Siết thuế chuyển nhượng nhà đất: Lúng túng 'giá đúng', nhiều kiểu lách xuất hiện

Chỉ trong một thời gian ngắn siết lại việc kê khai giá chuyển nhượng bất động sản, có địa phương đã tăng thu hàng trăm tỉ đồng tiền thuế. Tuy nhiên, người dân và cán bộ thuế nhiều địa phương cho biết đang lúng túng với việc "xác định giá đúng".

Nhiều người bán nhà đất thừa nhận đã khai chưa đúng, chấp nhận khai lại với giá cao hơn và số thuế phải nộp nhiều hơn, trong khi không ít người dân khẳng định đã khai giá đúng với giá thật nhưng cơ quan thuế vẫn trả hồ sơ hoặc bắt khai lại. Và đã xuất hiện nhiều kiểu lách để giải quyết hồ sơ nhanh, đồng thời làm giảm số thuế phải nộp.

Phải ra về do khai giá thấp

Ghi nhận tại một số chi cục thuế trên địa bàn TP Hà Nội vào ngày 11-5 cho thấy vẫn còn nhiều bộ hồ sơ khai thấp hơn giá trị thực bị cơ quan thuế yêu cầu điều chỉnh, bổ sung thông tin... Tại Chi cục Thuế quận Thanh Xuân (phường Nhân Chính), chị Hương Trà cho biết hồ sơ của người thân bị yêu cầu điều chỉnh, bổ sung thông tin do khai thấp. 

"Nếu chênh nhiều chắc chắn phải làm lại hồ sơ hết 5 ngày. Người thân tôi mua bán căn nhà rộng khoảng 30m2 nhưng khai chỉ một nửa so với giá trị thực. Giờ cơ quan thuế rà soát rất kỹ nên cả người mua và người bán phải ngồi lại với nhau để đưa ra đúng giá làm căn cứ khai thuế", chị Trà nói.

Một nam nhân viên làm nghề dịch vụ hỗ trợ chuyển nhượng nhà đất cho biết cũng có hồ sơ bị yêu cầu bổ sung thông tin do hợp đồng công chứng thấp hơn giá mua. 

"Tôi hỗ trợ bán căn nhà trong ngõ với diện tích hơn 70m2, nhưng do hai bên mua bán để giá quá thấp nên giờ phải liên lạc lại với khách hàng. Bây giờ để giá quá thấp thì không thể qua mắt được cơ quan thuế", nam nhân viên nói.

Ghi nhận tại Chi cục Thuế quận Bắc Từ Liêm (phường Phú Diễn) cũng cho thấy có nhiều người phải mang hồ sơ ra về. "Căn chung cư diện tích 170m2 mà hai bên mua và bán chỉ khai có 2 tỉ đồng thì làm sao mà đúng giá trị thực được. Mình làm nghề dịch vụ nên cơ quan thuế chưa chấp thuận, đành phải báo cho khách hàng để định lại giá..." - Tuấn Anh, người đi khai thuế, nói.

Chiều 11-5, trao đổi với phóng viên, lãnh đạo Chi cục Thuế quận Thanh Xuân cho hay để tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ thuế bất động sản, cơ quan này không trả lại hồ sơ mà chỉ tuyên truyền để người đi nộp thuế bổ sung các thông tin cần thiết cũng như khai đúng giá trị. 

Theo Cục Thuế TP Hà Nội, tình trạng kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng công chứng, kê khai nộp thuế, phí chưa đúng giá trị thực tế còn diễn ra khá phổ biến.

Để ngăn chặn tình trạng này, Cục Thuế TP Hà Nội đã gửi thư ngỏ tới từng người dân đến làm thủ tục. Theo đó, người nộp thuế được yêu cầu phải có trách nhiệm khai chính xác, trung thực, đầy đủ các nội dung trong kê khai thuế hoặc hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính. Có trách nhiệm giải trình, bổ sung thông tin tài liệu đầy đủ, đúng thời hạn theo yêu cầu của cơ quan thuế quản lý.

Lách bằng ủy quyền, cho tặng...

Chị Kim Khánh (TP.HCM) cho hay vừa thỏa thuận mua một lô đất tại Long An. Trước khi xuống cọc, môi giới gợi ý hai bên thỏa thuận sau khi xuống cọc 30 ngày thì bên mua - bên bán sẽ không ra công chứng sang tên mà chỉ làm hợp đồng công chứng ủy quyền, nhanh gọn, chỉ mất vài trăm ngàn và 15 phút sau cầm sổ về. 

"Bên môi giới nói hợp đồng công chứng ủy quyền giá trị đến 10 năm, có thể ủy quyền đến 2 lần lại không phải chờ đợi. Bù lại, bên bán gửi lại tôi tiền thuế TNCN nên tôi cũng không thiệt thòi gì", chị Kim Khánh kể.

Anh Lập, một môi giới đất khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận, cho biết nếu không bị trả hồ sơ thì khoảng 20 ngày sau khi công chứng sẽ ra được sổ cho người mua, còn nếu trả hồ sơ thì phải hơn 1 tháng. 

"Một số khu vực có tỉ lệ trả về đến 70%, có nơi một nửa. Do vậy tôi thường tư vấn khách làm hợp đồng ủy quyền, còn nếu ra công chứng chuyển nhượng thì phải khai bằng 70 - 80% giá trị thật mới được cho qua", anh Lập nói.

Theo tìm hiểu của Tuổi Trẻ, thời gian gần đây sau khi cơ quan thuế siết việc "xác định giá đúng", nhiều trường hợp bên mua - bán bắt tay nhau làm theo cách này, nhất là những trường hợp chỉ dự định mua lướt vài tháng sau bán chốt lời vì họ cho rằng ít khả năng xảy ra rủi ro (như trường hợp người ủy quyền qua đời, xuất cảnh hoặc không chịu ký ủy quyền tiếp...). 

Ngoài ra, theo một số môi giới, bên bán đã tính thêm khoản này vào trong giá bán và đẩy giá bán tăng tương ứng hoặc thỏa thuận chuyển nghĩa vụ này sang cho người mua.

Lãnh đạo một chi cục thuế tại TP.HCM cho hay gần đây lượng hồ sơ cho, tặng bất động sản tăng sau khi cơ quan thuế siết thuế chuyển nhượng bất động sản. 

Cơ quan thuế đặt nghi vấn có thể đây là hình thức lách thuế mới vì theo quy định hiện nay nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, TP ban hành. 

Hiện bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10 - 15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn, do vậy có khả năng họ lách theo cách này vì thấy có lợi hơn so với nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng thực tế.

Sửa quy định để bịt lỗ hổng

Trao đổi với chúng tôi, luật sư Trần Xoa - giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang - cho biết nghị định số 12/2015 của Chính phủ và thông tư số 92/2015, thông tư số 13/2022 của Bộ Tài chính đều quy định "bảng giá đất của UBND cấp tỉnh là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn mức giá tại bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ là giá tại hợp đồng chuyển nhượng".

Trong khi đó, theo ông Xoa, bảng giá đất hiện nay được xây dựng rất thấp, chỉ chiếm khoảng 15 - 25% so với giá thị trường. 

"Suốt nhiều năm qua, không phải cơ quan thuế không biết cái "lệ" kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế nhưng do quy định như trên nên giá kê khai chỉ cần cao hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là "lọt cửa"" - ông Xoa nói và cho rằng việc cơ quan thuế siết tình trạng hai giá trong kê khai giá chuyển nhượng nhằm lách thuế TNCN là đúng, đồng thời đề nghị Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế cần đề xuất để sửa quy định này.

Tại văn bản báo cáo UBND TP.HCM về việc tăng cường công tác quản lý thuế trong hoạt động chuyển nhượng nhà, đất trên địa bàn TP.HCM mới đây, Cục Thuế TP.HCM cũng thừa nhận thực trạng người nộp thuế kê khai giá thấp hơn giá giao dịch thực tế theo giá thị trường để giảm số thuế TNCN và lệ phí trước bạ phải nộp, gây thất thu ngân sách. 

Tuy nhiên, theo Cục Thuế TP.HCM, do vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế TNCN, lệ phí trước bạ nếu giá kê khai, giá theo hợp đồng công chứng thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường nên gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế.

Một lãnh đạo Cục Thuế TP.HCM cho biết khi giải quyết các hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính, các chi cục thuế trên địa bàn vẫn có tham khảo giá nhà, đất theo giá thị trường để đấu tranh, song song đó là vận động, tuyên truyền người nộp thuế kê khai trung thực giá chuyển nhượng. 

Ngoài ra, cơ quan thuế cũng phối hợp với các văn phòng công chứng để cung cấp thông tin liên quan đến nhà, đất các bên đang giao dịch, phối hợp với các ngân hàng thương mại để yêu cầu cung cấp dữ liệu dòng tiền giao dịch của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng...

"Việc đấu tranh giải quyết các vấn đề kê khai giá chuyển nhượng thực tế còn gặp nhiều khó khăn và chậm, cũng như việc phối hợp với sở ngành, đơn vị có liên quan ảnh hưởng đến thời gian giải quyết hồ sơ theo quy định, dẫn đến tình trạng tồn đọng hồ sơ. Kiến nghị Tổng cục Thuế sớm ban hành quy trình hướng dẫn cụ thể trình tự cách xử lý, trách nhiệm của cơ quan thuế trong trường hợp người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế", vị này kiến nghị.

Chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra nếu khai gian Trao đổi với chúng tôi, một lãnh đạo Chi cục Thuế khu vực Châu Phú - Châu Đốc (An Giang) cho biết từ đầu năm đến nay đơn vị đã vận động người dân tự nguyện khai "giá thật" đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến nay đã có trên 100 bộ hồ sơ của người dân tự nguyện khai lại giá đúng với giá trị chuyển nhượng đất trên thị trường. "Chủ yếu là vận động, tuyên truyền bà con khai thật giá chuyển nhượng đất chứ chưa có căn cứ pháp lý để kiểm soát giá đất trong quá trình họ nộp thuế. Dù vậy, việc nộp thuế của bà con vẫn đảm bảo, chưa chậm trễ giải quyết cho bà con. Bây giờ đợi văn bản cụ thể của Tổng cục Thuế mới tính tiếp" - vị này nói. Một lãnh đạo Cục Thuế tỉnh An Giang cho biết sau khi có chỉ đạo của Tổng cục Thuế về việc chuyển nhượng đất có giá thấp hơn so với thực tế, cơ quan này đã có thư ngỏ gửi các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn để động viên các doanh nghiệp điều chỉnh phù hợp khi chuyển nhượng đất. "Trong thời gian tới, Cục Thuế sẽ trình UBND tỉnh những hướng giải quyết "đặc biệt". Nếu có trường hợp chuyển nhượng giá đất quá thấp so với thực tế, chúng tôi sẽ chuyển cơ quan điều tra" - vị này khẳng định. Ông Huỳnh Tấn Phát - phó cục trưởng Cục Thuế TP Cần Thơ - cũng cho biết chưa nghe các chi cục thuế phản ảnh tình trạng chậm trễ do người nộp thuế khai hai giá, phải trả hồ sơ lại. "Tại các cuộc họp giao ban hằng tháng, Cục Thuế TP Cần Thơ đều có chỉ đạo cán bộ ngành thuế không gây khó khăn, phiền hà như trả hồ sơ, yêu cầu người nộp thuế giải trình mà không có lý do", ông Phát cho biết. Thu thêm hàng trăm tỉ đồng Ông Thân Thiết Sơn, chi cục phó Chi cục Thuế TP Thủ Đức, cho hay từ ngày 1-1 đến 29-4, cơ quan này đã nhận 15.618 hồ sơ liên quan đến đất đai và đã trả lại văn phòng đăng ký đất đai 2.271 hồ sơ, trong đó có 829 hồ sơ có giá chuyển nhượng chưa phù hợp. Những hồ sơ còn lại là do thiếu thông tin. Sau khi yêu cầu kê khai lại, chênh lệch giá khai lại với giá khai trong hợp đồng ban đầu là 4.720 tỉ đồng, qua đó Chi cục Thuế TP Thủ Đức thu thêm số thuế TNCN 93,7 tỉ đồng và thu thêm lệ phí trước bạ 22,1 tỉ đồng. Lũy kế từ 1-1 đến 6-5, số hồ sơ phải điều chỉnh giá là 2.715 hồ sơ, qua đó Chi cục Thuế TP Thủ Đức thu thêm tổng cộng 117,02 tỉ đồng. "Trên thực tế, cơ quan thuế đấu tranh rất khó khăn vì từ trước đến nay người dân đã quen với việc kê khai hai giá. Thời gian qua, sau khi cơ quan thuế động viên và thuyết phục, nhiều người dân đều chịu kê khai lại vì lo ngại bị rủi ro về sau. Nhưng nếu các môi giới đi làm hồ sơ, việc khai lại giá rất khó khăn do họ nói đã khai đúng giá làm quá trình giải quyết kéo dài" - ông Sơn nói và cho biết với những hồ sơ không phải xem xét điều chỉnh giá, cơ quan thuế giải quyết trong 5 ngày làm việc. Trong khi đó, một số chi cục thuế khác cho hay, khi cơ quan thuế mời lên, nhiều trường hợp chịu kê khai lại nhưng chỉ kê khai bằng 70 - 80% giá thị trường hoặc chủ động kê khai với mức như vậy ngay từ đầu. Những trường hợp này cũng được "cho qua" vì cơ quan thuế không đủ lực lượng để "xác minh giá đúng" từng hồ sơ. Đà Nẵng: nhiều chiêu trốn thuế Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Trương Công Khoái - cục phó Cục Thuế Đà Nẵng - cho biết do không còn các dự án lớn, chủ yếu là người dân tự giao dịch mua bán với nhau và giá mua bán kê khai để nộp thuế lúc nào cũng thấp hơn giá thị trường. Để giải quyết tình trạng này, Cục Thuế Đà Nẵng đã triển khai cho các chi cục thuế rà soát lại các trường hợp kê khai giá thấp để trả hồ sơ, đấu tranh và hướng dẫn người dân kê khai lại trung thực. "Sau khi đã làm công tác truyền thông, các trường hợp kê khai giá quá thấp so với thực tế sẽ được mời lên làm việc, yêu cầu giải trình và đấu tranh để khai giá lại" - ông Khoái cho hay. Ông Nguyễn Ngọc Tung, trưởng Chi cục Thuế quận Cẩm Lệ, thừa nhận các cán bộ thuế đang rất lúng túng về cơ sở xác định giá thị trường trong các giao dịch. Theo ông Tung, cần phải có cơ sở xác định giá thị trường vì người bán khai giá thấp theo bảng giá đất cơ quan nhà nước ban hành. "Sở Tài chính phải cho giá tham khảo về giá thị trường làm giá cơ sở để tính thuế và có biện pháp điều chỉnh bảng giá này khi giá thị trường tăng lên. Nếu không có cơ sở áp giá mà giam hồ sơ mua bán của người dân thì rất dễ bị phản ứng. Trong trường hợp chuyển hồ sơ sang cơ quan công an, phải xác định được dấu hiệu tội phạm thì cơ quan công an mới nhận hồ sơ ", ông Tung nói. Theo bà Võ Thị Như Hoa - giám đốc Sở Tư pháp TP, qua theo dõi cơ quan này còn phát hiện một số hành vi có dấu hiệu trốn thuế trong giao dịch đất đai khác có liên quan đến công chứng viên. Đó là tình trạng hồ sơ mua bán nhiều lần nhưng đóng dấu chuyển nhượng một lần. Ngoài ra, có tình trạng mua bán xong nhưng không sang tên trước bạ mà lại hủy giao dịch để bán cho người khác. Việc mua bán chỉ diễn ra ở cơ quan công chứng, không đăng ký biến động, dẫn tới thất thu thuế. "Các trường hợp này đã được chuyển cơ quan công an và cơ quan thuế để xác định hành vi làm thất thu thuế có liên quan đến công chứng viên", bà Hoa cho biết. Gần 1.000 hồ sơ bị cơ quan thuế Bà Rịa - Vũng Tàu yêu cầu kê khai lại giá chuyển nhượng - Ảnh: Đ.HÀ Bà Rịa - Vũng Tàu: khai 500 triệu, điều chỉnh lên... 10 tỉ đồng! Ngày 9-5, Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã gửi thư ngỏ đến các tổ chức, cá nhân trên địa bàn khuyến nghị "phải trung thực" khi kê khai các giao dịch bất động sản trên hợp đồng. "Với những trường hợp có dấu hiệu kê khai không đúng với giá chuyển nhượng thực tế, chúng tôi sẽ hướng dẫn người dân kê khai lại cho sát, đúng với thực tế. Trường hợp không thực hiện, chúng tôi sẽ ấn định thuế và chuyển cơ quan công an để phối hợp xử lý" - ông Trần Hiệp Hưng, cục phó Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nói. Theo Cục Thuế tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, từ đầu năm 2022 đến nay cơ quan này đã trả lại hàng ngàn hồ sơ kê khai sang nhượng đất để đóng thuế vì có dấu hiệu khai không sát thực tế, không đúng giá bán. Cụ thể, tính từ ngày 1-3 đến 30-4, các chi cục thuế đã trả lại hơn 2.800 hồ sơ và đã có gần 1.000 hồ sơ kê khai lại giá sang nhượng, giúp ngân sách tăng thêm hơn 13,8 tỉ đồng thuế TNCN. Cá biệt có trường hợp chuyển nhượng tại huyện Đất Đỏ ban đầu khai chỉ 500 triệu đồng, nhưng sau khi bị ngành thuế trả lại hồ sơ, số tiền sang nhượng khai lại tăng lên đến 10 tỉ đồng. Kiên Giang: 1.870 hồ sơ kê khai lại thuế Chiều 11-5, bà N.T.D.H., đội trưởng đội tuyên truyền - hỗ trợ người nộp thuế - trước bạ - thu khác ở Chi cục Thuế TP Rạch Giá (Kiên Giang), cho biết bắt đầu từ tháng 6-2021 đến nay đơn vị đã tiếp nhận và hướng dẫn cho khoảng 1.870 hồ sơ của dân kê khai lại thuế. Theo bà H., những hộ kê khai lại đa phần làm hợp đồng kê khai thuế thấp hơn giá ban hành. Hiện phần lớn người dân chấp hành tốt. Tuy nhiên có số ít người dân không chịu kê khai lại nên đơn vị đã vận động hướng dẫn và mời người bán lên để khai lại đúng với giá ban đầu. "Có khi một ngày ở Chi cục Thuế TP Rạch Giá tiếp khoảng 20 người dân lên kê khai lại thuế. Đến nay, đơn vị tiếp nhận 1.870 hồ sơ và số thuế thu tăng hơn 12 tỉ đồng", bà H. cho biết thêm.