Chưa thể khẳng định đợt sóng này có thể kéo dài bao lâu, nhưng với những yếu tố tích cực BĐS vẫn đang là nhóm CP có sức hút nhất trên TTCK, đặc biệt là trong những tháng cuối năm.
Tâm điểm cuối năm
Đúng như dự báo của giới phân tích, sau chuỗi tăng nóng, nhóm CP trụ đã quay đầu điều chỉnh trong phiên giao dịch cuối tuần vừa qua (24-11), như Tổng CTCP Khí Việt Nam (GAS), CTCP Tập đoàn Vingroup (VIC), CTCP Vincom Retail (VRE), Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam (VCB), Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (CTG), CTCP Tập đoàn Xăng dầu Việt Nam (PLX), CTCP Nhựa Bình Minh (BMP)…
Tuy nhiên, VN Index vẫn giữ được sắc xanh nhờ sự khởi sắc từ nhóm CP nhỏ và đặc biệt là nhóm BĐS. Đơn cử những mã như CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB) tăng 6,99%, CTCP Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) tăng 6,67%, CTCP Dịch vụ và Xây dựng địa ốc Đất Xanh (DXG) tăng 6,76%, CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) tăng 6,75%, CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCI) tăng 6,84%, CTCP Đầu tư LDG (LDG) tăng 6,18%, CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR) tăng 5,12%, CTCP Đầu tư đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS) tăng 5,45%, CTCP Sam Holdings (SAM) tăng 5,08%, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) tăng 4,37%.
| Hiện có 57 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên TTCK, nhưng chỉ 50% số doanh nghiệp có tăng trưởng lợi nhuận dương trong những tháng đầu năm 2017. 5 doanh nghiệp lợi nhuận lớn nhất là VIC, CTCP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (NVL), NLG, CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) và CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng (SDI). 5 doanh nghiệp này chiếm 65,4% tổng lợi nhuận và hơn 70% doanh thu của nhóm các doanh nghiệp có lãi. |
Có thể nói, việc nhóm CP BĐS dậy sóng trong phiên giao dịch ngày 24-11 là hiện tượng đã được giới phân tích dự báo từ trước, nhất là sau chuỗi tăng giá dài của nhóm CP trụ. Theo TS. Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight, thị trường BĐS đang có một gam màu tương đối sáng. Bên cạnh những yếu tố như giao dịch ổn định, giá không biến động lớn, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng như số lượng doanh nghiệp BĐS đều tăng nhanh và mạnh.
Bức tranh thị trường hiện rõ sự lạc quan ở nhiều yếu tố xuất phát từ các điều kiện của nền kinh tế Việt Nam hiện nay, như tăng trưởng kinh tế hàng năm ổn định, mục tiêu tăng trưởng tín dụng cao, lãi suất ổn định theo xu hướng giảm và sự thay đổi tích cực từ chính thị trường BĐS để phù hợp hơn với khẩu vị của người mua. Đây là cơ hội cho thị trường BĐS đón một lượng lớn tiền đổ vào từ người mua nhà và NĐT.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, các công ty niêm yết BĐS sẽ là mục tiêu đầu tư hoặc hợp tác hàng đầu cho những NĐT chiến lược, những nhà phát triển BĐS trong và ngoài nước vì các công ty niêm yết này có lợi thế thông tin rõ ràng, minh bạch và đã đạt một quy mô nhất định cùng bề dày kinh nghiệm phát triển đáng kể.
Các doanh nghiệp này sẽ thường là các doanh nghiệp đầu ngành với đội ngũ vận hành và quỹ đất dồi dào, hứa hẹn đem lại nhiều giá trị cho các NĐT chiến lược. Trên thị trường, có thể thấy các thí dụ điển hình như CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) đang hợp tác với Keppel Land (Singapore) hay 2 tập đoàn BĐS có hơn 100 năm kinh nghiệm đến từ Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi-Nippon Railroad.
“Chọn mặt gởi vàng”
Xu hướng phát triển này sẽ còn tiếp tục khi các NĐT tìm đến các doanh nghiệp BĐS có tiếng và uy tín để “chọn mặt gửi vàng” trên TTCK. Phía ngược lại, các công ty tư nhân nếu muốn nâng tầm sẽ dần chuyển mình để trở thành một công ty đại chúng, nâng cấp hệ thống quản trị, công bố thông tin và quan hệ NĐT để có thể thu hút nhiều hơn các cơ hội phát triển trong tương lai khi lên sàn CK. Quá trình này sẽ thúc đẩy thêm nguồn vốn vào cả thị trường BĐS cùng TTCK, tăng khối lượng giao dịch và số lượng CP niêm yết trở nên đa dạng hơn.
“Sự cạnh tranh giữa các công ty niêm yết, các công ty tư nhân cũng sẽ giúp thị trường có các chuyển biến tích cực khi các doanh nghiệp thể hiện khả năng của mình với các khách hàng mà với những đối tác và NĐT. Thị trường từ đây trở nên mạnh mẽ và trưởng thành hơn nữa” - ông Khương chia sẻ.
Sự hợp tác giữa Đất Xanh và LDG sẽ tạo thêm lực cho 2 đơn vị trên TTCK. Tránh chạy theo số đông
Theo thống kê, doanh thu các công ty BĐS niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011-2012, đạt mức 96.000 tỷ đồng năm 2016 (tăng gấp 4,5 lần năm 2010). Tuy nhiên, lợi nhuận ròng không tăng tương ứng với tốc độ tăng của doanh thu.
Cụ thể, biên lãi ròng và ROE đạt mức cao tương ứng 30% và 20% trong thời kỳ phát triển nóng của thị trường BĐS giai đoạn 2008-2009, nhưng giảm xuống mức dưới 5% giai đoạn 2012-2013. Nguyên nhân do chi phí đầu vào tăng (giá đất, lãi suất, nhân công), trong khi giá bán và tốc độ bán hàng giảm. Với sự ấm lên của thị trường BĐS thời gian gần đây, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh doanh đã cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% và ROE đạt 10% trong năm 2016.
Theo thống kê, BĐS là nhóm ngành dẫn đầu trên TTCK về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận và doanh thu trong quý III, với mức tăng lần lượt là 64,4% và 134%. Về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy các doanh nghiệp BĐS cải thiện nhẹ so với thời gian tồi tệ (2011-2012), tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ lệ khá an toàn. Đây là điều đáng mừng, bởi thực tế chu kỳ thị trường BĐS 11 năm (2006-2016), lưu chuyển tiền của ngành BĐS cho thấy dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và đầu tư hầu hết là âm để mở rộng tài sản và dự án mới.
Dù thị trường BĐS được dự báo hết sức khả quan, nhưng NĐT phải thận trọng khi đầu tư vào nhóm CP BĐS. Ông Trương Hiền Phương, Giám đốc môi giới CTCK KIS Việt Nam (KIS), cho rằng về vĩ mô sự phát triển nội tại của kinh tế Việt Nam cùng với các chính sách định hướng hợp lý, đang giúp thị trường BĐS Việt Nam phát triển minh bạch và bền vững hơn. “Miếng bánh” vẫn đang nở ra từng ngày.
Về phía doanh nghiệp, đầu tư nhanh, mạnh khi trình độ quản lý chưa đủ lớn cộng với việc vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng khiến mức độ biến động của chu kỳ ngành lớn. Thực tế, các doanh nghiệp BĐS niêm yết vẫn chưa thực sự làm hài lòng khi rất ít doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận đủ lớn để vừa tái đầu tư, vừa trả cổ tức cho cổ đông.
NĐT có vẻ đã mau chóng quên đi cuộc khủng hoảng cách đây vài năm và đang trả giá rất cao cho tài sản của doanh nghiệp (nhìn về giá trên giá sổ sách), cũng như mỗi đồng cổ tức nhận được (nhìn về suất sinh lợi cổ tức). Do đó, trong ngắn hạn, việc lựa chọn CP thận trọng sẽ mang lại kết quả tốt hơn so với việc đầu tư theo số đông.
