Sự kiện bất động sản nổi bật 2019

Cú đổ vỡ Condotel

“Quả bom” condotel (căn hộ khách sạn) chính thức phát nổ, khi chủ đầu tư dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng tuyên bố ngưng trả lợi nhuận 10-12% cho nhà đầu tư vào dự án này như cam kết ban đầu, với lý do kinh doanh không hiệu quả.

Có thể nói sau hàng chục năm ra đời nhưng pháp lý còn mơ hồ khiến phân khúc bất động sản (BĐS) này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chính sách của nhà nước về pháp lý cho các sản phẩm condotel vẫn chưa được tháo gỡ, gây tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, khách hàng chưa yên tâm đầu tư do việc quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh condotel còn bộc lộ nhiều bất cập. Thêm nữa, các ngân hàng siết chặt các nguồn vốn tín dụng đầu tư vào BĐS, đặc biệt là BĐS nghỉ dưỡng, cũng khiến khách hàng và nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư.

Công ty “lừa” Alibaba sụp đổ

Có trụ sở tại TPHCM, nhưng Công ty Địa ốc Alibaba do Nguyễn Thái Luyện làm Chủ tịch, lại chuyên kinh doanh đất nền phân lô tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… Đáng nói, các dự án mà doanh nghiệp này rao bán là những khu đất được quy hoạch là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm do cá nhân đứng tên sở hữu.

Mặc dù không được cơ quan chức năng chấp thuận đầu tư dự án nhưng Alibaba vẫn tự “bịa” tên dự án, ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hàng ngàn khách hàng thông qua hình thức cam kết lợi nhuận.

Ngày 18-9-2019, Bộ Công an đã phối hợp cùng Công an TPHCM khám xét trụ sở Alibaba, sau đó khởi tố bị can, bắt giam ông Nguyễn Thái Luyện cùng em trai Nguyễn Thái Lĩnh là Tổng giám đốc để điều tra hành vi “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”. Cơ quan điều tra xác định Alibaba đã tự vẽ ra dự án không có thật để bán cho 6.700 khách hàng, qua đó chiếm đoạt hơn 2.500 tỷ đồng.

Bùng nổ dự án ma, bán nhà trên giấy

Năm 2019 hàng loạt dự án không có thật hoặc vẽ các dự án trên đất công viên, đất công được rao bán rầm rộ, nhất là tại TPHCM. Mặc cho chính quyền các quận huyện liên tục đưa ra cảnh báo, nhiều đơn vị môi giới vẫn cố tình quảng cáo thông tin nhà đất không đúng sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư.

Các khu đất có dự án ma được san lấp, phân lô bán nền trái phép, chuyển nhượng đất không đúng quy định, không phù hợp quy hoạch. Có trường hợp chủ đất đã thế chấp sổ đỏ ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng.

Nguyên nhân khiến dự án ma ngày càng nở rộ do thị trường BĐS TPHCM đang trải qua giai đoạn sụt giảm mạnh về nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Nhiều dự án bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng hoặc dừng triển khai. 

Bùng phát vi phạm trật tự xây dựng 

Có thể nói 2019 là một năm bùng phát về vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn TPHCM. Tình trạng xây dựng sai phép, không phép diễn ra phổ biến và phức tạp, nhất là ở các quận huyện có tốc độ đô thị hóa cao. Chỉ riêng trong 6 tháng đầu năm 2019, đã có 1.550 công trình sai phạm, tăng hơn 28% so với cả năm 2018.

Một số công trình vi phạm trật tự xây dựng điển hình được phát hiện, như dự án Hưng Phát Green Star (quận 7) do CTCP Đầu tư BĐS Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư; dự án Picity High Park (quận 12) của Công ty TNHH MTV Đầu tư phát triển Gia Cư; dự án Paris Hoàng Kim (quận 2) của Công ty TNHH Xây dựng và kinh doanh nhà Khởi Thành…

Đặc biệt, các công trình của cá nhân vi phạm trật tự xây dựng, như Gia Trang quán - Tràm Chim Resort (huyện Bình Chánh), hay nhà xưởng xây không phép của một lãnh đạo quận Thủ Đức tại phường Hiệp Bình Chánh. 

Siết tín dụng, nở rộ huy động trái phiếu BĐS

Theo quy định của NHNN, lộ trình siết tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS bắt đầu từ năm 2019 với việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%; tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 200%.

Những năm tiếp theo, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn sẽ tiếp tục giảm còn 35% vào năm 2020 và 30% ở năm kế tiếp, đồng thời nâng hệ số rủi ro của ngành này lên 250-300%.

Áp lực từ việc siết tín dụng BĐS trong bối cảnh yêu cầu về phát triển dự án đòi hỏi vốn lớn, nhiều doanh nghiệp BĐS đã tìm vốn bằng cách phát hành trái phiếu. Cuộc chạy đua phát hành trái phiếu giữa các doanh nghiệp đang diễn ra khá mạnh mẽ với lãi suất đầy hấp dẫn cùng nhiều hình thức khác nhau.

Báo cáo thị trường tiền tệ mới nhất của SSI Retail Research cho thấy, lũy kế 10 tháng năm 2019 các doanh nghiệp BĐS với tổng lượng phát hành 61.269 tỷ đồng, chiếm 34,3%.

Sốt đất nền thị trường tỉnh lẻ

Trước bối cảnh thị trường đất nền tại các đô thị lớn bão hòa và không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án, nhiều đại gia trong làng BĐS xuất hiện những tham vọng lớn với các dự án quy mô, kéo theo đó là hoạt động săn đất đầu tư khiến giá biến động tăng trưởng nóng ở một số khu vực lân cận của Hà Nội và TPHCM.

Ở thị trường phía Bắc phải kể đến các khu vực như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Mộc Châu, Cẩm Phả, Lạng Sơn…

Tại miền Trung, cơn sốt đất nền 2019 chứng kiến rõ nét nhất tại Bình Thuận hồi đầu năm và Thanh Hóa và Nghệ An đợt giữa năm với mức tăng 30-50% so với năm trước đó.

Thị trường BĐS phía Nam, từ đầu năm 2019 chứng kiến sự sôi động của các khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước... tăng 20-30% so với thời điểm đầu năm.

Nguồn cung giảm kỷ lục

2019 là năm có tổng nguồn cung BĐS giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Đặc biệt, thị trường BĐS TPHCM tiếp tục xu thế bị sụt giảm, chỉ có 1 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư, giảm 83%; không có dự án nhà ở nào được công nhận chủ đầu tư; chỉ 12 dự án được chấp thuận đầu tư, giảm 72% và  24 dự án được cấp phép xây dựng, giảm 38%, so với cùng kỳ 2018. Đồng thời, chỉ có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với 19.662 căn nhà, giảm 58,44% về số lượng dự án và giảm 30,56% về số lượng căn nhà so với 2018.

Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, dẫn đến giá nhà đất tăng. Điều này làm cho số đông người tiêu dùng có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp ở đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Doanh nghiệp địa ốc TPHCM đổ về tỉnh lẻ

Năm 2019 TPHCM có hơn 100 dự án BĐS bị đóng băng chờ rà soát, thanh tra. Trước tình hình này, nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư ở TPHCM đã đổ về các vùng lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… để tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án.

Kéo theo đó là những dự án đất nền, sinh thái và du lịch đã thi nhau mọc lên từ những khu đất trống, cánh đồng hoang sơ và đã thu hút một lượng lớn khách hàng từ các tỉnh thành tham gia giao dịch.

Đi đầu cho làn sóng này là các công ty địa ốc Novaland với dự án NovaWorld Phan Thiết ở Bình Thuận, NovaWorld Bình Châu ở Bà Rịa - Vũng Tàu và AQua City Biên Hòa ở Đồng Nai. CTCP Địa ốc Hưng Thịnh với dự án Grand Center Quy Nhon ở Bình Định; Phát Đạt với dự án Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, cũng ở Bình Định…  

BĐS du lịch vùng đất mới lên ngôi

Một xu hướng rõ rệt của BĐS du lịch năm 2019 là làn sóng đầu tư của các “ông lớn” địa ốc vào các vùng đất mới Bình Thuận, Ninh Thuận, Phú Yên, Vũng Tàu, Quảng Bình, Quy Nhơn và Quảng Ninh…

Đây là những vùng đất này có nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển du lịch, cũng như đang được đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông mạnh mẽ như sân bay Phan Thiết, sân bay Vân Đồn, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Hạ Long - Vân Đồn, đường ven biển Ninh Thuận…

Những vùng đất mới có nhiều tiềm năng phát triển BĐS du lịch cùng với dòng tiền đầu tư từ các ông lớn địa ốc đang tạo nên cho thị trường BĐS một xu hướng đầu tư mới, đó là trào lưu sở hữu ngôi nhà thứ hai (second home). Xu hướng này đang phát triển sôi động khắp cả nước và được dự báo sẽ còn tăng mạnh trong những năm tiếp theo.