Rắc rối quy định “giá đất cụ thể”
Theo Khoản 1 Điều 131 của dự thảo, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể… Cụ thể, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm chủ tịch UBND tỉnh làm chủ tịch, và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Phân tích về quy định này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng quy định này chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể, về cơ bản vẫn kế thừa Luật Đất đai 2013. Qua tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này.
Bởi giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% khiếu nại của người dân), do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.
Bên cạnh đó, hội đồng thẩm định giá đất chưa đảm bảo sự độc lập theo như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW (về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất…).
Bởi theo quy định của dự thảo, chủ tịch UBND cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá và các thành viên là đại diện các cơ quan, tổ chức công, có nghĩa chỉ 1 cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. “Thông thường, nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên liệu có đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá?” - ông Tuyến đặt câu hỏi.
Từ đó, ông Tuyến đề xuất dự thảo nên chỉnh theo hướng: “Cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh - độc lập với UBND cấp tỉnh - quyết định giá đất cụ thể và được thuê tổ chức có chức năng tư vấn, xác định giá đất để tư vấn mới xác định giá đất cụ thể”. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Ở khía cạnh khác, liên quan đến quy định về bảng giá đất, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cần xác định rõ thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, do giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày.
Việc biến động giá đất trên thị trường xuất phát từ nhiều lý do và luôn có tình trạng cố tình thổi giá. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, tạo sự thiếu ổn định và gây nhiều ý kiến tranh cãi, không thống nhất.
Tại sao là 100ha?
Theo Điều 64 dự thảo luật, đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án phải đảm bảo nhiều điều kiện, trong đó khu đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500, tiêu chí và điều kiện về đấu thầu dự án phải có quy mô diện tích từ 100ha trở lên…
Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, cho rằng quy định này xung đột với Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị, và Khoản 3, Điều 24, Luật Xây dựng. Theo đó, quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập. Điều bất hợp lý ở chỗ, “nếu chưa đấu thầu dự án, chưa lựa chọn được chủ đầu tư, thì chủ thể nào chịu trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào? Quy định như dự thảo sẽ gây xung đột pháp luật trong đấu thầu dự án”. Ông Đỉnh cũng lưu ý, Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, chỉ yêu cầu có quy hoạch phân khu xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị là đủ điều kiện đấu thầu, không cần có quy hoạch chi tiết.
Về quy định tiêu chí, điều kiện đấu thầu dự án phải có quy mô diện tích từ 100ha trở lên, theo ông Đỉnh có phần duy ý chí và bất khả thi, bởi quy mô 100ha rất lớn. Trong khi với dự án xây dựng khu đô thị theo pháp luật xây dựng chỉ cần có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. “Luật Đất đai áp dụng chung cho cả nước, trong đó có những địa phương trình độ phát triển kinh tế - xã hội chưa cao. Việc đấu thầu dự án có quy mô 100ha rất khó thu hút đầu tư cũng như kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, dễ dẫn đến dự án treo, bỏ hoang hóa đất đai” - ông Đỉnh cảnh báo.
Đại diện CTCP Eurowindow Holding cho rằng, với tiêu chí 100ha trở lên, các quỹ đất có diện tích dưới 100ha chỉ có thể lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu giá. Như vậy ngân sách nhà nước (NSNN) sẽ phải thu xếp trước tiền giải phóng mặt bằng (khoảng 2,5-5 tỷ đồng/ha) và không phải địa phương nào cũng có thể bố trí được NS để thực hiện. Từ đó, các địa phương sẽ có xu hướng lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đối với các dự án nhỏ. Điều này sẽ không cải thiện được bộ mặt đô thị, hiệu quả quỹ đất, làm giảm thu NSNN, chưa kể trường hợp tổ chức đấu giá không lựa chọn được nhà đầu tư, khi đó NSNN sẽ bị ảnh hưởng, gây lãng phí.
| Luật Đất đai 2013 trao UBND cấp tỉnh nhiều quyền năng (quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất…) sẽ khó tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất, xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất. |
