Thị trường bất động sản: Luật bao vây không lối thoát

Vòng quay thiếu bền vững

Trong 10 năm qua, thị trường BĐS đan xen các giai đoạn thăng - trầm - khủng hoảng - phục hồi - tăng trưởng... Cụ thể, giai đoạn thị trường phát triển nóng dẫn đến bong bóng năm 2007 kéo đến gần hết năm 2009; phục hồi từ cuối năm 2009 và phát triển nóng dẫn đến bong bóng từ năm 2010 kéo đến tháng 1-2011; đóng băng từ tháng 2-2011 đến gần hết năm 2013; phục hồi từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015; quay đầu sụt giảm trong năm 2016.

Bước sang năm 2017, thị trường phục hồi và tăng trưởng nhẹ. Tuy nhiên, 10 tháng năm 2018, thị trường BĐS cả nước có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng thị trường TPHCM thời gian này sụt giảm rất rõ nét. 

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, nêu một số dữ liệu 2018: tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường của 65 dự án, gồm 23.759 căn nhà (trong đó có 22.684 căn hộ và 1.075 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị huy động vốn đạt 43.761 tỷ đồng. Trong đó phân khúc cao cấp 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp 11.731 căn, chiếm 49,4%; phân khúc bình dân 4.584 căn, chiếm 19,3%.

So sánh thị trường BĐS 9 tháng năm 2018 với 9 tháng 2017 đều thể hiện sụt giảm: số lượng dự án giảm 11,1%; tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%; phân khúc căn hộ cao cấp giảm ít nhất 9,6%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 37,5%; phân khúc căn hộ bình dân giảm mạnh 68%. 

Cũng theo ông Tuấn, cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS và đảm bảo an sinh xã hội, vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 19,3%, chiếm tỷ lệ quá thấp. Trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững.

Bởi lẽ, theo nguyên tắc phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. 

Trong 10 tháng qua, Sở Xây dựng đã trình UBND TP 116 dự án nhà ở thương mại, tương đương cùng kỳ năm trước, trong đó có 12 dự án trình chấp thuận chủ trương đầu tư; công nhận chủ đầu tư 25 dự án; chấp thuận đầu tư 73 dự án; điều chỉnh chấp thuận đầu tư 6 dự án. UBND TP đã chấp thuận cho chuyển nhượng 15/23 dự án BĐS (M&A), tăng 27% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào TP 10 tháng qua đạt 6,22 tỷ USD, trong đó nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn rất nhiều dự án “án binh bất động” vì thủ tục.

Câu chuyện “Con gà và quả trứng”

Ông Ngô Đức Sơn, Phó Tổng giám đốc CTCP Đầu tư DRH Holding, cho rằng nhiều quy định trong đầu tư dự án BĐS hiện nay giống như đi tìm đáp án “con gà và quả trứng” cái nào có trước. Cụ thể, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng (từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng… sang đất ở) sẽ được thực hiện sau khi hoàn tất thủ tục công nhận chủ đầu tư, được phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, và hoàn tất thủ tục chấp thuận đầu tư dự án.

Tuy nhiên, cũng tại Luật Nhà ở lại yêu cầu, “Một trong những điều kiện để được công nhận chủ đầu tư là phải có đất ở hợp pháp” tức là đất sạch, đã hoàn tất các thủ tục. Đây quy định bó chân, gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án, bởi không biết cái nào phải làm trước.  Ông Trần Trọng Tuấn cho biết, đa phần các dự án khi nhà đầu tư bồi thường giải phóng mặt bằng đều có nguồn gốc đất nông nghiệp, hoặc đất chuyên dùng. Khi triển khai Luật Nhà ở và nghị định hướng dẫn, TP đã nhận thấy vướng mắc này. Do đó, tháng 4-2016, UBND TP đã có công văn đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện. TP đề xuất nếu trong quy hoạch đã là đất ở, và có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở, hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, thì đất đó được xem như là đất ở. Bởi không thể hiểu theo luật đất ở phải là đất sạch, đã chuyển mục đích sử dụng. Tháng 5-2016, Bộ Xây dựng có văn bản chấp thuận đề xuất của TPHCM, nhưng lại đề nghị TP phải có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ. Tháng 11-2016, Bộ Xây dựng có văn bản báo cáo Thủ tướng về vướng mắc của TPHCM, kiến nghị Thủ tướng cho phép thực hiện theo quan điểm của TP. Đến tháng 10-2017, Văn phòng Chính phủ đã có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng, với nội dung “Giao các bộ liên quan nghiên cứu xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, về việc giao đất theo hình thức chỉ định đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt, đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện”. Tuy nhiên, trên thực tế các cơ quan chức năng khi giải quyết hồ sơ rất ngại vì các chỉ đạo nói trên đều dưới luật. 

Theo Sở Xây dựng TP, kể từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực đến nay, sở này đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, chiếm tỷ lệ 26%. Còn lại 126 dự án, chiếm tỷ lệ đến 74%, chủ yếu có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, chuyên dùng. 

Tại hội nghị gặp gỡ các doanh nghiệp BĐS và lãnh đạo TPHCM hồi giữa tháng 11, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT CTCP ĐTKD địa ốc Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp), cho biết chỉ tiêu dân số đang là rào cản, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị và làm giảm tính khả thi của dự án. Ông Trung cho rằng chỉ tiêu dân số hiện nay không còn phù hợp vì vượt quá con số dự đoán, chưa kể sắp tới nếu quy định bỏ hộ khẩu, dân số sẽ còn tăng lên. Cùng với chỉ tiêu dân số, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý khi tính tiền sử dụng đất của dự án, làm mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. “Một vấn đề khác là thời gian thực hiện thủ tục cấp “sổ hồng” căn hộ chung cư của dự án bị kéo dài, gây thiệt hại cho quyền lợi của người mua nhà và gây căng thẳng không đáng có giữa chủ đầu tư và khách hàng” - ông Trung nói. TPHCM chỉ tháo gỡ tạm thời Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT), cho biết theo phản ánh của doanh nghiệp, từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và đưa vào thực tiễn có 109 điểm vướng. TP đã kiên trì phản ánh với các bộ ngành nay giảm xuống còn 29 điểm vướng. Nhưng Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa “bổ sung” thêm 7 điểm nghẽn nữa.  Mới đây, trong một cuộc họp với các doanh nghiệp BĐS, Phó Chủ tịch UBND TP Trần Vĩnh Tuyến cho biết, những khó khăn doanh nghiệp phản ánh, những vấn đề thuộc thẩm quyền của TP sẽ giải quyết ngay. Cụ thể, về khó khăn để được công nhận chủ đầu tư dự án doanh nghiệp phải có 100% đất ở hợp pháp, TP sẽ phân loại ra các loại đất, như dự án đã có 100% đất ở do doanh nghiệp đầu tư ngoài ngân sách nhà nước, Sở Xây dựng sẽ thụ lý, xem xét công nhận chủ đầu tư cho doanh nghiệp. Các dự án chưa phải 100% đất ở. Trên cơ sở đó, Sở Kế hoạch-Đầu tư (KH-ĐT) sẽ thụ lý xem xét công nhận chủ đầu tư; nếu dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước sẽ thực hiện theo quy định đầu tư công.  Theo ông Trần Vĩnh Tuyến, hướng tháo gỡ của Chính phủ trong thời gian tới sẽ không sử dụng cụm từ “đất ở” để xem xét việc chấp thuận chủ đầu tư dự án cho doanh nghiệp, chỉ dùng từ “đất” như kiến nghị của HoREA. Việc chấp thuận chủ đầu tư được căn cứ vào các điều kiện như quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất, dân số, năng lực doanh nghiệp… 

Chính phủ đã thúc đẩy mạnh việc cải cách thủ tục hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh, nhưng trên thực tế vẫn rất nhiêu khê. Một số cán bộ, công chức nhà nước có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, co thủ, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm, dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, làm mất cơ hội kinh doanh. Rõ ràng hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng điều chỉnh thị trường BĐS vẫn còn rất nhiều quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập.