Thị trường mua bán nợ xấu sẽ sôi động

Đẩy mạnh thu giữ tài sản đảm bảo

Trước kia, các ngân hàng phải mất nhiều năm mới có thể thu hồi tài sản đảm bảo. Nghị quyết 42 được ban hành đã khẳng định quyền chủ nợ của ngân hàng và Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC), cho phép ngân hàng được thu giữ tài sản đảm bảo mà không cần phải qua tòa án và cho phép bán nợ xấu dưới giá sổ sách. Từ khi Nghị quyết 42 có hiệu lực, đến nay các ngân hàng đã thu giữ và bán đấu giá hàng trăm tài sản đảm bảo.

Mặc dù vậy, một số ngân hàng cho biết, hiện mới đẩy mạnh công tác thu nợ mà chưa mạnh dạn bán nợ vì đang chờ hướng dẫn cụ thể của Ngân hàng Nhà nước (NHNN, cơ quan này đang soạn thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 19 về mua, bán và xử lý nợ xấu của VAMC nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 42 - PV). Theo đó, các ngân hàng vẫn ưu tiên biện pháp khuyến khích, động viên khách hàng trả nợ, thay vì thu giữ ép buộc, kiện ra tòa.

NHNN cũng vừa chính thức chọn 6 tổ chức tín dụng gồm Sacombank, ACB, BIDV, Vietcombank, VietinBank, Agribank tiên phong triển khai Nghị quyết 42, nhằm tập trung thực hiện toàn diện, quyết liệt và hiệu quả tất cả các chính sách cho phép để xử lý nợ xấu, góp phần khơi thông nguồn vốn, kích thích phát triển kinh tế.

Vào cuối tháng 9-2017, ngay sau khi Sacombank và VAMC ký kết thỏa thuận hợp tác về việc xử lý nợ xấu và tài sản tồn đọng của Sacombank đã bán cho VAMC, 2 bên đã tiến hành ký hợp đồng mua bán 3 khoản nợ theo giá thị trường với tổng dư nợ hơn 2.580 tỷ đồng, có tài sản đảm bảo là các bất động sản, máy móc thiết bị có giá trị tại Đà Nẵng và TPHCM. 

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính ngân hàng, với  tốc độ thu hồi nợ và bán nợ đang gia tăng mạnh mẽ hiện nay, thị trường mua bán nợ xấu trong thời gian tới sẽ rất sôi động.

Ông Nguyễn Tiến Đông, Chủ tịch HĐTV Công ty VAMC, cũng cho biết sau khi VAMC thu giữ tài sản đảm bảo đầu tiên là dự án Saigon One Tower, ý thức hợp tác trả nợ của khách hàng đã được cải thiện. Hiện tại, VAMC đang rà soát từ danh sách của các tổ chức tín dụng đã gửi cho VAMC để tiếp tục thu hồi tài sản đảm bảo từ nay đến cuối năm. Dự kiến trong năm 2017, VAMC thu hồi 35.000 - 40.000 tỷ đồng nợ xấu từ các tổ chức tín dụng, cao hơn năm 2016 là 28.000 tỷ đồng. 

Xử lý dự án “chết” không dễ

Nghị quyết 42 được kỳ vọng sẽ khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt với những dự án đã “trùm mền” nhiều năm. Ngoài dự án Saigon One Tower còn có dự án cao ốc V - Ikon (tại 129 A - 153/33 Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh của Công ty TNHH Việt Thuận Thành) đã được đưa ra bán đấu giá.

Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) thuộc Ngân hàng Agribank (ngân hàng cho vay vốn đối với dự án) đã thông báo bán đấu giá toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất của dự án này vào tháng 5-2017, giá khởi điểm là 373,5 tỷ đồng.

Trên thực tế, tại TPHCM có hàng trăm dự án “chết” nhưng việc xử lý lại không dễ chút nào. Cách đây hơn 10 năm, Công ty L. triển khai dự án chung cư trên đường Quang Trung (quận Gò Vấp), tuy nhiên, sau khi xây dựng xong phần móng thì ngừng thi công cho đến nay. Giá trị lô đất nói trên được định giá 500 tỷ đồng, nhưng đến nay cả vốn vay và lãi phát sinh mà chủ đầu tư đổ vào dự án đã hơn 800 tỷ đồng.

Một doanh nghiệp có ý định mua lại “nợ xấu” của chủ đầu tư để tiếp tục triển khai dự án đã phải rút lui sau một thời gian tìm hiểu. Vị giám đốc này cho biết, việc mua bán nợ xấu của dự án khá phức tạp vì liên quan đến nghĩa vụ và quyền lợi của nhiều phía, mà để giải quyết thì không hề đơn giản.

Ví dụ như nhà thầu đã thi công phần móng, khách hàng mua căn hộ mà chủ đầu tư trước đã huy động vốn…, khi đi vào đàm phán ai cũng muốn phần “chắc ăn”, nên không giải quyết được vấn đề. Cũng chính vì những nguyên nhân tương tự mà hàng loạt dự án đã đi vào giai đoạn hoàn thiện nhưng cứ treo đó từ năm này qua năm khác, trong khi khách hàng thì kéo nhau đi khiếu nại và mòn mỏi chờ đợi.

Thực tế cho thấy, khoảng 70% tài sản thế chấp của doanh nghiệp tại các tổ chức tín dụng gắn liền với bất động sản, trong đó có những dự án thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc thí điểm cho phép các tổ chức tín dụng, tổ chức mua bán nợ được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản theo Điều 10 của Nghị quyết 42 sẽ góp phần đáng kể vào tiến trình xử lý “cục máu đông nợ xấu” của nền kinh tế. 

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trên địa bàn TP có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai, đây là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho” nhưng đến nay vẫn chưa có giải pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Hiện HoREA đã kiến nghị sửa đổi một số điều trong Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản, theo hướng cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án kể từ thời điểm sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng. Nếu kiến nghị này được chấp thuận thì hàng loạt các dự án bất động sản đang “trùm mền” vì vướng nợ ngân hàng có thể được hồi sinh  để tiếp tục hoàn thiện.