Nhiều NHTM đang đua nhau tung ra các gói cho vay ưu đãi mua nhà, bất động sản. Động thái này không chỉ giúp NH tăng trưởng tín dụng mà có thể sớm xử lý được nợ xấu khi thị trường bất động sản ấm lên. Tuy nhiên, dù mở cửa cho vay với cơ chế linh hoạt về kỳ hạn, ưu đãi về lãi suất, nhưng tín dụng nhà ở vẫn rất trì trệ.
Tâm lý chờ thị trường xuống nữa
Để kích cầu tín dụng bất động sản, các gói tín dụng nhà ở của các NHTM có nhiều ưu đãi hơn so với trước đây.
Đơn cử, OCB cho vay mua nhà lãi suất giảm 3% so với lãi suất cho vay thông thường. Đối tượng là khách hàng có thu nhập ổn định hàng tháng không dưới 12 triệu đồng, nếu là hộ kinh doanh phải có thời gian hoạt động 2 năm trở lên. Thời gian cho vay cao nhất là 15 năm và mức giải ngân tối đa 1,5 tỷ đồng/khách hàng.
Lãi suất cho vay mua nhà thấp nhất tại HDBank là 8,6%/năm, áp dụng trong 3 tháng đầu tiên, với tổng hạn mức cấp tín dụng 1.000 tỷ đồng. Eximbank cũng công bố gói 5.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất dành cho khách vay mua nhà, sửa chữa nhà để ở, với lãi suất cố định trong 2 năm ở mức 10%/năm, sau đó sẽ bằng lãi suất tiết kiệm 13 tháng cộng 2,5%/năm.
Mức cho vay tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo. Vietcombank, VietinBank, BIDV… đưa ra các gói cho vay mua nhà đã triển khai xoay quanh mức 9,9-12%/năm trong 3-6 tháng đầu tiên, sau đó sẽ thỏa thuận lại với khách hàng dựa trên lãi suất thị trường… Tuy vậy, dư nợ cho vay mua nhà tại các NHTM vẫn không tăng.
Lý giải điều trên, ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng giám đốc OCB, cho biết chỉ khi nào triển vọng công ăn việc làm ổn định người dân mới dám vay. “Kể cả lãi suất bằng 0% nhưng thu nhập bấp bênh, người dân cũng không vay. Hơn nữa, trước đây người có tiền đầu tư bất động sản vì nghĩ cứ mua thì giá lên.
Nhưng nay khác, người dân còn tâm lý dự đoán giá bất động sản sẽ giảm nữa, nhất là nhà chung cư cầu ít cung nhiều càng khó tăng nên nhu cầu mua để bán kiếm lời không có” - ông Tùng nói.
Ông Trương Văn Phước, Tổng giám đốc Eximbank, cũng cho biết nhu cầu vay vốn mua nhà nhỏ lẻ tại Eximbank không nhiều, chủ yếu vay để đảo nợ. Dù lãi suất cho vay rất thấp và cố định trong 2-3 năm, nhưng nhu cầu thực ít chứng tỏ niềm tin của người dân, nhà đầu tư vẫn là vấn đề cốt lõi để vực dậy thị trường tín dụng nhà ở.
Sức ép bán tháo tài sản thế chấp?
Theo một phó tổng giám đốc VPBank, thị trường bất động sản còn èo uột nên việc xử lý nợ xấu của các NHTM gặp rất nhiều khó khăn, nhất là việc thanh lý các tài sản thế chấp là bất động sản có giá trên 5 tỷ đồng. Nếu tình trạng này còn kéo dài, có thể dẫn đến tình trạng bán tháo bất động sản thế chấp, dẫn đến sụt giảm giá và thị trường còn khó hơn. Tuy nhiên, rất may tình trạng này chưa diễn ra.
Nếu tính liều lượng xử lý tài sản thế chấp 100%, hiện nay tỷ trọng bán tháo chỉ khoảng 5%, chưa đến nỗi nghiêm trọng, tức các NHTM chưa phải đem tất cả tài sản bán để lấy VNĐ cứu thanh khoản.
Còn theo ông Nguyễn Đình Tùng, nợ xấu các NHTM có thể cao hoặc thấp, nhưng không đến nỗi bán tháo ồ ạt tài sản thế chấp, vì NHNN thường xuyên kiểm tra, giám sát.
Tuy nhiên, trước sức ép các khoản nợ luôn thường trực, nên lúc nào có cơ hội các NHTM sẽ phải bán tài sản thế chấp. Đặc biệt hiện nay các nhà đầu tư từ Nhật Bản đang săn bất động sản ở Việt Nam.
 |
HDBank đưa ra chương trình cho vay mua nhà 8,6%/năm |
"Sắp tới đây có những dự án bất động sản lớn tại TPHCM được chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài trị giá lên đến hàng ngàn tỷ đồng. Đó là những dự án tốt thỏa mãn các điều kiện của nhà đầu tư” - ông Tùng cho biết. Cũng theo ông Tùng, trước đây nhiều người mua đầu cơ chờ giá lên, còn hiện nay bất động sản phải có giá trị thương mại, như vị trí tốt, dễ đầu tư xây dựng, các doanh nghiệp nước ngoài mới dám mua.
Bên cạnh đó, nhiều NHTM có điều kiện về vốn, có nhu cầu đất làm trụ sở sẽ mua bất động sản từ tài sản thế chấp.
Do vậy nhiều NHTM có thể dãn nợ, cơ cấu lại nợ để giúp doanh nghiệp có thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý, giải tỏa đền bù thành đất sạch và chuyển đổi mục đích sử dụng giúp sản phẩm thanh khoản hơn. Với những sản phẩm dở dang, các NHTM có thể bơm ít vốn để doanh nghiệp hoàn tất sản phẩm bán ra thị trường.
Nếu trước đây các NHTM khi xử lý nợ xấu ngại nhất là khách hàng kỳ vọng vào giá trị tài sản quá lớn, nên cố kéo dài thời gian; ngay khi bị kiện ra tòa cũng chây ỳ và hy vọng sẽ bán tài sản giá cao hơn. Tuy nhiên, các khách hàng vay cần hiều rằng thời gian càng dài lãi càng tăng và khoản vay cũng tăng lên, trong khi cơ hội bán tài sản giá cao qua đi.
Do vậy nhiều khách hàng đã nhận thức được điều này, nên thay vì cố kéo dài thời gian, đã hợp tác với NH đưa ra đấu giá tài sản thế chấp để trả nợ. Về phía các NHTM cũng xem xét miễn giảm một phần lãi phạt để hỗ trợ doanh nghiệp.
