TPHCM “siết” các dự án BT

Tuy nhiên, gần đây quỹ đất sạch của TP ngày càng khan hiếm, cũng như không ít điều tiếng khi các chủ đầu tư tham gia các dự án BT, nên chính quyền TP đã có chủ trương “siết” các dự án theo hình thức này. 

Khai thác hiệu quả tài nguyên đất

Mới đây, dư luận xôn xao trước thông tin một dự án đầu tư theo hình thức BT được cho là “mua rẻ, bán đắt”. Tổng mức đầu tư của dự án được nâng lên từ hơn 900 tỷ đồng lên gần 2.000 tỷ đồng, và nhà đầu tư được hoán đổi 3 khu đất mà theo thẩm định của giới kinh doanh BĐS giá trị lên đến 4.000 tỷ đồng.

Một dự án BT khác cũng được dư luận gọi là “con đường ngàn tỷ” mỗi km có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng theo hình thức BT đó là 4 tuyến đường tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm do CTCP Đại Quang Minh thực hiện.  Ông Thân Quý Phái, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư 557, cho biết thông thường khi muốn tham gia một dự án BT, doanh nghiệp phải đi tìm các khu đất mà doanh nghiệp hướng tới, để sau đó làm việc với cơ quan chức năng đàm phán hoán đổi, chứ ít khi nào chờ cơ quan chức năng chỉ định.

Việc thực hiện các dự án BT thời gian qua dư luận cho rằng thiếu minh bạch, nhất là lựa chọn chủ đầu tư và nội dung thẩm định giá trị đất hoán đổi và giá trị dự án. Chính vì vậy, mới đây Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong, cho rằng trong thời gian tới việc thực hiện các dự án BT phải theo hướng hết sức công khai minh bạch, đảm bảo các quy định của pháp luật, nhưng cũng phải thông thoáng, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư. 

Tại cuộc họp về tình hình kinh tế- xã hội tháng 7-2018 mới đây, Chủ tịch Nguyễn Thành Phong cho biết, việc chuyển đổi hơn 26.000ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp và các loại hình khác, TPHCM sẽ công bố cụ thể về lộ trình, kế hoạch chuyển đổi trong từng năm. Đến nay, TPHCM đã xác định được hơn 3.440 dự án ở tất cả các lĩnh vực, trong đó sẽ có những dự án BT được sử dụng quỹ đất này để hoán đổi. Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thành Phong khẳng định sẽ công khai, minh bạch các thông tin này để người dân nắm bắt, giám sát.

Thời gian qua TPHCM đã thực hiện nhiều dự án lớn về phát triển cơ sở hạ tầng từ BOT, BT như cầu Phú Mỹ, đại lộ Phạm Văn Đồng, cầu Sài Gòn 2, mở rộng xa lộ Hà Nội, nhà máy xử lý nước thải Tham Lương-Bến Cát… góp phần thực hiện 7 chương trình đột phá của TP. Hiện TPHCM đang có 18 dự án BT với vốn đầu tư hơn 59.200 tỷ đồng. Tổng cộng 130 nhà đầu tư chia sẻ mong muốn hợp tác với Nhà nước, với số vốn hơn 350.000 tỷ đồng. 

Đất vàng phải đấu giá
Chủ tịch UBND TPHCM khẳng định có những mảnh đất đẹp, chủ đất tư rất muốn BT, nhưng chủ trương của TP phải đấu giá, không để BT đổi những mảnh đất này. TS. Huỳnh Thế Du, Đại học Fulbright Việt Nam, cho rằng TPHCM có thuận lợi trong đầu tư theo phương thức BT. Bởi tính khả thi của các dự án rất cao, vì tác động kinh tế xã hội, nhu cầu sử dụng lớn.

Theo TS. Du, mô hình BT hoàn toàn dựa vào phương thức đổi đất lấy hạ tầng, mà thực chất là “hàng đổi hàng” vốn dĩ rất cực đoan và nhiều rắc rối. Nếu phương thức này cứ tiến hành như hiện nay, chủ đầu tư có 2 lần lợi thế: vừa tính được dự toán của công trình và vừa định giá được thông qua chỉ định thầu. Khu đô thị Thủ Thiêm từ khi hình thành dự án đến nay, chưa có công trình nào được gọi là trọng điểm hay vì mục tiêu phát triển. Năm 2009, TPHCM đã quyết định bỏ ra hơn 20.000 tỷ đồng để đền bù trực tiếp, nếu tính lãi suất cho khoản này theo chi phí sử dụng vốn, tương đương với chi phí bỏ ra mà việc khai thác vẫn chưa đâu vào đâu.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS  TPHCM, cho rằng xã hội hóa phát triển hệ thống hạ tầng theo hình thức PPP, BT, BOT… sẽ huy động được nguồn vốn lớn, đóng góp vào phát triển TP cũng như cả nước. Song bên cạnh mặt tích cực, việc chỉ định cho nhà đầu tư các khu đất vàng mà nguồn vốn nhà đầu tư chỉ chiếm 10%, còn 90% toàn vốn vay đã ảnh hưởng đến vốn đầu tư. Trong khi Nhà nước lại thiếu cơ chế kiểm soát, tạo điều kiện cho nhà đầu tư hưởng lợi hai lần.  Dự toán công trình, các khu đất đối ứng cũng do nhà đầu tư đề xuất…

Như vậy họ đạt được lợi ích lần 2. Để cho nhà thầu, nhà đầu tư chủ động cả 2 giai đoạn, Nhà nước chỉ giám sát là chính thì chính Nhà nước và xã hội chịu thiệt. Nguồn vốn đối ứng là tài sản công, không đấu thầu mà chỉ định thầu khi đối ứng là thất thoát tài sản công. Ông Châu kiến nghị phải đấu giá công khai, minh bạch với các hình thức PPP, BT, kể cả các khu đất vàng đối ứng cũng phải đấu giá, hạn chế tối đa việc chỉ định thầu.

Theo Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, từ ngày 1-1-2018 không áp dụng cơ chế nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Tuy nhiên, nhiều địa phương vẫn không thực hiện. Mới đây Bộ Tài chính đã có văn bản nhắc lại việc này, yêu cầu các tỉnh, thành tạm dừng xem xét, quyết định sử dụng tài sản công (đất đai) để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT, cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định về nội dung này có hiệu lực thi hành.