Vốn vẫn chảy vào lĩnh vực rủi ro

BĐS vẫn có “cần câu” hút vốn

Những năm gần đây, dư nợ tín dụng BĐS tách bạch thành 2 cấu phần chính: cho vay đầu tư và kinh doanh BĐS và cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở. Đây là cơ sở để cơ quan quản lý kiểm soát tín dụng BĐS, hạn chế vốn đi vào phân khúc rủi ro, nhất là dự án BĐS cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng, hướng dòng vốn vào nhu cầu thực của thị trường.

Số liệu công bố của NHNN các năm từ 2017-2019, cho thấy tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS trong tổng dư nợ lĩnh vực BĐS có xu hướng giảm: thời điểm cuối năm 2017 là 45,63%, cuối năm 2018 là 35,49% và cuối năm 2019 là 32,95%. 

Thế nhưng, đáng chú ý khi số liệu của NHNN cập nhật về tín dụng BĐS trong báo cáo gửi Quốc hội hồi tháng 5, cho biết trong quý I dù dịch Covid-19 ảnh hưởng khiến dư nợ các lĩnh vực ưu tiên không tăng cao như cùng kỳ năm trước, nhưng dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS tăng cao hơn mức tăng trưởng chung của hệ thống.

Cụ thể, đến cuối tháng 3, tín dụng vào lĩnh vực BĐS tăng 1,23% so với cuối năm ngoái và chiếm 19,31% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, dư nợ phục vụ nhu cầu về nhà ở chiếm khoảng 62,43% tổng dư nợ cho vay BĐS. Như vậy, tỷ trọng dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS trong quý I tăng lên 37,57% so với 32,95% ghi nhận vào cuối năm ngoái. 

Không chỉ có mức tăng trưởng tín dụng tốt, vốn từ các nhà băng còn đổ vào DN BĐS thông qua mua TPDN. Trong báo cáo thị trường TPDN 6 tháng đầu năm 2020, CTCP Chứng khoán SSI thống kê các DN BĐS dẫn đầu về khối lượng phát hành trong 2 quý đầu năm.

Cụ thể, nhóm này phát hành 47.200 tỷ đồng trong quý II, tăng gần gấp đôi so với lượng phát hành quý I và cùng kỳ 2019. Lũy kế 6 tháng, có 71.600 tỷ đồng TPDN BĐS được phát hành, tăng 57,5% so với cùng kỳ 2019. Đặc biệt, các NHTM mua 28.200 tỷ đồng TP BĐS trên sơ cấp, chiếm 40% tổng lượng phát hành trong 6 tháng đầu năm. 
Khó vay vốn NH, các DN BĐS chuyển hướng phát hành TPDN để huy động vốn, nhưng các NH lại đầu tư mạnh vào TPDN BĐS, điều này gây lo ngại về việc NH lách cho vay BĐS trong thời gian gần đây.

NH vẫn liên tục rao bán dự án

Từ đầu năm đến nay, làn sóng bán đấu giá các khoản nợ xấu liên quan đến các dự án BĐS khá rầm rộ. Đầu tháng 4, BIDV Chi nhánh Sở giao dịch 2 thông báo về việc lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên.

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TPHCM. Tài sản này đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank, trong đó BIDV chiếm 58% giá trị. Tháng 5, BIDV chi nhánh Gia Định thông báo phát mãi 55 căn hộ tại chung cư Kỷ Nguyên (The Era Town) ở quận 7. Đây cũng là lần rao bán số căn hộ tại Era Town thứ 4 của chi nhánh này, giá bán giảm 5% so với các đợt chào bán trước đó. 

Tương tự, rao bán các tài sản đảm bảo liên quan đến khoản nợ xấu của các DN BĐS cũng xuất hiện rải rác ở một số NH khác. Điều này cho thấy xử lý nợ xấu liên quan đến dư nợ tín dụng đối với mục đích kinh doanh BĐS vẫn còn đối mặt nhiều khó khăn. Như vậy, việc vốn vay vẫn bằng cách này hay cách khác đổ vào lĩnh vực kinh doanh BĐS khiến rủi ro tiếp tục tồn tại.

Để kiểm soát rủi ro khi các NHTM đầu tư mạnh vào TPDN nói chung, NHNN đã đưa ra dự thảo thông tư quy định về mua, bán TPDN của các tổ chức tín dụng (TCTD). Trong đó quy định các TCTD chỉ được mua TPDN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3%, không được mua TP (bao gồm mua từ phát hành lần đầu và mua lại từ các tổ chức, cá nhân khác) của DN phát hành có phát sinh nợ xấu tại TCTD mua, và tại TCTD khác trong vòng 12 tháng gần nhất, trước thời điểm quyết định phê duyệt mua.

TCTD cũng không được mua TPDN phát hành với mục đích cơ cấu lại các khoản nợ của DN phát hành. Bởi điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là trong điều kiện DN phát hành TP tiếp tục gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh, không có khả năng trả nợ gốc và lãi TP đến hạn, dẫn đến việc phát hành thêm TP để tiếp tục cơ cấu lại nợ. 

Một chuyên gia tài chính lý giải, khi mua TPDN BĐS, theo quy định các TCTD phải cộng khoản này với khoản vay trên sổ sách. Song thực tế các nhà băng vẫn tách ra và đưa vào khoản mục chứng khoán đầu tư, tức loại những khoản này ra khỏi dư nợ tín dụng, gây ảnh hưởng lớn đến việc kiểm soát nguồn vốn vào lĩnh vực BĐS.

Chuyên gia này cũng lo ngại, do dịch bệnh, NHNN đã phải nới một số chỉ tiêu, như nới room tăng trưởng tín dụng cho một số NH, giãn lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. 2 yếu tố này sẽ làm nguồn tín dụng dồi dào hơn. Nhưng nếu không kiểm soát cẩn thận, các NH sẽ đẩy tín dụng vào những hoạt động rủi ro như BĐS, vì cho vay BĐS rủi ro cao nhưng mức sinh lời cao. Vì vậy, cơ quan quản lý cần kiểm soát chặt chẽ hơn các yếu tố này nhằm hạn chế vốn vào lĩnh vực rủi ro như BĐS.