Bất động sản đang trở về… giá trị thực

Cung tăng, cầu giảm…

Tại “Diễn đàn bất động sản khu vực phía Nam năm 2026- Mở dư địa tăng trưởng mới” vừa được Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp Hội Bất động sản TPHCM (Horea) tổ chức, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea cho biết thị trường ghi nhận điểm sáng lớn khi có tới 37 dự án nhà ở tại TPHCM đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm 2026, cung ứng ra thị trường hơn 27.000 căn hộ. Đây là con số vượt trội so với mức trung bình chỉ khoảng 15.000 căn mỗi năm trong giai đoạn trước.

Dù nguồn cung cải thiện, song ông Lê Hoàng Châu bày tỏ lo ngại trước thực tế sức hấp thụ của thị trường rất thấp. Do người mua thiếu niềm tin vào thị trường, doanh nghiệp thiếu dòng tiền… dẫn đến thanh khoản giảm sút. Về lâu dài, ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động chuyển hướng chiến lược sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW của Bộ Chính trị.

Cùng đưa ra những thông tin về thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết thêm, lượng giao dịch đang có dấu hiệu sụt giảm trên quy mô toàn quốc, đặc biệt là tại một số khu vực có mức giảm rất mạnh.

Theo số liệu của đơn vị nghiên cứu thị trường, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán trong năm trước đạt từ 80% đến 90%, thậm chí nhiều dự án bán hết hàng ngay trong ngày mở bán. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm nay, tỷ lệ giao dịch thành công đã giảm xuống dưới mức 50%. Ông Nguyễn Văn Đính đánh giá đây là một nghịch lý so với đà tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Cơ cấu sản phẩm hiện nay vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc căn hộ và nhà ở thương mại giá khá cao. Mặc dù chính quyền các địa phương đã bắt đầu chú trọng phát triển nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở chính sách và nhà cho thuê, các sản phẩm này vẫn đang trong quá trình chuẩn bị thủ tục và chưa có nguồn cung thực tế trên thị trường.

Thị trường đang “tái cấu trúc”

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản EXIMRS, nhận định thị trường bất động sản phía Nam đang bước qua bước ngoặt thực sự khi TPHCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu thành siêu đô thị. Ranh giới hành chính không còn là rào cản, dòng vốn đầu tư được phân bổ lại theo logic vùng thay vì địa giới hành chính riêng lẻ.

Theo bà Tú, nhà đầu tư hiện nay vô cùng khắt khe về pháp lý, đồng thời ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế hoặc có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Để kích hoạt thanh khoản, bà Tú cho rằng doanh nghiệp cần định giá sản phẩm tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, đồng thời xây dựng giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền cho người mua thay vì áp dụng các chiêu thức khuyến mãi ảo.

Ông Phạm Văn Nam, Tổng giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng chi phí lãi vay cùng với những chính sách mới về thuế, đất đai… khiến nhà đầu tư chùn bước. Đối với những người có nhu cầu mua để ở lãi suất vay cao và siết room tín dụng cho bất động sản cũng là một rào cản lớn cho nhóm khách hàng này.

Nhằm khơi thông thị trường, nhiều chuyên gia kiến nghị, với phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý, cơ quan quản lý không nên khống chế mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp ở ngưỡng 15% như các đề xuất trước đây. Thay vào đó, Nhà nước cần đưa các dự án này vào “luồng xanh” ưu tiên thủ tục hành chính, đồng thời hỗ trợ tiếp cận các gói tín dụng thương mại. Cụ thể là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với mức lãi suất vay ưu đãi khoảng 6,1% dành cho chủ đầu tư.

Chủ tịch Horea Lê Hoàng Châu cho rằng, Nghị quyết 21-NQ/TW đã thống nhất phương án sử dụng nhà chung cư có thời hạn theo niên hạn xây dựng công trình. Trong khi đó, Quy chuẩn xây dựng phân loại công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế từ 50 đến 100 năm, cấp đặc biệt trên 100 năm và cấp 2 từ 30 đến 50 năm. Ông Châu lưu ý có sự khác biệt lớn giữa tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế. Minh chứng là chung cư tại số 518 Võ Văn Kiệt bị nghiêng nghiêm trọng phải di dời khẩn cấp sau 19 năm sử dụng, dù thiết kế ban đầu thuộc cấp 1.

Về các quy định tài chính đất đai, ông Lê Hoàng Châu ủng hộ đề xuất bãi bỏ phương pháp xác định “giá đất cụ thể”, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để rút ngắn quy trình thủ tục.

Đối với hoạt động kinh doanh, ông kiến nghị cho phép doanh nghiệp nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng ngay khi có quyết định công nhận chủ đầu tư và dự án bắt đầu thi công. Đồng thời, các quy định chuyển nhượng dự án cần được nới lỏng, không bắt buộc phải có sổ đỏ trước khi chuyển nhượng mà chỉ cần hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan.

Nhu cầu NoXH rất cao

Nhu cầu NoXH thực tế của người dân đang ở mức rất cao. Khảo sát tại TP HCM cho thấy có tới 974.000 người có nhu cầu thực về NoXH. Điển hình như dự án NoXH tại Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, dù chỉ cung ứng 750 căn hộ trên tổng số 1.225 căn, đã nhận được tới 15.000 hồ sơ đăng ký.

Chương trình phát triển NoXH đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn trên cả nước, trong đó riêng TPHCM gánh vác chỉ tiêu 200.000 căn đến năm 2030. Trong năm 2026, Trung ương giao chỉ tiêu cho TPHCM hoàn thành 28.000 căn. Thành phố chỉ chắc chắn hoàn thành khoảng 2.000 căn trong năm nay, các dự án còn lại chưa thể cam kết tiến độ về đích vào cuối năm nay.

Tuy nhiên, Bộ Xây dựng kiểm tra và dự báo thành phố có thể đạt kết quả khả quan khoảng trên dưới 20.000 căn nhờ các nỗ lực triển khai quyết liệt.