“Leo thang” và “neo lại”
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn vừa công bố, trong quý III-2024, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội ghi nhận những tín hiệu khởi sắc đáng chú ý. Đến thời điểm hiện tại so với quý I-2023, đất nền ở huyện Hoài Đức đã tăng 81%, từ mức giá trung bình toàn thị trường là 55 triệu đồng/m2 lên mức 100 triệu đồng/m2; đất nền huyện Đông Anh tăng 53%, từ mức giá trung bình 41 triệu đồng/m2 lên mức 63 triệu đồng/m2; đất nền huyện Thanh Oai tăng 90%, từ mức giá trung bình 21 triệu đồng/m2 lên mức 40 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, giá nhà riêng tại khu vực phía Bắc tăng từ mức trung bình 95 triệu đồng/m2 vào quý I-2021, lên mức 173 triệu đồng/m2 tại quý III-2024. Nhiều dự án mở bán mới tại Hà Nội đều có mức giá khá cao. Trong quý III-2024, tại thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng gần 10 dự án có sản phẩm mở bán mới bao gồm cả dự án mới và cũ, mức giá trung bình dao động từ 45 triệu đồng/m2 đến 135 triệu đồng/m2.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường BĐS Việt Nam vừa đi qua chu kỳ biến động và đang có dấu hiệu hồi phục và tăng giá. Hành lang pháp lý mới đang tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường BĐS. Đó là việc với 3 bộ luật mới là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, sẽ làm tăng giá nhiều loại hình BĐS.
Theo đó, khung giá đất và bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đó. Cùng với đó, chứng nhận pháp lý ngặt nghèo hơn khi bổ sung các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp, cũng sẽ khiến giá đất tăng khi các yêu cầu về đất phải rõ ràng pháp lý.
Chung cư bình dân đã bằng giá chung cư cao cấp
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, không chỉ giá đất tăng mà giá BĐS sơ cấp cũng tăng, do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo bảng giá đất mới. Bên cạnh đó, các quy định về thủ tục bố trí tái định cư sẽ đẩy mặt bằng giá BĐS sơ cấp trong dự án trước khi thu hồi, giải tỏa. Bởi điều kiện nhà tái định cư phải rõ ràng, bằng hoặc tốt hơn chỗ ở trước đó của người dân. Khu tái định cư phải hoàn thiện hạ tầng. Điều này khiến giá BĐS thứ cấp cũng sẽ tăng do tăng theo giá sơ cấp.
Đến nay nhiều loại hình chung cư giá rẻ cũng đã leo thang về giá, bắt kịp mặt bằng giá chung cư cao cấp cách đây chỉ 3-4 năm. Nguyên nhân chủ yếu là do chi phí phát triển các dự án BĐS tăng lên trong toàn bộ quá trình phát triển dự án BĐS. Cụ thể, ở giai đoạn chuẩn bị dự án, Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định, điều kiện tham gia đấu giá là tổ chức tham gia đấu giá phải có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án.
Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS 2023 yêu cầu, tài chính với chủ đầu tư phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu. Dự án nhỏ hơn 20ha thì vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 20% tổng vốn. Dự án từ 20ha trở lên vốn chủ sở hữu phải lớn hơn hoặc bằng 15% tổng vốn. Chủ đầu tư phải đảm bảo khả năng huy động vốn để thực hiện dự án.
Ở giai đoạn phát triển dự án, Điều 6 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định, trước khi mở bán chủ đầu tư phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin dự án. Về tiến độ dự án, Điều 153 Luật Đất đai 2024 quy định bổ sung, tiền thuế tăng thêm đối với các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng.
Ở giai đoạn mở bán dự án, Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định, thu cọc không quá 5% giá bán. Lần đầu thanh toán phải thấp hơn hoặc bằng 30% giá trị sản phẩm bao gồm cả tiền đặt cọc. Với thuê mua, tổng thanh toán những lần tiếp theo sẽ thấp hơn hoặc bằng 50%.
Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Báo cáo số 5333 gửi Văn phòng Chính phủ về phân tích cơ cấu giá thành, giá bán và nguyên nhân tăng giá BĐS. Theo Bộ Xây dựng, qua tổng hợp, phân tích cho thấy nguyên nhân tăng giá BĐS tại một số khu vực, địa phương trong thời gian qua do tác động bởi một số yếu tố:
Thứ nhất, giá bán BĐS tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây, cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, nhưng khâu quản lý lại chưa tốt.
Thứ hai, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới BĐS, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.
Thứ ba, thiếu nguồn cung BĐS, nhà ở để đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TPHCM.
Thứ tư, biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng… đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.
Dự báo về giá BĐS thời gian tới GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết, chắc chắn giá BĐS sẽ tăng cao. Nhưng đó là sức chịu đựng lúc đầu của nền kinh tế. Còn sau đó, chi phí đầu vào về đất đai được tính toán, xem xét, giá cả có thể bình ổn lại.
