Bất động sản vùng ven TPHCM: Bình Dương - Đìu hiu thành phố mới

08/10/2018 08:27 Theo dõi Đầu Tư Tài Chính trên

(ĐTTCO) - Tại vùng giáp ranh TPHCM, trong khi giá đất và nhà ở thuộc các tỉnh Đồng Nai và Long An đang tăng vụt, giao dịch sôi động, thì tại địa bàn tỉnh Bình Dương hàng loạt dự án khu đô thị (KĐT) dù nhà mẫu đã ra mắt từ rất lâu, nhưng đến nay vẫn ế ẩm và hoang tàn.

Giao dịch giảm mạnh

Trong 9 tháng năm 2018, giao dịch đất nền tại Bình Dương có xu hướng chậm lại. Trong 9 huyện, thị xã, TP của tỉnh Bình Dương, các giao dịch hầu như chỉ tập trung tại TP Thủ Dầu Một và các thị xã Thuận An, Dĩ An. Nhưng tại 3 địa phương này, thời gian gần đây sức mua có dấu hiệu giảm sút do giá chào bán tăng cao.

Cụ thể cùng kỳ năm trước, giá đất nền tại thị xã Thuận An dao động ở mức 13-14 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 18-24 triệu đồng/m2 (tùy khu vực). Nếu so với thời điểm 2015, sau 3 năm đất khu vực này tăng gấp 3 lần.

Tại thị xã Dĩ An, ghi nhận mức tăng vọt từ 14-15 triệu đồng/m2 đầu năm 2017 lên 25-30 triệu đồng/m2 ở thời điểm đầu tháng 10 này, mặc dù sức mua tại các khu vực này đã chững so với trước. Trong khi đó, tại TP Thủ Dầu Một, giá đất cũng dao động tăng 14-15 triệu đồng/m2 lên 20-22 triệu đồng/m2 trong vòng 1 năm qua.

Ở Bình Dương chỉ có hơn 1,5 triệu dân và vài trăm ngàn người nhập cư, trong khi đó trên địa bàn lại có đến vài triệu nền đất. Dù không có dự án mới nào tung ra, nhưng nguồn hàng từ dự án cũ còn rất nhiều. Hàng tồn chưa giải quyết và sản phẩm thứ cấp đầu tư bán lại lớn, nên khó có chuyện cháy hàng. Giao thông liên vùng chưa đồng bộ, nguồn cung đất nền quá nhiều nên việc sốt đất, sốt giá tại Bình Dương hiện thời không có cơ sở.

Anh Ngô Đình Phụng,
nhà đầu tư BĐS

Tại KĐT Mỹ Phước 3 (thị xã Bến Cát), giá đất nền đang có mức tăng nhẹ, trung bình 6-10 triệu đồng/m2 tùy vào vị trí và diện tích, hạ tầng cơ bản đã hoàn thiện. Tuy nhiên, điểm yếu là các khu đất này quá ít người về sinh sống, do hạ tầng xã hội, tiện ích sinh sống, giải trí còn thiếu thốn.

Theo ghi nhận của ĐTTC, hiện tại khu vực khó ra hàng nhất là đất nền tại thị xã Bến Cát và TP mới Bình Dương (thuộc địa bàn TP Thủ Dầu Một). Rất nhiều sản phẩm ký thác bán lại tại khu vực này cả năm chỉ có vài người mua, dù chủ đất bán cao hơn giá gốc 10-15%. Phần lớn giao dịch, mua bán đất ở các khu vực này gần đây không theo nhu cầu mua để ở, chủ yếu kinh doanh kiếm lời. Để phục vụ nhu cầu đầu tư của khách, nhiều DN không ngại tung tin truyền thông, tạo nên các cơn sốt giá đất ảo.

Hoang vắng các KĐT
Tại KĐT Mỹ Phước 3, dự án Eco Lakes được xây dựng năm 2007 trên diện tích 226ha. Dự án được đầu tư và phát triển bởi CTCP Setia Becamex, là liên doanh giữa 3 tập đoàn SP Setia Berhad (55%), Becamex IDC (45%) và Treasure Link (5%). Nơi đây hàng loạt dãy nhà 4 tầng đã được xây dựng sẵn nhưng không có người ở. KĐT Mỹ Phước 2 xây dựng năm 2005 bởi Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - Becamex IDC, cũng đang lâm vào tình trạng tương tự, cả một KĐT mênh mông vắng hoe người ở.

Bất động sản vùng ven TPHCM: Bình Dương - Đìu hiu thành phố mới ảnh 1

Sau 5 năm đi vào hoạt động, dù hạ tầng đã bài bản, song TP mới Bình Dương vẫn rất vắng vẻ. Ảnh: ĐỨC TRUNG

Vì sao các KĐT từng được xem là chiến lược phát triển, thu hút đầu tư về BĐS và nhu cầu nhà ở của người dân của tỉnh Bình Dương lại trở nên đìu hiu như vậy? Theo Hiệp hội BĐS Bình Dương, thời gian trước các chủ đầu tư muốn đón đầu làn sóng đầu tư, thu hút người dân bỏ vốn vào mua nhà gần kề các khu công nghiệp để kinh doanh buôn bán, đã xây dựng hàng loạt nhà mẫu, nhà liền kề trong các KĐT Mỹ Phước 2 và 3. Nhưng giá bán của các chủ đầu tư rất cao, người có thu nhập thấp không thể tiếp cận, còn người có tiền thì mua đất, sau đó xây dựng các ki ốt, dãy trọ cho thuê lại.

Theo một số chuyên gia BĐS, giá nhà đất ở Bình Dương còn quá cao so với thu nhập và điều kiện kinh tế xã hội của tỉnh này. Điển hình là trong TP mới Bình Dương, 1 căn nhà liền kề có diện tích khoảng 100m2 nhưng giá 3-5 tỷ đồng, biệt thự trên 10 tỷ đồng. Với số tiền này, người dân có thể mua được căn nhà trong hẻm rộng ở một số quận trung tâm của TPHCM. Do vậy giá bán này chỉ phù hợp với chuyên gia nước ngoài, Việt kiều… Nhưng phần lớn những người này lại thuê nhà tại TPHCM có nhiều dịch vụ phục vụ cuộc sống sinh hoạt hơn tại Bình Dương. Trong khi đó, dân Bình Dương đa số là người lao động nhập cư, mức giá đó họ không thể mua nổi.

Cẩn trọng môi giới, cò đất
Theo tìm hiểu, nguyên nhân khiến thị trường nhà đất tại Bình Dương giảm nhiệt thời gian gần đây do việc quy hoạch phát triển TP mới Bình Dương (trung tâm hành chính của tỉnh) không được như kỳ vọng, đã khiến đất đai xung quanh khu vực này bị ảnh hưởng sức mua. Sau 5 năm đi vào hoạt động, với hệ thống đường sá rộng rãi, các dãy nhà vuông vức, TP mới Bình Dương có quy mô đầu tư lên đến gần 10 tỷ USD hiện vắng bóng người vào ở, về đêm hầu như không có các hoạt động cộng đồng.

Tất cả giao dịch mua bán, học hành, khám chữa bệnh, vui chơi giải trí… đều tập trung ở TP Thủ Dầu Một. Theo các môi giới, hầu hết sản phẩm BĐS trong TP mới Bình Dương đã được bán nhưng chủ yếu cho khách hàng đầu tư, còn người có nhu cầu mua ở thực rất ít. Điều này cũng khiến hoạt động mua bán, giao dịch BĐS tại các thị xã Thuận An, Tân Uyên, TP Thủ Dầu Một… im ắng trong những năm gần đây.

Bên cạnh, thị trường BĐS tại Bình Dương tiềm ẩn một số rủi ro, thậm chí đang có dấu hiệu hình thành bong bóng giá ảo do giới cò đất liên tục thổi giá để trục lợi. Tranh thủ phân khúc đất nền sôi động chút ít, nhiều cò đất lập các trung tâm môi giới nhà đất để giao dịch. Người dân thực sự có nhu cầu mua đất như lạc vào mê hồn trận, nhất là khi giá đất liên tục bị đưa lên cao sau mỗi tháng.

Hiện cứ 10 người đi săn mua đất tại tỉnh Bình Dương có đến 9 người là dân đầu cơ, hoặc cò đất. Số người muốn mua thật sự không nhiều. Không chỉ thế, giới cò đất tại Bình Dương cũng tăng nhanh về số lượng so với thời điểm năm 2016. Hiện giới cò đất BĐS tại Bình Dương có đủ thành phần, từ sinh viên, viên chức, đến cả lái xe, thợ xây… Thậm chí, nhiều lãnh đạo doanh nghiệp tư nhân còn bỏ cả công ty để chuyển sang nghề môi giới, đầu cơ BĐS.

Đức Trung