Becamex gây thất vọng trước IPO

“Mỏ vàng” VSIP

Becamex là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc UBND tỉnh Bình Dương, với 2 lĩnh vực hoạt động chính là kinh doanh bất động sản đô thị và khu công nghiệp (KCN). 2 lĩnh vực này hiện chiếm đến 89% doanh thu và 85% lợi nhuận gộp của năm 2016. Theo đánh giá của giới chuyên môn, Becamex là chủ đầu tư KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất KCN còn có thể cho thuê 2.085ha, đủ để phát triển trong 5 năm tới. Các KCN Becamex hiện tại tập trung ở vùng Tây Bắc của tỉnh Bình Dương. Ngoài ra, Becamex dự kiến phát triển thêm 3 KCN mới ở Bình Dương với tổng diện tích 1.800ha trong thời gian sau cổ phần hóa. 

Một trong những KCN góp phần mang lại tầm vóc ngày nay của Becamex chính là KCN Việt Nam - Singapore (VSIP). Đây là liên doanh giữa Becamex (nắm 49% cổ phần) với các NĐT Singapore mà dẫn đầu là Tập đoàn Semb Corp (nắm 51% cổ phần). Qua gần 20 năm xây dựng và phát triển, đến nay hệ thống VSIP đã phát triển không chỉ tại Bình Dương mà còn mở rộng ra các tỉnh thành như: Quảng Ngãi, Bắc Ninh, Hải Phòng, Nghệ An, Hải Dương. Hệ thống VSIP thu hút trên 660 dự án với tổng mức đầu tư trên 9 tỷ USD. Hàng năm Becamex được ghi nhận khoản lợi nhuận từ liên doanh này với mức lợi nhuận từ 400-600 tỷ đồng. 

Ngoài lĩnh vực KCN, Becamex cũng tham gia phát triển các khu liên hợp công nghiệp - dịch vụ - đô thị và một trong những dự án được Becamex đặt nhiều kỳ vọng chính là Thành phố mới Bình Dương (1.000ha), với tổng vốn đầu tư lên đến 200.000 tỷ đồng (tương đương 10 tỷ USD).

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, mới chỉ có khoảng 20.000 cư dân đến sinh sống tại khu trung tâm so với quy hoạch 125.000 cư dân của toàn khu đô thị vào năm 2020. Theo giới đầu tư bất động sản, nguyên nhân khiến cho dự án Thành phố mới Bình Dương lâm vào tình trạng ế ẩm là do giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực (từ 5-14 tỷ đồng/căn). Dù giá cao nhưng Becamex chưa xây dựng được các loại hình dịch vụ, văn hóa, giải trí tương ứng khiến cho khách hàng khó thích nghi với cuộc sống nơi đây. 

Gánh nặng lãi vay

Để khắc phục tình trạng hiu hắt tại dự án Thành phố mới Bình Dương, Becamex đã xây dựng 2 bệnh viện tại tỉnh Bình Dương với quy mô 800 giường là Bệnh viện Mỹ Phước và Bệnh viện quốc tế Becamex. Ngoài ra, Becamex cũng góp vốn và đầu tư các trường học từ cấp mẫu giáo đến đại học để phục vụ cư dân tại thành phố mới Bình Dương. Tuy nhiên, các khoản đầu tư này chưa mang lại hiệu quả trong ngắn hạn nhưng lại làm gia tăng tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cho Becamex. 

Theo thống kê, tại thời điểm ngày 31-12-2016, nợ vay của Becamex đã chiếm đến 40% tổng tài sản (so với trung bình ngành bất động sản là 30%) và chiếm hơn 75% so với vốn điều lệ. Cụ thể, nợ vay ngắn và dài hạn lên đến 22.500 tỷ đồng, chi phí tài chính lên đến 824 tỷ đồng (chủ yếu là lãi vay). Trong khi đó, với dòng tiền của Becamex thường xuyên ở trạng thái âm do nhu cầu vốn lưu động và đầu tư xây dựng cơ bản lớn so với nguồn thu từ doanh số và lợi nhuận đạt được. Đối với dự án Thành phố mới Bình Dương, Becamex đã rót hơn 3.000 tỷ đồng vào liên doanh với Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản).

Mặc dù tỷ lệ đòn bẩy tài chính đang ở mức cao, nhưng Becamex vẫn buộc phải theo đuổi chiến lược kinh doanh đầy rủi ro này bởi nhu cầu đầu tư trong thời gian tới vẫn rất lớn. Theo kế hoạch, doanh nghiệp này cần khoảng 32.000 tỷ đồng để tiếp tục đầu tư các dự án KCN và đô thị trong giai đoạn 2017-2019.

Trong đó, 50% vốn vay, 20% vốn tự có và 30% tiền ứng trước của khách hàng. Với số dư tiền cuối năm 2016 chỉ khoảng 3.694 tỷ đồng, sẽ là thách thức không nhỏ cho Becamex trong thời gian tới trong việc đẩy nhanh tiến độ bán hàng của các dự án, vay vốn ngân hàng và bán cổ phần trong đợt IPO dự kiến được tổ chức tại HOSE ngày 1-12 sắp tới. 

Thiếu thông tin

Theo phương án cổ phần hóa, Becamex sẽ phát hành thêm 329 triệu cổ phần mới (tương ứng 24% vốn cổ phần sau IPO), nhằm đưa vốn điều lệ sau cổ phần hóa lên 13.170 tỷ đồng. Với mức đấu giá khởi điểm 31.000 đồng/cổ phần, Becamex có thể thu về xấp xỉ 10.000 tỷ đồng cho hoạt động sản xuất kinh doanh. Sau đó, nhà nước sẽ bán 25% vốn cho NĐT chiến lược, tương ứng 329 triệu cổ phần.

Theo thống kê, phiên IPO của Becamex có quy mô lớn nhất trong năm 2017 và lớn thứ 2 từ trước đến nay sau Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank). Với mức giá 31.000 đồng/cổ phần, giá thị trường của Becamex được xác định 40.827 tỷ đồng (xấp xỉ 1,8 tỷ USD). 
Tuy nhiên, theo thông tin mới nhất từ HOSE, số lượng cổ phần NĐT đăng ký đấu giá trong đợt IPO sắp tới của Becamex hết sức khiêm tốn.

Cụ thể, có 158 NĐT tham gia đấu giá, gồm: 4 tổ chức trong nước, 5 tổ chức nước ngoài cùng 149 NĐT cá nhân. Tổng số cổ phần NĐT đăng ký mua chưa đầy 19 triệu cổ phần (tương đương 6% số cổ phần mang ra đấu giá). Với số lượng đăng ký như trên, khả năng Becamex chỉ thu về 588 tỷ đồng, thấp hơn rất nhiều so với con số dự kiến trước đó 9.640 tỷ đồng. Đây là điều khiến cho giới đầu tư hết sức bất ngờ bởi các đợt IPO trước đó của các doanh nghiệp cùng lĩnh vực như Idico hay Thalexim đều diễn ra hết sức thành công. 

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, Becamex sở hữu quy mô tài sản khá lớn, cùng với những nghiệp vụ kinh doanh phức tạp giữa công ty mẹ và đơn vị thành viên, nhưng lượng thông tin công bố ra bên ngoài hữu hạn làm hạn chế khả năng đánh giá cơ hội đầu tư của NĐT.

Bên cạnh đó, việc đặt kế hoạch kinh doanh giảm mạnh sau IPO và thông tin triển khai bán hàng các dự án bất động sản không rõ ràng, khiến quá trình chuyển hóa tài sản thành tiền trong các năm tới rất khó dự báo. Trong khi đó, Becamex lại đặt mức giá khởi điểm khá cao, gần như phản ánh toàn bộ giá trị doanh nghiệp khi định giá lại tài sản theo mức giá thị trường hiện tại. Với tình hình tài chính không mấy sáng sủa nhưng mức giá khởi điểm quá cao, xem ra thất bại này là điều được dự báo từ trước.

Tại thời điểm cuối năm 2016, tổng giá trị tài sản của Becamex đạt hơn 43.400 tỷ đồng, phân bổ chủ yếu ở phải thu ngắn hạn 11.900 tỷ đồng, giá trị hàng tồn kho 17.800 tỷ đồng, cùng với hơn 8.200 tỷ đồng giá trị đầu tư tài chính dài hạn (công ty con và liên kết). Do vậy, để nâng cao sức hấp dẫn đối với NĐT trong các lần huy động vốn sau này, Becamex có thể điều chỉnh lại quy mô các đợt huy động vốn (tài trợ từng dự án cụ thể) và trên hết là gia tăng độ mở về thông tin đối với NĐT. CTCK Rồng Việt (VDSC)