Căng thẳng leo thang tại các chung cư

Muôn kiểu tranh chấp 
Thời gian gần đây, tranh chấp tại các chung cư giữa các chủ thể liên quan như chủ đầu tư - đơn vị phát triển dự án - BQT - cư dân, đang có dấu hiệu gia tăng. Vụ tranh chấp căng thẳng đáng chú ý trong thời gian qua là tại dự án chung cư Rubyland (Lũy Bán Bích, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú) do Công ty Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư.

Nguyên nhân các tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn TPHCM bùng nổ mạnh mẽ thời gian qua là do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014, có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư.

Anh Tuấn, một cư dân tại đây cho biết, chung cư đưa vào sử dụng từ năm 2009, nhưng đến nay chưa có hộ dân nào được cấp GCN. Nguyên nhân do chủ đầu tư mang dự án thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) chi nhánh Gia Định. Ngoài sai phạm vừa bán nhà vừa đem tài sản thế chấp ngân hàng, cơ quan chức năng khi thanh tra dự án này cũng phát hiện chủ đầu tư đã thu phí dịch vụ của cư dân, nhưng nhiều khoản chi không có chứng từ hợp lệ, không hợp lý, như chi phí cho phòng tập thể dục - thể thao (dù cư dân không được hưởng lợi), chi phí cho các hoạt động thờ cúng - tâm linh của đơn vị vận hành chung cư, chi phí cho các cổ đông sáng lập công ty… 

Mới đây, tại hội nghị nhà chung cư 91 Phạm Văn Hai (phường 3, quận Tân Bình) bầu BQT nhiệm kỳ II, nhiều cư dân đã đồng loạt phản đối các thành viên trong BQT về sự nhập nhèm trong công tác quản lý vận hành. “Trước khi bầu BQT nhiệm kỳ mới, tôi yêu cầu phải công khai các vấn đề liên quan đến những thắc mắc của cư dân, như minh bạch về tài chính, tình hình an ninh trật tự, nhận trông giữ xe từ bên ngoài, mất an toàn PCCC...” - chị H., một cư dân đề nghị. Trước đề nghị này, ông Hồ Quang Bình, Trưởng BQT nhiệm kỳ cũ hứa sẽ công khai sau khi bầu lại BQT mới. 

Trong khi đó, Công ty Hưng Thịnh, với tư cách là đơn vị phát triển dự án, đã có văn bản gửi cơ quan có thẩm quyền, BQT và toàn bộ cư dân đề nghị BQT cũ chấn chỉnh nhiều vấn đề. Cụ thể, cư dân cần yêu cầu BQT chấm dứt ngay việc nhận giữ xe người ngoài chung cư, không cho để xe tại vị trí thoát hiểm ở tầng hầm, chắn lối lưu thông, cứu hộ, cứu nạn... Liên quan đến vấn đề tài chính, Hưng Thịnh cũng yêu cầu BQT mời đơn vị kiểm toán độc lập kiểm toán toàn bộ thu chi hàng tháng tại nhà chung cư trong 2 năm nhiệm kỳ 2016-2018. 

Chung cư 584 Tân Kiên (huyện Bình Chánh), do CTCP Đầu tư xây dựng và Khai thác công trình giao thông 584 (Công ty 584) làm chủ đầu tư, hiện cũng là điểm nóng tranh chấp. Khởi công từ năm 2007 và dự kiến hoàn thành sau 2 năm xây dựng, nhưng ì ạch đến năm 2011 chủ đầu tư thông báo nhận nhà song không ai đến ở vì… công trình còn dở dang.

Để cứu vãn tình thế, Công ty 584 quyết định bắt tay với CTCP Đầu tư Y tế và đơn vị này đã mua lại hơn 650 căn hộ của người dân để xin chuyển đổi công năng sang làm bệnh viện. Số căn hộ này Công ty Y tế Việt Nam cầm cố vay ngân hàng để làm dự án. Tuy nhiên khi dự án không thực hiện được đã phát sinh nợ xấu, hiện ngân hàng đang xử lý nợ của Công ty Y tế Việt Nam.

Theo đó, BIDV Sở giao dịch 2 thông báo về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá toàn bộ khoản nợ của CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và Công ty 584, với tổng giá trị 1.091 tỷ đồng (cả gốc và lãi phát sinh tính đến ngày 31-7-2017).

Hơn 100 chung cư có tranh chấp
Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, các mâu thuẫn, tranh chấp chủ yếu là liên quan đến phần diện tích sở hữu chung, riêng, việc đóng góp quản lý và sử dụng kinh phí vận hành, bảo trì. Hay các mâu thuẫn liên quan đến BQT, đơn vị vận hành… Ngoài ra, những tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ và một số tranh chấp dân sự khác.

Toàn TP hiện có 935 chung cư cao tầng, có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó có 9 chung cư tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Trước đây, tranh chấp thường nổ ra ở các chung cư cao cấp, trung cấp nay đã lan sang các chung cư trung bình, giá rẻ, nhà ở xã hội.

Một trong những tranh chấp lặp đi lặp lại trong thời gian gần đây là phần sở hữu chung - riêng trong dự án như nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê… Ngoài ra, những tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng, chất lượng xây dựng chung cư, thiết bị, công trình PCCC cũng diễn ra thường xuyên tại nhiều tòa nhà chung cư.

Đặc biệt gay gắt là các trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, chưa làm giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà qua nhiều năm, đã khiến bức xúc của cư dân lên đến đỉnh điểm. Điều đáng tiếc nữa là không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp, hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.