Chống trốn thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần bổ sung quy định

Mua bán bất động sản phải có giá phù hợp với quy hoạch tại khu vực. Ảnh: HOÀNG HÙNG

Trả về đúng bản chất

Sau thời gian dịch Covid-19 diễn ra, tình hình kinh tế khó khăn, nhiều người bán BĐS bị lỗ nhưng vẫn phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá bán. Điều đó khiến không ít người đặt câu hỏi: Bị lỗ, không có thu nhập, sao phải nộp thuế?! Câu hỏi này từ lâu đã được các chuyên gia đặt vấn đề rằng, bản chất của thuế “thu nhập” là phải có thu nhập (lợi nhuận) thì mới phải nộp thuế. “Lẽ ra, nếu Nhà nước thực hiện chính sách 25% trên lợi nhuận như trước đây và xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ thì đến giờ đã trở về đúng bản chất của thuế thu nhập rồi!”, luật sư Trần Hải Đức (Đoàn Luật sư TPHCM) nói. 

Ông Đức giải thích, cơ quan thuế nên thực hiện song song 2 phương pháp tính thuế 25% trên lợi nhuận, cho trường hợp họ chứng minh được giá vốn; và ngược lại, nếu không chứng minh được giá vốn thì chấp nhận tính 2% trên giá bán, đồng thời lưu lại dữ liệu, lần chuyển nhượng kế tiếp sẽ dựa trên căn cứ giá tính thuế trước đó để tính thuế (có thể cộng với tỷ lệ tăng giá hàng năm). Tức là chính sách thuế phải thông thoáng, cho phép người dân tự khai, tự chịu trách nhiệm và Nhà nước phải có dữ liệu để làm căn cứ chế tài. Với cách khai thuế, lấy giá bán trừ giá vốn, người mua sẽ không dám ghi giá thấp vì không được lợi về thuế, nhưng lại chịu rủi ro cho lần chuyển nhượng sau phải chịu thuế cao, thì người dân sẽ tự giám sát lẫn nhau. Khi người dân tự giám sát lẫn nhau thì họ sẽ tự định đoạt về giá mua bán và tự chịu rủi ro, đúng theo tinh thần của Bộ luật Dân sự.

Tuy nhiên, muốn có cơ chế giám sát, Nhà nước phải xây dựng và quản lý hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ. Trên cơ sở đó, ngành thuế và các đơn vị liên quan phối hợp, thống nhất sử dụng thông tin để quản lý việc sở hữu BĐS. Khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, cơ quan thuế chỉ cần kiểm tra lịch sử lần giao dịch trước để tính giá vốn, xác định lợi nhuận - nếu người dân khai không trung thực.

Bên cạnh đó, để xác định các bên kê khai đúng giá thì mới đây, Bộ Tài chính đề xuất ban hành quy định buộc hoạt động chuyển nhượng BĐS phải thanh toán qua ngân hàng (như đối với doanh nghiệp, giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được đưa vào chi phí được khấu trừ). Khi đó, các bên chuyển nhượng BĐS phải thanh toán qua ngân hàng mới được xem là giá thanh toán, lấy nó làm căn cứ cho mọi giao dịch khác (chuyển tiền ra nước ngoài, thu nhập hợp pháp…). Điều này sẽ khiến cho các giao dịch minh bạch và cũng phù hợp với xu hướng hạn chế dùng tiền mặt trong nền kinh tế.

Xử lý cả người bán, người mua và công chứng

Một bất hợp lý mà lâu nay người dân, môi giới BĐS và công chứng viên thường hướng dẫn cho người dân né thuế bằng cách thực hiện 2 hợp đồng: 1 hợp đồng viết tay ghi giá mua bán thật, 1 hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn để khai thuế thấp. Sở dĩ họ làm điều này mà không sợ rủi ro là do Bộ luật Dân sự cho rằng, giao dịch giả tạo sẽ vô hiệu, nên khi có tranh chấp thì hợp đồng viết tay vẫn có giá trị. 

Cụ thể, Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “1- Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực… 2- Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”. 

Với quy định này, các bên ký giấy tay mua bán nhà với giá 10 tỷ đồng, nhưng để trốn thuế, các bên công chứng với giá khai thuế chỉ 1 tỷ đồng. Trong quá trình làm hồ sơ, phát sinh tranh chấp, các bên kiện ra tòa thì bên mua trưng ra hợp đồng tay để xác định giao dịch thật là 10 tỷ đồng, khi đó tòa sẽ xác định hợp đồng 1 tỷ đồng kia dù có công chứng, chứng thực vẫn là hợp đồng giả tạo. Như vậy, quyền lợi của người khai gian vẫn được đảm bảo, vẫn được lấy lại đúng giá đã thanh toán.

Do vậy, Luật sư Nguyễn Sỹ Thắng (Đoàn Luật sư TPHCM) cho rằng, muốn nâng cao trách nhiệm người dân thì luật phải thay đổi theo hướng tòa án chỉ công nhận hợp đồng công chứng là hợp đồng có giá trị pháp lý, không thừa nhận các hợp đồng tay. Bởi vì, đối với giao dịch BĐS thì hợp đồng buộc phải công chứng, chứng thực, nên hợp đồng có công chứng là hợp đồng đủ điều kiện, tòa phải công nhận. Khi đó, bên mua có ý thức về rủi ro sẽ không dám ký hợp đồng giá thấp. 

Còn Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo (Công ty Luật TAT) cho rằng, ngoài các quy định trên, luật cần quy định rõ, nếu các bên ký kết hợp đồng với giá không đúng thực tế (công chứng giá thấp để né thuế) mà bị phát hiện thì tòa án cần chuyển hồ sơ sang công an để xử lý hình sự đối với bên bán. Đồng thời cần xử lý cả bên mua với vai trò đồng phạm (tham gia ký giảm giá để giúp bên bán trốn thuế) và xử cả môi giới, công chứng viên nếu biết hoặc tư vấn cho các bên khai giá thấp để trốn thuế. Có như vậy thì luật thuế mới được thực thi nghiêm túc và công bằng.