Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp: Chững lại và khó đoán định

Chất xúc tác Covid-19

Theo đơn vị tư vấn toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), Covid-19 dù gây ra khó khăn cho nền kinh tế toàn cầu, nhưng lại là chất xúc tác mới thúc đẩy quá trình dịch chuyển sản xuất vốn đã được đẩy nhanh từ những căng thẳng thương mại.

Việc đứt gãy chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu đã khiến nhiều doanh nghiệp (DN) nhận ra sự cấp bách của việc đa dạng hóa sản xuất, tránh phụ thuộc vào một quốc gia. Theo đó, Việt Nam vẫn là vị trí thu hút sự chuyển dịch từ Trung Quốc nhờ chi phí hoạt động thấp và ưu đãi thuế.

Báo cáo đánh giá, so với các quốc gia trong khu vực như Philippines, Indonesia, Malaysia, Thái Lan và Myanmar, Việt Nam có lợi thế cạnh tranh nhờ giá thuê, chi phí nhân công, năng lượng và nhà xưởng thấp. Việt Nam cũng đã giảm thuế thu nhập DN từ 22% xuống 20% từ năm 2016. Các công ty trong KCN cũng được hưởng nhiều ưu đãi, như miễn thuế 2-4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế nhập khẩu.

Theo Bộ Kế hoạch - Đầu tư, đến hết quý II, Việt Nam có 336 KCN trên tổng diện tích 97.800ha, trong đó 261 KCN đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các KCN đang hoạt động 76% vào 6 tháng đầu năm 2020.

Tại miền Bắc, các KCN tập trung ở Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc, với tổng diện tích 13.500ha. Trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN đang hoạt động 75% và giá cho thuê bình quân 85-90USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 6,5%). 

Tại miền Nam, nguồn cung đất KCN cho thuê mới vẫn đang gặp vướng mắc về thủ tục đền bù và giải phóng mặt bằng. Các KCN tập trung tại TPHCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước và Long An, với tổng diện tích 42.836ha. Trong 6 tháng đầu năm, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các KCN đang hoạt động đạt 83% với giá cho thuê đất 105-115USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,7%).

Tuy nhiên, theo ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Tư vấn kinh doanh văn phòng và BĐS công nghiệp CBRE Việt Nam, hiện giá thuê đất công nghiệp đang tăng ở mức chưa từng có. Trong đó, 2 TP lớn là Hà Nội và TPHCM dẫn đầu mức tăng giá thuê, còn mặt bằng chung các thủ phủ KCN phía Nam và phía Bắc đều tăng 20-30%. Nguyên nhân khiến giá cho thuê tăng ngoài nhu cầu tăng còn đến từ việc hạn chế nguồn cung. 

Đa phần về đích sớm

Với giá cho thuê tăng, nhiều DN kinh doanh BĐS KCN ghi nhận được kết quả cực kỳ ấn tượng trong quý III vừa qua. Đơn cử, CTCP KCN Hiệp Phước (HPI) với lợi nhuận trong kỳ đạt 115 tỷ đồng (gấp hơn 23 lần cùng kỳ năm 2019).

Kết quả này do doanh thu cho thuê đất tăng 525% khi DN có nhiều hơn các hợp đồng đã thanh toán đạt mức 95%. Doanh thu khác, bao gồm cấp nước và xử lý nước thải, cho thuê nhà lưu trú, doanh thu tài chính cũng tăng 30%. Lũy kế 9 tháng, HPI đạt lợi nhuận 131 tỷ đồng (tăng 30%) và vượt 103% kế hoạch cả năm 2020.

CTCP Thống Nhất (BAX) cũng ghi nhận sự đột biến trong quý III với lợi nhuận sau thuế gấp hơn 14 lần cùng kỳ (đạt 121 tỷ đồng). Đây là quý có mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất kể từ khi niêm yết của BAX trên TTCK (năm 2017). Lũy kế 9 tháng, BAX ghi nhận 135 tỷ đồng lợi nhuận (tăng 94%) và vượt 25% kế hoạch cả năm 2020.

Tương tự, ông trùm của ngành là Tổng CTCP Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Becamex (BCM), cũng ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng 2 con số trong quý III với 631 tỷ đồng (tăng 20%). Lợi nhuận lũy kế 9 tháng đạt 1.282 tỷ đồng (vượt 38% kế hoạch lợi nhuận cả năm). Dù chưa về đích năm như 3 DN trên, nhưng các DN còn lại cũng ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận khởi sắc trong quý III, như CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) lãi 252 tỷ đồng (tăng 26%); CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (ITA) lãi 113 tỷ đồng (tăng 66%); CTCP Đầu tư phát triển Thành Đạt (DTD) lãi 63 tỷ đồng (tăng 212%), CTCP Phát triển hạ tầng Vĩnh Phúc (IDV) lãi 57 tỷ đồng (tăng 189%). 

Tuy nhiên, vẫn có DN tăng trưởng âm, thậm chí báo lỗ trong quý vừa qua như Tổng CTCP Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC). Theo báo cáo tài chính quý III, DN này lỗ gần 9 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi 110 tỷ đồng.

Đây là quý đầu tiên tổng công ty này bị lỗ trong khoảng 7 năm gần đây. Lũy kế 9 tháng năm 2020 KBC lãi 96 tỷ đồng (giảm 85%). Các DN có tăng trưởng lợi nhuận âm trong quý III còn có CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC), Tổng CTCP Idico (IDC), Tổng CTCP Phát triển KCN - Sonadezi (SNZ), CTCP KCN Cao su Bình Long (MH3).  

Khó đoán định 

Sự phát triển vượt bậc của thương mại điện tử cùng với sự bùng phát và lây lan rộng khắp của đại dịch Covid-19, đã khiến nhu cầu BĐS KCN tăng trưởng vượt bậc, đặc biệt là mô hình kho bãi tăng trưởng cao nhất 10 năm.

Dù lợi nhuận của nhiều DN bị sụt giảm, nhưng chính sự kỳ vọng về sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư xuất phát từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung vẫn giúp nhóm DN không có được kết quả kinh doanh tốt nhưng giá cổ phiếu vẫn tăng. Đơn cử, KBC tăng từ mức giá 12.500 đồng/CP thời điểm cuối tháng 7 lên 15.000 đồng/CP (tương đương tăng 20%).

Tương tự, IDC tăng 58%, SNZ tăng 57%, SZC tăng 40%, MH3 tăng 25%. Trong khi đó, các DN đạt mức tăng trưởng lợi nhuận cao như BCM, BAX, HPI, ITA, DTD, IDV ghi nhận mức tăng ấn tượng hơn từ 50-150%. Lực cầu vào nhóm CP BĐS KCN cũng giúp thanh khoản tăng mạnh trong đợt sóng tăng từ cuối tháng 7.

Dù vậy, sau đợt tăng này, nhóm CP BĐS KCN bất ngờ chững lại, thậm chí nhiều mã quay đầu giảm sau thông tin khả năng đương kim Tổng thống Donald Trump thua cuộc. Giới đầu tư đặt dấu hỏi liệu thương chiến Mỹ - Trung còn tiếp diễn nếu ông Trump không tái đắc cử? Nếu cuộc chiến này dừng lại, làn sóng chuyển dịch nhà máy ra khỏi Trung Quốc có ngừng lại? 

Theo giới phân tích, trong kịch bản ông Biden trở thành Tổng thống và quyết định đàm phán, thay vì tiếp tục trạng thái chiến tranh thương mại với Trung Quốc, lĩnh vực BĐS KCN vẫn rất sáng sủa. Còn theo báo cáo của CBRE Việt Nam, trong vòng 1 năm qua, nhu cầu khách thuê đất, nhà xưởng và kho bãi rất lớn.

Nhiều ngành nghề như điện tử, thức ăn chăn nuôi, thương mại điện tử... đều có nhu cầu mở rộng diện tích thuê để mở rộng sản xuất. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng, kết nối lưu thông là cú hích lớn giúp nhu cầu BĐS KCN gia tăng trong thời gian tới.