Condotel sang căn hộ chung cư: Biến dạng đất du lịch, bóp méo quy hoạch

 Nếu không đánh giá, cân nhắc tổng thể, công tác điều chỉnh quy hoạch lại có “dáng dấp theo nhu cầu của chủ đầu tư”. ĐTTC có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM (HoREA).

PHÓNG VIÊN: - Ông đánh giá thế nào về việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng xin chuyển sang căn hộ chung cư?

Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Đây là vấn đề ảnh hưởng đến hàng ngàn khách hàng, nhà đầu tư tại dự án này cũng như hàng chục ngàn khách hàng tại dự án khác, ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế- xã hội nói chung và vấn đề quy hoạch, quản lý sử dụng đất của các địa phương nói riêng.

Do đó cần phải xem xét một cách cẩn trọng. Việc điều chỉnh quy hoạch pháp luật cho phép, nhưng điều chỉnh quy hoạch phải nhằm phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế xã hội của địa phương, phù hợp với mục tiêu tổng thể quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị của cả khu vực, chứ không riêng cụ thể ở một địa điểm.

Việc điều chỉnh từ condotel sang chung cư nhà ở không chỉ là điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, mà còn liên quan đến cả việc điều chỉnh quy hoạch đất. Bởi ở đây là điều chỉnh từ đất phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ (bao gồm đất du lịch) sang đất ở. Tôi cho rằng, về mặt quy định của pháp luật đất đai, quy hoạch có nhiều điểm vướng nếu chuyển từ condotel sang chung cư.  

- Giả sử nếu được chuyển đổi, theo ông quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp có được đảm bảo?

- Nếu được chuyển đổi sang chung cư, tôi nghĩ nhà đầu tư thứ cấp cũng chưa hết bất lợi. Cụ thể, theo chủ đầu tư nếu chuyển sang căn hộ chung cư nhà đầu tư thứ cấp phải bỏ thêm 15% trên tổng giá trị căn hộ, trong khi đó giá bán condotel đã ngang ngửa với chung cư cao cấp tại TPHCM. Khi chuyển sang chung cư cũng đồng nghĩa với những cam kết về lợi nhuận mà chủ đầu tư phải trả cho nhà đầu tư thứ cấp bị chấm dứt.

Ngoài ra, các căn condotel thường diện tích trên dưới 30m2, việc thiết kế phòng ở, nhà vệ sinh, nhà bếp cũng chỉ phù hợp cho việc lưu trú ngắn ngày, nếu chuyển thành căn hộ ở sẽ rất khó khăn, phức tạp về mặt thiết kế. Hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp mua để đầu tư, khai thác lợi nhuận, khi chuyển sang chung cư họ phải đối diện với một bài toán khác với sản phẩm của mình cũng không dễ dàng. Hay nếu chuyển sang chung cư phải có các tiện ích, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng với một khu dân cư. Vấn đề này cũng không dễ dàng một sớm một chiều là có ngay. 

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh”: bán nhanh, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” là trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm trong 8-12 năm. Như vậy đã đẩy rủi ro cho khách hàng, vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng. 

- Được biết HoRea vừa tiếp tục kiến nghị với Thủ tướng và các bộ ngành những bất cập của condotel?

 - Chúng tôi tiếp tục kiến nghị cấp sổ đỏ có thời hạn của dự án cho khách hàng condotel. Về thủ tục hành chính, trước hết chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ căn hộ condotel cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ cho khách hàng mua condotel (cách làm này tương tự như cấp sổ đỏ cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại). Khi hết hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu theo quy định của pháp luật đất đai. 

Du lịch được mệnh danh là ngành công nghiệp “không khói”, là con gà đẻ trứng vàng của nền kinh tế, tạo công ăn việc làm, thu nhập, tạo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước và quảng bá hiệu quả hình ảnh, con người, đất nước và các địa phương. Tuy nhiên phải trên cơ sở Luật Đất đai, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Du lịch và chiến lược phát triển kinh tế xã hội mà các địa phương đã phê duyệt quy hoạch phát triển ngành du lịch.

Tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng. Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. 

Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư sẽ làm biến dạng và giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch. Điều chỉnh quy hoạch từ condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn là bóp méo quy hoạch, tai họa về quy hoạch. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch. 

Chúng tôi đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên-Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án condotel, Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm: Công bố đầy đủ thông tin về dự án, quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn. Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel…

- Xin cảm ơn ông.

Luật Kinh doanh BĐS lại có “lỗ hổng” vì chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại BĐS khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel.