Đất đấu giá vẫn “sốt”
Hồi tháng 8, các phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven như Thanh Oai, Hoài Đức gây sốc dư luận với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.
Nhưng cuối cùng, những người trúng đấu giá đất đều bỏ cọc. Diễn biến và kết quả này vẫn tiếp tục tiếp diễn tại các phiên đấu giá đất gần đây tại Hà Đông, Thường Tín. Cụ thể, ngày 19-10, quận Hà Đông đã đấu giá thành công 27 thửa đất.
Đáng chú ý, sau 14 vòng đấu, đã xác định được khách hàng trúng giá cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm; giá trúng thấp nhất cũng chênh 5,8 lần, đạt 133 triệu đồng/m2.
Tiếp đó, ngày 22-10, tại huyện Thường Tín, 19/40 thửa đất cũng được đấu giá thành công với mức giá trúng cao nhất ở mức 52,86 triệu đồng/m2, thấp nhất 24,38 triệu đồng/m2, cao hơn rất nhiều so với mức giá khởi điểm 3,86 triệu đồng/m2.
Dù các cơ quan chức năng vào cuộc, nhưng cuối cùng diễn biến những phiên đấu giá vẫn không có gì thay đổi, khi giá đất đấu giá vẫn “neo” ở mức cao chót vót. Nhiều ý kiến giải thích về tình trạng này là do mức giá khởi điểm thấp, thậm chí thấp hơn nhiều so với mức giá thị trường.
UBND TP Hà Nội vẫn đang căn cứ vào bảng giá đất từ năm 2020 (có hiệu lực đến 31-12-2025). Bên cạnh đó, giá đất tại các phiên đấu giá tiếp tục tăng cao còn bởi nhu cầu về bất động sản (BĐS), nhất là những sản phẩm đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng.
Thực tế, tại các khu vực như Hoài Đức hay Hà Đông, tiềm năng phát triển đô thị cùng với sự phát triển hạ tầng tạo ra kỳ vọng lớn. Rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để sở hữu sản phẩm có số lượng không nhiều này, dù mức giá ấy có thể vượt xa giá trị thực tế của lô đất.
Một yếu tố đẩy giá đất lên cao là do thị trường BĐS Hà Nội vẫn “nóng” do nguồn cung vẫn hạn chế, cùng với kỳ vọng về việc mở rộng địa giới và hạ tầng giao thông.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nguyên nhân quan trọng nhất là các hành vi “thổi giá”. Bên cạnh các động thái bỏ đặt cọc, không nộp tiền, thì vẫn có nhiều trường hợp người đấu giá bất chấp nhận chi tiền để hợp thức hóa mức giá cao, từ đó đẩy giá, tạo mặt bằng giá “ảo" để làm tham chiếu cho các lô đất khác.
Mặc dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường. Bởi trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh, và việc đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.
Cần giải pháp đồng bộ và đủ mạnh
Trả lời trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ TN-MT Đỗ Đức Duy cho biết qua kiểm tra, rà soát các phiên đấu giá đất có dấu hiệu bất thường. Nguyên nhân chủ yếu là việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển đô thị nhà ở chưa bài bản, chưa công khai minh bạch.
Chính điều này đã tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá. Bên cạnh đó, một số địa phương thiếu chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá đất dẫn đến đất ở, nhà ở của người dân trở nên khan hiếm, không đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.
GS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, cho rằng các phiên đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội diễn biến rất bất thường, giá trúng đấu giá cao 8-18 lần so với giá khởi điểm, sau đó lại diễn ra tình trạng bỏ cọc hàng loạt. Thực trạng “nhức nhối” này là do có tình trạng người đấu giá cố tình bỏ giá cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm để đẩy giá thị trường rồi bỏ cọc, khiến thị trường trở nên nhiễu loạn, cần phải làm rõ.
Để ngăn chặn tình trạng này, GS. Hoàng Văn Cường đề xuất bổ sung quy định, người tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực về tài chính để mua được tài sản đó. Theo đó, người mua có thể thông qua khoản tiền gửi ngân hàng hoặc các tài sản khác. Bên cạnh đó, người mua phải cam kết nếu bỏ cọc sẽ bị xử lý. Khi đó, các phiên đấu giá đất sẽ loại bỏ được tình trạng đầu cơ, bỏ cọc.
GS Hoàng Văn Cường cũng đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước kiểm tra yếu tố hình thành giá khi có sự biến động bất thường. Việc này giúp phát hiện được sự bất thường của giá bán, bảo vệ người tiêu dùng, và là cơ sở để thu thuế điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng phải đến 1-1-2025 mới có hiệu lực. Song ngay cả khi các quy định mới này hiệu lực, thì sức nóng của thị trường BĐS sẽ tiếp tục tạo ra những kỷ lục giá mới, và sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”.
Bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn với kỳ vọng tăng giá BĐS tiếp tục được duy trì. Do đó, để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu hiện tượng đầu cơ, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá đất tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần tiếp tục theo sát từng “động thái” của các cuộc đấu giá đất, để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu bất ổn. Cần xem xét để sớm đưa các điều chỉnh về chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động này vào đời sống để kịp thời nắn chỉnh hoạt động này đi đúng hướng.
Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy, người đấu giá sẽ cân nhắc giữa “được và mất”, hạn chế phần nào “trào lưu đầu cơ” thông qua hoạt động đấu giá.
Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng phải đến 1-1-2025 mới có hiệu lực. Song ngay cả khi các quy định mới này hiệu lực, thì sức nóng của thị trường BĐS sẽ tiếp tục tạo ra những kỷ lục giá mới, bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn với kỳ vọng tăng giá BĐS tiếp tục được duy trì.
