Luật Đất đai được coi là một trong những luật cơ bản và quan trọng bậc nhất. Hơn 70% vụ kiện tụng kéo dài nhiều năm trời, mâu thuẫn trầm trọng giữa các chủ thể là xuất phát từ đất đai.
Đã là luật chủ yếu là các quan điểm, nguyên tắc chung, còn các chi tiết kỹ thuật sẽ được giải thích bằng các văn bản dưới luật. Vì thế, các ý kiến chủ yếu xoay quanh mối quan hệ giữa nhà đầu tư, người dân liên quan đến đất đai, nhiều khái niệm và nội dung cốt tử, nếu không được làm rõ hậu quả sẽ rất rắc rối và rồi lại phải điều chỉnh, làm tuổi thọ của bộ luật rất ngắn ngủi.
Vài thí dụ dưới đây cho thấy cần thiết phải có sự rành mạch và rõ ràng trong quá trình thiết kế luật. Như tại Điều 10, việc phân loại đất của dự thảo có chia đất ra thành 2 loại là đất nông thôn và đất đô thị (còn gọi là đất phi nông nghiệp).
Đây là cách phân loại truyền thống từ xưa đến nay, nhưng đã bỏ qua loại đất đang tồn tại là đất “nông thôn trong đô thị”, và hiện trạng này đang tồn tại ở TPHCM, Hà Nội, Cần Thơ và nhiều thành phố khác.
Chẳng hạn ở TPHCM hiện nay có hàng ngàn ha đất nông nghiệp vẫn đang canh tác lúa, rau màu. Nếu loại bỏ đất này ra khỏi danh mục quản lý, tức cho rằng đất của các TP như Hà Nội và TPHCM chỉ có đất làm công nghiệp, thương mại, dịch vụ.
Và điều này đồng nghĩa với việc khẳng định sẽ tiến tới xóa bỏ hoàn toàn đất nông nghiệp trong đô thị. Thực tế điều đó không thể và không nên, nếu không xác định có đất “nông nghiệp-đô thị”, sẽ dẫn đến việc đền bù cho loại đất này khi chuyển mục đích sử dụng đất không công bằng, vì người chủ đất sẽ nhận mức đền bù như đất nông nghiệp ở các xã, huyện thuần nông với giá rất thấp.
Thêm vào đó, các cơ quan quản lý khi quy hoạch sẽ không đưa loại đất này vào trong các chương trình phát triển kinh tế - xã hội. Thực tế, quan niệm này đã dẫn đến hệ lụy nhiều dự án bị "đóng băng" vì không giải tỏa được.
Điều 89 đưa nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, có quy định ở Mục 2: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.
Nguyên tắc này không mới, nó được Ngân hàng Thế giới (WB) đưa ra từ những năm 80 của thế kỷ trước, và sau này trở thành quan điểm định hướng cho các quốc gia, định chế tài chính trên thế giới. Nhưng sau này các nhà nghiên cứu nhận thấy như thế không đủ, thậm chí là kẽ hở cho các nhà đầu tư thiếu thiện chí chèn ép người thấp cổ bé họng.
Việc đền bù cho một người dân hay nhóm dân cư sau khi bị mất đất có cuộc sống bằng hay hơn không khó với các ông chủ lớn của các dự án lớn. Nhưng ngay cả khi làm như thế người dân vẫn thiệt thòi và thấy bị đối xử bất công.
Chẳng hạn, một hộ gia đình trước khi bị lấy đất sống trong căn nhà lợp lá, canh tác trên mảnh đất sỏi đá không đủ ăn. Sau đó chủ đầu tư lấy đất làm khu đô thị, xây trung tâm thương mại, người bị giải tỏa được đền bù căn nhà lợp tôn, có điện, nước sạch và khoản tiền tạm đủ sống, như thế so với trước đó họ đã khá hơn một chút, chủ đầu tư thực hiện xong cam kết là đảm bảo bằng hoặc tốt hơn.
Trong khi đó, mảnh đất cũ của họ được bán với giá cao gấp hàng trăm lần khi được phân lô bán nền, hay thành đất chung cư, có nghĩa họ vẫn là người bị thua thiệt.
Do vậy, những năm gần đây nhiều quốc gia đã thêm vào nội dung này phải đảm bảo cho người bị tái định cư nơi ở, điều kiện sống và thu nhập bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, nhưng “không thấp hơn mức sống và điều kiện sống trung bình của cộng đồng dân cư địa phương” nơi họ sống chung.
Điều 106 về lập và thực hiện dự án tái định cư, Mục 4 quy định: “Việc tổ chức xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất”. Điều này đã được phổ biến vài năm nay, nhưng hầu như không thực hiện được, kể cả việc Chính phủ cho tách dự án giải tỏa đền bù thành dự án độc lập ra khỏi dự án tổng thể và thực hiện trước.
Thực tế cho thấy các dự án như giải tỏa người dân ở lòng hồ để làm thủy điện, di dân ra khỏi vùng bị thiên tai đe dọa như động đất, sụt lún, có thể làm khu tái định cư xong mới chuyển dân đi, còn các dự án trong nội thành các TP không khả thi. Ở nội thành các dự án thường là mở đường, làm cầu; cải tạo kênh rạch; xây lại chung cư cũ, xây các khu nhà mới.
Qua các dự án như Nhiêu Lộc - Thị Nghè, Tân Hóa - Lò Gốm, hay các dự án đường Phạm Văn Đồng, Đại lộ Đông Tây…, cho thấy người dân muốn định cư tại chỗ chứ không muốn tái định cư di dời đến nơi khác.
Khi người dân phải định cư ở nơi khác xa nơi ở cũ, đồng nghĩa bứt họ khỏi địa bàn quen thuộc khiến bà con thấy hổng chân, lạnh lưng, vì như thế là cắt đứt các mối quan hệ làm ăn, bạn hàng vốn đã hình thành từ lâu.
Đơn cử là ông chạy xe ba gác mất mối, người bán chuối chiên mất khách hàng... Mà muốn định cư tại chỗ chỉ có thể tiến hành song song (nếu có quỹ đất sạch sẵn), hoặc sau một thời gian khi dự án thực hiện và dành ra được quỹ đất sạch để đưa vào làm chung cư cho bà con tái định cư tại chỗ.
Tương tự như thế, việc đập bỏ chung cư cũ xây mới phải có nơi tạm cư cho bà con, rồi bà con quay về chung cư mới xây trên nền đất cũ. Tới đây dự án cải tạo rạch Xuyên Tâm dài 8,2km, giải tỏa trắng 6.500 hộ dân khó có thể thực hiện được việc tái định cư trước rồi mới thu hồi đất, mà có thể thu xếp bà con tạm cư, giải phóng mặt bằng xây chung cư rồi mới tái định cư theo cam kết.
Đáng lưu ý, theo dõi các hội thảo thấy khách mời dự hầu hết là quan chức các bộ, sở, ngành, hiệp hội, lãnh đạo các tỉnh thành, chuyên gia được tuyển chọn, không thấy người dân.
Có lẽ tiếng nói của người dân chỉ xuất hiện khi nhà cửa, đất đai, ruộng vườn của họ bị thu hồi chăng?
