Giải cơn khát vốn
Giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường TPDN với số lượng phát hành tăng đột biến. Trong 3 năm nay giá trị phát hành lên đến gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005-2022, khiến quy mô/GDP tăng từ mức 7,3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021.
Xét về cơ cấu ngành, nhóm ngân hàng (NH) và BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành TPDN, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005-2022, do đây là 2 ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn.
Việc các DN BĐS tích cực phát hành TPDN giai đoạn 2019-2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống NH, khi NHNN nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng BĐS, thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.
Cụ thể, quy định về hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, đồng thời giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn. Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2021.
Bên cạnh đó, nhiều DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ NH, đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất cao, không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay NH.
Sau giai đoạn tăng nóng, giá trị phát hành TPDN 6 tháng đầu năm 2022 bất ngờ sụt giảm mạnh. Nguyên nhân khiến lượng phát hành trong quý II sụt giảm mạnh do Chính phủ có các động thái cứng rắn trong quản lý thị trường tài chính và ảnh hưởng sau sự kiện Tân Hoàng Minh.
Cụ thể, trong quý II, khối lượng phát hành đạt 119.000 tỷ đồng (giảm 45% so với cùng kỳ). Trong đó, nhóm BĐS tiếp tục xếp thứ 2 về tổng giá trị phát hành, dù sụt giảm mạnh so với cùng kỳ. Thế nhưng, nếu không tính đến hơn 500 triệu USD TP quốc tế do Vingroup thực hiện, giá trị phát hành trong quý II chỉ bằng 16% so với cùng kỳ.
Áp lực đáo hạn cận kề
Việc các DN đẩy mạnh phát hành TP giai đoạn 2019-2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022-2026. Theo ước tính của CTCK KB Việt Nam (KBSV), năm 2023 và 2024, tổng giá trị đáo hạn TPDN lần lượt đạt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn thứ 2, lần lượt đạt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).
Như vậy các DN đang đứng trước thách thức trong việc huy động vốn để trả nợ. Một trong những kế hoạch được DN tính đến nhiều nhất là huy động vốn bằng việc phát hành TP mới để đảo nợ. Tuy nhiên, việc thực hiện kế hoạch này không dễ, bởi hàng loạt khó khăn đến từ chính sách và nhu cầu thực tế.
Về mặt chính sách, mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán TPDN được công bố, với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với các tổ chức phát hành và nhà đầu tư (NĐT).
Đầu tiên là quyết định cấm DN phát hành TP để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại DN khác, hoặc cho DN khác vay vốn. Kế đến là yêu cầu tổng dư nợ TP không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, hoạt động kinh doanh năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế.
Một yêu cầu khắt khe khác quy định NĐT chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua TP riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.
Dự thảo này nếu được thông qua sẽ khiến các DN vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng NH, sẽ không thể phát hành TP riêng lẻ.
DN lớn “dễ thở” hơn
Thực tế cho thấy, thời điểm cuối năm nay cho đến năm 2023 và 2024 sẽ là giai đoạn không dễ dàng về dòng tiền đối với các DN BĐS có TP đáo hạn. Đặc biệt, với các DN quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng.
Cụ thể, những DN này đang gặp khó khăn bởi 3 yếu tố: khó tiếp cận nguồn vốn vay NH, nguồn vốn từ phát hành TP bị siết chặt và cuối cùng là sức hấp thụ của thị trường BĐS trong năm 2023-2024 không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.
Phía ngược lại, nhóm DN BĐS lớn phần nào ít áp lực hơn nhờ quỹ đất lớn, còn tài sản đảm bảo để vay NH cùng với đó đủ điều kiện để phát hành TP mới cũng như có khả năng vay TP quốc tế.
Tuy nhiên, những DN này vẫn phải liên tục tích lũy và triển khai dự án mới, bất chấp các giai đoạn thị trường tăng trưởng nhanh và ở mức định giá cao, để có khả năng huy động thêm nguồn vay nợ nhằm bổ sung dòng tiền thanh toán các nghĩa vụ đến hạn. Điều này cũng sẽ gây mất cân đối dòng tiền và làm giảm hiệu quả hoạt động trong những năm tới.
Mới đây, NHNN vừa thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống NH để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. Động thái này phần nào sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các DN BĐS theo 2 góc độ.
Thứ nhất, các DN có nguồn tiền mới để vay đảo phần nợ TP đến hạn. Tuy nhiên, phương án này chỉ áp dụng được đối với các DN có dự án mới và còn tài sản đảm bảo chất lượng tốt.
Thứ hai, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ ấm trở lại vào các tháng cuối năm khi dòng tín dụng được khai thông, DN giải phóng được lượng hàng tồn kho, có thêm nguồn tiền để trả nợ.
Với diễn biến lạm phát diễn ra căng thẳng, động thái tăng lãi suất đang trở nên phổ biến ở các quốc gia trên thế giới, Việt Nam dự kiến khó tránh khỏi xu hướng chung để giảm bớt áp lực về tỷ giá.
Tuy vậy, lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vốn đầu tư BĐS của DN cũng như cá nhân. Điều này dẫn đến hệ lụy là khả năng hấp thụ của thị trường giảm sút, trong khi lượng hàng tồn kho tích lũy còn rất lớn sau giai đoạn vừa qua.
| Nhu cầu của các NĐT cá nhân với TPDN giảm sút trong giai đoạn tới do mất niềm tin vào thị trường TP sau biến cố Tân Hoàng Minh và mặt bằng lãi suất tiền gửi NH tăng, khiến NĐT chuyển vốn sang tiết kiệm để hạn chế rủi ro. |
