Dùng công cụ kiểm soát thị trường

Những bất cập

Năm 2018 lượng tồn kho BĐS dù giảm nhưng vẫn còn khoảng 22.976 tỷ đồng, tập trung ở các dự án nằm xa trung tâm các đô thị, hạ tầng hầu như chưa có hoặc chưa hoàn thiện. Nguồn cung nhà ở trung cao cấp dư thừa, trong khi thiếu nguồn cung NoXH và NoTM giá rẻ để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm 20-30% nhu cầu thị trường, tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi phân khúc NoXH, nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) nhu cầu chiếm đến 70-80%, nhưng nguồn cung đang rất thiếu. Riêng phân khúc NoXH tại khu vực đô thị đến nay mới hoàn thành 3,92 triệu m2, đạt khoảng 31% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 cần 12,5 triệu m2 NoXH.

Dự báo trong thời gian tới nguồn cung NoXH còn rất hạn chế, chưa thể đáp ứng nhu cầu của người nghèo, người thu nhập thấp. Từ thực tế này, nhu cầu về NoTM có quy mô vừa và nhỏ, giá rẻ đang rất lớn, nhưng phân khúc này đến nay vẫn chưa có cơ chế, chính sách ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư. Vấn đề giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch cho người mua chưa thống nhất, chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật. 

Tại các khu vực như Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phú Quốc (Kiên Giang), sân bay Long Thành (Đồng Nai) và một số khu vực đô thị hóa nhanh của TPHCM và Hà Nội… thời gian qua có nhiều biến động, giá đất tăng cao. Tình trạng tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân vẫn còn diễn ra gay gắt.

Nguồn cung BĐS hiện nay khá lớn so với nhu cầu, chưa có khả năng xảy ra tình trạng khan hiếm, đặc biệt nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư trung cao cấp. Tuy nhiên, trong thời gian tới thị trường dự báo thiếu nguồn cung NoTM phân khúc bình dân, giá thấp và NoXH. Hiện nay nhiều dự án đang được điều chỉnh để tăng nguồn cung phân khúc giá trung bình.

Bên cạnh đó, thời gian vừa qua chỉ xảy ra cơn sốt cục bộ đối với đất nền tại một số khu vực, riêng căn hộ chung cư - phân khúc chủ đạo của thị trường - vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá. Chính sách tín dụng BĐS đang được Ngân hàng Nhà nước kiểm soát hiệu quả, dư nợ tín dụng đang ở mức cho phép, lãi suất được duy trì tương đối ổn định, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay đối với lĩnh vực BĐS. 

Không dễ xảy ra bong bóng

Trên cơ sở đánh giá, dự báo các yếu tố có khả năng ảnh hưởng lớn đến thị trường, có thể dự báo BĐS trong năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra bong bóng. Nhưng thị trường có thể tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu vực có quy hoạch trở thành đặc khu, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cũng như tình trạng sốt nóng cục bộ tại một số dự án nhà ở trong khu vực trung tâm đô thị có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư có uy tín, giá cả phù hợp. 

Trước mắt, các địa phương cần rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, khu công nghiệp, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm dành đủ quỹ đất cho phát triển NoXH. Khi phê duyệt quy hoạch khu đô thị, khu công nghiệp mới, mạng lưới các cơ sở đào tạo nhất thiết phải có nội dung quy hoạch NoXH, nhà ở công nhân, nhà ở sinh viên, các khu chức năng dịch vụ giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao... theo quy định của pháp luật.

Bố trí nguồn lực hợp lý để đầu tư các cơ sở hạ tầng thiết yếu trong và ngoài các dự án NoXH, đặc biệt tại các khu vực có đông công nhân và người lao động. Phải sử dụng nguồn tiền thu được từ quỹ đất 20% trong các dự án khu đô thị mới, dự án NoTM có quy mô dưới 10ha do các chủ đầu tư nộp theo quy định và hỗ trợ từ ngân sách địa phương để đầu tư phát triển NoXH.

Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, yêu cầu chủ đầu tư các dự án khu đô thị, phát triển nhà ở phải triển khai xây dựng đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng, đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hệ thống phòng cháy chữa cháy và hạ tầng kết nối trước khi bàn giao nhà ở cho người dân theo đúng quy định của pháp luật. 

Tiến hành kiểm tra, rà soát các dự án BĐS đã cho phép đầu tư, đặc biệt các dự án nhà ở cao cấp để xử lý theo hướng: Đối với dự án không triển khai, để đất hoang hóa hoặc triển khai chậm, kiên quyết thu hồi; đối với các dự án nhà ở trung, cao cấp đang tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm NoXH cần xem xét giải quyết ngay thủ tục cho phép chuyển đổi; có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư các dự án NoXH, nhà ở phân khúc bình dân, giá thấp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ. 

Xử lý nghiêm, kịp thời các hành vi vi phạm quy định về sử dụng đất, đầu tư kinh doanh BĐS; công khai danh sách các dự án chủ đầu tư đã thế chấp ngân hàng, chậm tiến độ, còn vướng mắc về pháp lý, có vi phạm về đất đai, quy hoạch, xây dựng; các dự án chưa nghiệm thu chất lượng công trình, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đã đưa vào sử dụng; các chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người dân…

Vai trò chỉ đạo, quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS ngày càng được chú trọng. Các công cụ kiểm soát thị trường (chính sách thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư các dự án...) vẫn đang tiếp tục phát huy hiệu quả. Các thành phần kinh tế, doanh nghiệp, nhà đầu tư và người tiêu dùng cũng đã có sự am hiểu, có nhiều kinh nghiệm hơn khi tham gia thị trường qua các đợt biến động của thị trường thời gian qua.