Giá đất đấu giá giảm đến 50%
Nếu như trong thời gian tháng 8 và tháng 9, những cuộc đấu giá đất tại các huyện ở Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức có hàng ngàn người tham dự, các mức giá trúng đấu giá cao vọt lên so với mặt bằng giá đất chung trong khu vực, đến mức Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội ra công văn yêu cầu kiểm tra, thì các phiên đấu giá được tổ chức trở lại vào tháng 11 đã sụt giảm mạnh về số người đăng ký tham dự, với chỉ khoảng 100-200 nhà đầu tư và 300-400 hồ sơ đăng ký.
Như vậy chỉ sau có 3 tháng, đất đấu giá tại khu Lòng Khúc, huyện Hoài Đức đã suy giảm sức hút.
Vào ngày 4-11, phiên đấu giá 20 thửa đất lô LK01 và LK02 chỉ ghi nhận mức giá trúng bình quân 91-97 triệu đồng/m2. Trong đó, lô có giá cao nhất là 103,3 triệu đồng/m2, thấp nhất là 85 triệu đồng/m2. Lượng người tham gia đấu giá trong phiên này cũng giảm mạnh, từ 400 người xuống còn khoảng 140 người.
Với số lượng người tham gia ít hơn, mức độ cạnh tranh giảm xuống, khiến mức giá trúng không bị đẩy lên quá cao. Sự tụt dốc tương tự diễn ra trong phiên đấu giá 32 lô đất LK05 và LK06 vào ngày 11-11. Dù những thửa đất này có vị trí tương đối đẹp tại khu Lòng Khúc, nhưng sự quan tâm của giới đầu tư đã giảm đáng kể. Số người tham gia giảm xuống còn khoảng 120 người.
Bên cạnh Hoài Đức, một huyện khác cũng bị gắn mác “đất ảo giá” là Thanh Oai. Trong tháng 8, phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao đã thu về 4.600 hồ sơ đăng ký tham gia. Đáng chú ý, lô có giá trúng cao nhất chạm mức 100,5 triệu đồng/m2, thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.
Vẫn như kịch bản tại Hoài Đức, phiên đấu giá mới đây tại Thanh Oai đã chứng kiến một cục diện khác, không còn vượt ngưỡng trăm triệu đồng, 25 lô đất tại xã Đỗ Động chỉ ghi nhận mức giá trúng cao nhất là 90,3 triệu đồng/m2, thấp nhất là 45,3 triệu đồng/m2. Thậm chí lượng hồ sơ đăng ký tham gia giảm tới 11 lần, xuống còn 400 bộ.
Nếu huyện Hoài Đức và Thanh Oai ghi nhận mức giá trúng giảm 10-20% sau 3 tháng trước, thì đất đấu giá huyện Phúc Thọ lại chứng kiến đà giảm lên tới 50% chỉ sau 2 tháng. Vào tháng 9, phiên đấu giá 13 thửa đất tại khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc) có giá trúng cao nhất lên đến 75 triệu đồng/m2, số lượng người tham gia đấu giá trực tiếp là 100 người.
Nhưng phiên đấu 12 thửa đất vào ngày 11-11 lại có kết quả khác biệt “một trời, một vực”, mức giá trúng cao nhất đã giảm xuống còn 37,6 triệu đồng/m2, số nhà đầu tư đấu giá tại hội trường cũng chỉ còn vỏn vẹn 32 người.
Nghi ngờ chiêu mới của “cò” đất
Nhận xét về thực trạng các phiên đấu giá đất hạ nhiệt, ông Phạm Đức Toản, CEO của EZ Propert phân tích, giá đất trong những phiên đấu giá trước đây đã bị đẩy lên quá cao. Và khi mức giá vượt xa giá trị thực, khả năng thanh khoản trở thành vấn đề lớn.
Người trúng đấu giá khó bán lại vì không tìm được người mua, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản đang đối mặt với những thách thức về nguồn vốn.
Do vậy, những đợt đấu giá gần đây ghi nhận số lượng hồ sơ và giá trúng giảm mạnh, cũng có thể do người mua đã “thức tỉnh” sau các đợt tăng giá chóng mặt. Theo đó, một số nhà đầu tư không còn mặn mà với việc trả giá quá cao để mua bằng được rồi sang tay kiếm tiền chênh lệch.
Họ đều thấy rằng mức giá hiện nay đã quá ảo, nếu trong thời gian một tháng không tìm được người mua, sẽ phải bỏ cọc. Vì thế họ đã cẩn trọng hơn. Cùng với đó, các khu vực vùng ven Hà Nội như Hoài Đức, Thanh Oai hay Phúc Thọ đều có sự phát triển hạ tầng chưa đồng đều.
Những khu vực này có thể hấp dẫn trong ngắn hạn, nhưng giá đất bị đẩy lên quá cao sẽ không phù hợp với sức mua thực tế của thị trường, dẫn đến tình trạng “cầm đất chờ thời” kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn của đất đấu giá.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại cho rằng, rất có thể tình hình “hạ nhiệt” cũng là một “chiêu trò” mới của giới đầu cơ và môi giới, điều này cũng đã từng xảy ra trong quá khứ tại Hà Nội, nhằm tạo ra hiệu ứng tâm lý trên thị trường.
Theo đó, các nhóm môi giới hoặc đầu cơ lớn thường cố tình ít tham gia hoặc hạ thấp giá trúng để tạo cảm giác rằng giá đất đang “hạ nhiệt”. Chiêu trò này có thể nhằm ép các nhà đầu tư nhỏ lẻ bán tháo những lô đất đã mua trước đó với giá “hời”, hoặc khiến người mua thật sự cảm thấy đây là cơ hội tốt để tham gia.
Thực tế trong quá khứ, đã từng xảy ra tình trạng giới buôn đất không ngần ngại dùng các chiêu bài như tung tin giảm giá, dàn xếp đấu giá hoặc thậm chí đặt cọc ảo để thao túng tâm lý người tham gia.
Một khi giá đất đã bị đẩy xuống mức thấp, các nhóm này sẽ gom hàng với giá rẻ và chờ cơ hội để đẩy giá lên trở lại khi thị trường khởi sắc. Không những thế, việc cố tình không thổi giá trúng đấu giá, cũng sẽ giúp thoát lượng hàng tồn nhanh hơn.
“Để ổn định thị trường đất đấu giá, Nhà nước cần kiểm soát giá khởi điểm và bảo đảm cơ chế đấu giá minh bạch hơn, hạn chế tình trạng “cò” đất đẩy giá, gây rối loạn thị trường” - ông Đính khuyến nghị.
Thị trường đất nền ăn theo đường vành đai 4
Thời gian ngày càng gần những ngày cuối năm này, từ khóa “đường Vành đai 4” đã thu hút sự quan tâm lớn hơn so với “đất đấu giá”. Trên các nền tảng rao bán bất động sản, hiện các lô đất nền ven đường Vành đai 4 đi qua các huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Thường Tín, Hoài Đức (Hà Nội), các khu vực của Hưng Yên, Bắc Ninh được rao bán nhiều với giá tăng cao.
Việc rất nhiều dự án về hạ tầng giao thông và dự án bất động sản lớn được xây mới hoặc mở rộng theo giai đoạn tại các khu vực này cũng đã tác động, và khiến giá bất động sản nhích lên.
