Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) vừa kiến nghị Bộ Xây dựng khẩn trương đề xuất Chính phủ xem xét sửa đổi ngay một số quy định bất cập của Nghị định 30/2021/NĐ-CP mới ban hành ngày 26/3 vừa qua để tháo gỡ “ách tắc” thủ tục hành chính đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, qua đó góp phần bình ổn thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, về phía cơ quan quản lý, đại diện Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản lại cho rằng nếu loại đất gì cũng dễ dàng công nhận là chủ đầu tư dự án, dễ dàng chuyển đổi đầu tư sẽ dẫn đến việc nhiều địa phương tuỳ tiện điều chỉnh quy hoạch và nguy cơ thất thu ngân sách...
Mở rộng phạm vi xác định chủ đầu tư
Đề cập đến kiến nghị nêu trên, HOREA cho rằng nhiều báo cáo thị trường đã chỉ ra việc khan hiếm nguồn cung bất động sản dẫn đến giá tăng ở Thành phố Hồ Chí Minh và một trong số những nguyên nhân chính là do “vướng” thủ tục hành chính.
Dẫn chứng được HoREA đưa ra là Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP chỉ xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đã có quyền sử dụng “đất ở” (có 100% đất ở), hoặc đã có “đất ở và các loại đất khác” (có các loại đất khác “dính” với đất ở), nhưng lại không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở).
Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 cho phép tổ chức kinh tế (nhà đầu tư) “có quyền sử dụng đất” thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, thì được cơ quan có thẩm quyền ra văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) quy định “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.” Nhưng quy định này cũng không phù hợp và không thống nhất với điểm c Khoản 2 và Khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.
Cụ thể là điểm c Khoản 2 và Khoản 5 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP chỉ quy định “cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” và không có hình thức văn bản “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.”
Do đó, để tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính, HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng cần trình Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP) theo hướng mở rộng xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng các loại đất khác (không phải đất ở), phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, nhà ở.
Ai cũng có thể làm chủ đầu tư sẽ "loạn" quy hoạch
Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện theo 3 hình thức: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất; chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo Điều 23 của Luật Nhà ở.
Tại Khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng đã quy định có 3 trường hợp được chấp thuận chủ trương đồng thời với công nhận chủ đầu tư dự án gồm: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Trong 3 trường hợp trên, chỉ có trường hợp thứ 2 “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” là bổ sung thêm theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020.
Căn cứ các quy định trên, ông Khởi cho rằng đối chiếu với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020 thì đề nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của 2 đạo luật về nhà ở và đầu tư. Điều này cũng không phù hợp với quy định của luật Đất đai 2013 (trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất).
Theo ông Khởi, quy định đang áp dụng hiện nay là để tăng cường vai trò quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, giúp lựa chọn được những nhà đầu tư, chủ đầu tư tốt, đủ năng lực đáp ứng nhu cầu của thị trường đồng thời góp phần làm giảm lệch pha cung cầu cũng như đảm bảo lợi ích nhà nước không bị thất thoát.
Dẫn câu chuyện trước đây, khi mở rộng đối tượng có thể làm chủ đầu tư dự án, ông Khởi cho biết nhiều chuyên gia đã cảnh báo hiện tượng ai cũng có thể làm chủ đầu tư dự án dẫn đến tại nhiều địa phương tuỳ tiện điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo tiền đề gây lệch pha cung cầu, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân.
"Nếu loại đất gì cũng dễ dàng công nhận là chủ đầu tư dự án thì không còn cần đến đấu thầu, đấu giá nữa và nguy cơ thất thu ngân sách là hiện hữu,” ông Khởi nói.
