Muốn kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
Tại Điều 4 của nghị định có quy định: tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản phải tiến hành thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của luật, có ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Như vậy, so với NĐ76, thì nó bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, không có trường hợp loại trừ như trước đây. Đặc biệt, tại điểm C khoản 1 điều này, còn bắt buộc các đơn vị kinh doanh bất động sản chỉ được phép kinh doanh các bất động sản đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật kinh doanh bất động sản.
Nghị định 02 đã bỏ quy định về vốn pháp định: nếu như NĐ76 quy định về vốn pháp định 20 tỷ đồng. Nay quy định này đã bỏ, như vậy nó có thể tạo ra sân chơi cho các tổ chức cá nhân có vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng, được tham gia vào việc kinh doanh.
Tại khoản 2 của NĐ, quy định rất rõ về cách xác định vốn pháp định của chủ sở hữu đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản. Việc xác định vốn đối với doanh nghiệp đã hoạt động (là phải căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động, được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề).
Đối với doanh nghiệp mới thành lập, thì dựa vào vốn điều lệ đã thực tế góp. Như vậy, sẽ giúp dễ dàng xác định được doanh nghiệp nào có đủ khả năng tài chính để thực hiện dự án, tránh việc doanh nghiệp đăng ký vốn ảo để tham gia vào việc đầu tư dự án.
Tăng tính công khai, minh bạch
Tuy Luật và NĐ 76 có quy định về tính công khai minh bạch. Nhưng đến NĐ02 thì việc yêu cầu công khai minh bạch được quy định rõ ràng hơn, theo đó: Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở, số điện thoại liên lạc, người đại diện theo pháp luật); Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định; Thông tin về việc thế chấp; Thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng đã bán, chuyển nhượng…; Việc công khai, còn bắt buộc tại trụ sở của Ban quản lý dự án hoặc tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản).
Đặc biệt, đối với các thông tin đã công khai, khì có sự thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời. Như vậy đây là trách nhiệm bắt buộc của người kinh doanh, nếu quá trình họ kinh doanh mà không làm đúng, xem như họ vi phạm.
NĐ76 trước đây, cũng ban hành các mẫu hợp đồng đính kèm, nhưng nó chỉ mang tính chất tham khảo để các bên tiến hành đàm phán, ký kết. Thế nhưng, theo quy định tại Điều 6, thì NĐ đã phân chia thành 08 dạng hợp đồng mẫu và đây là mẫu mà các bên khi tiến hành soạn thảo phải đảm bảo về mặt hình thức.
Như vậy, có thể hiểu đây là quy định bắt buộc, để đảm bảo tránh được cái gọi là “yếu thế” trong hợp đồng (việc này thường thì người mua luôn được xem là người yếu thế, vì phải ký sẵn vào hợp đồng mẫu của chủ đầu tư).
Quy định 04 điều kiện bắt buộc phải đáp ứng, khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong lương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn (không áp dụng đối với nhà ở xã hội), theo đó điều kiện bắt buộc là: Có hợp đồng mua bán, thuê mua theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên ký hợp đồng trước ngày nghị định này có hiệu lực, thì phải có hợp đồng đã ký. Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận. Đối tượng của hợp đồng, không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện. Đối tượng của hợp đồng không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, đây là điều kiện để giao dịch mua bán, thuê mua được xem là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Nếu một trong 4 điều kiện nêu trên không được đảm bảo, thì có thể giao dịch này sẽ bị xem là vô hiệu khi giải quyết tranh chấp. Đồng thời với quy định này, nó cũng loại bỏ quy định liên quan đến biên bản bàn giao nhà mà trước đó ND76 có quy định khi tiến hành chuyển nhượng.
Tại Điều 9 của nghị định, đã quy định rõ việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi dự án đó có đủ điều kiện được quy định tại Điều 49 của Luật kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt.
Như vậy, đối với các dự án triển khai không đúng tiến độ đã được cấp phép trước đó, muốn chuyển nhượng thì sẽ không đơn giản. Đồng thời, nghị định cũng quy định 02 trường hợp dự án sẽ được chuyển nhượng theo quy định của Luật Đầu tư 2020: Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020. Dự án bất động sản được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tưu theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
Với những thay đổi như trên, nghị định đã góp phần thực hiện Luật kinh doanh bất động sản được rõ ràng hơn, chi tiết hơn. Thế nhưng, mất 7 năm kể từ khi nghị định 76 ra đời và bị nghị định 02 thay thế, nhưng sự thay đổi này vẫn chưa đủ cần phải thay đổi nhiều hợn nữa. Đặc biệt là sự thay đổi cụ thể về vài trò của cơ quan quản lý nhà nước đối với các chủ đầu tư, nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với các cơ quan nhà nước. Để từ đó bảo đảm hơn nữa quyền lợi của những người mua nhà, hạn chế tranh chấp về sau.
LS Lê Trung Phát, Đoàn luật sư TPHCM, Giám đốc Hãng Luật Lê Trung Phát
| Quy định rõ ràng về nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. |
