Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, TPHCM và các tỉnh có tuyến đường này đi qua nên thực hiện mô hình TOD (phát triển đô thị theo các tuyến giao thông trọng điểm), hình thành chuỗi đô thị hướng tới phục vụ nhu cầu của đại đa số người dân.
Mới đáp ứng 11% nhu cầu NƠXH
Mặc dù đã có nhiều nỗ lực nhưng trong giai đoạn 2015-2020, TPHCM mới thực hiện được 15.000 căn hộ thuộc chương trình nhà ở xã hội (NƠXH). Sự phát triển nhà ở tại TPHCM nói riêng và cả nước nói chung cho thấy cơ cấu sản phẩm nhà ở biểu hiện rõ nét tình trạng lệch pha cung - cầu, thị trường bất động sản phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và thừa nhà ở cao cấp.
Tại TPHCM, mặc dù chính quyền liên tục kêu gọi các doanh nghiệp (DN) đầu tư vào NƠXH, nhưng không nhiều DN quan tâm tới phân khúc này vì nhiều lý do: quỹ đất có giá thành phù hợp với NƠXH không nhiều, thủ tục đầu tư nhiêu khê…
Đặc biệt, từ năm 2020, sự thiếu hụt căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, tại thị trường TPHCM, trong tổng số 14.443 căn hộ bán ra đã không còn căn hộ bình dân, mà có đến 10.404 căn hộ cao cấp, hạng sang, siêu sang (chiếm khoảng 74%), còn lại là nhà ở trung cấp (chiếm 26%).
Trong khi đó, theo đánh giá của cơ quan chuyên môn, nhu cầu NƠXH của người dân trên địa bàn TPHCM trong giai đoạn 2011-2020 là khoảng 134.000 căn, nhưng tính đến thời điểm năm 2022, chỉ mới hoàn thành 14 dự án với khoảng 15.000 căn, nghĩa là chỉ mới đáp ứng được hơn 11% so với nhu cầu thực tế.
Theo một khảo sát trực tuyến về nhu cầu nhà ở (đối tượng khảo sát là nữ công nhân, viên chức, lao động, gồm 40.950 cử tri) do Ban Đô thị HĐND TPHCM phối hợp Liên đoàn Lao động TPHCM, Hội Liên hiệp Phụ nữ TPHCM thực hiện, thì 64% người được khảo sát có nhu cầu mua, thuê mua NƠXH.
Tuy có chủ trương phát triển NƠXH tại TPHCM, nhưng các DN tham gia thị trường này gặp rất nhiều khó khăn. Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành là một trong những DN gắn liền với thương hiệu NƠXH, nhà ở vừa túi tiền ở TPHCM; nhưng thời gian qua DN này phải liên tục kêu gọi sự hỗ trợ cho các dự án đang thực hiện. Mặc dù có một số khu đất được quy hoạch ưu tiên để phát triển NƠXH, nhưng các đề nghị của DN này về một số chỉ tiêu xây dựng không được cơ quan chức năng xem xét để hài hòa lợi ích của DN và người dân.
Tại cuộc họp về đẩy nhanh tiến độ triển khai thi công đường Vành đai 3 hồi đầu tháng 12 vừa qua, hầu hết các đại biểu tham dự đều cho rằng, ngoài việc thúc đẩy giao thông liên vùng, đường Vành đai 3 còn tạo điều kiện thực hiện các chương trình phát triển NƠXH bởi quỹ đất dọc tuyến, nhất là khu vực ven đô, còn nhiều mà lại có giá thành phù hợp với NƠXH. Việc này cũng hoàn toàn phù hợp với kinh nghiệm và xu hướng phát triển đô thị của nhiều thành phố trên thế giới.
Đấu giá đất để tạo vốn
Thạc sĩ Đoàn Diệp Thùy Dương, giảng viên Khoa Đô thị học, Trường ĐH Khoa học xã hội và Nhân văn TPHCM, phân tích, theo định hướng liên kết vùng, một khi TPHCM phát triển NƠXH dọc theo đường vành đai thì sẽ đảm bảo khả năng kết nối tốt với các khu đô thị cũng như các tỉnh lân cận, qua đó làm tăng tính hấp dẫn của NƠXH với khách hàng.
Tuy nhiên, để không phát triển manh mún, tràn lan “bám” theo đường như nhiều khu dân cư hiện nay, TPHCM cần lập quy hoạch tổng thể cho NƠXH, cập nhật vào quy hoạch phát triển thành phố và vùng, trong đó thể hiện chính xác về vị trí, quy mô, các tiện ích và khả năng kết nối của NƠXH với các khu vực xung quanh. Đây vừa là thông tin đầu vào để các DN bất động sản cân nhắc lựa chọn dự án để đầu tư, vừa là cơ sở để các cơ quan chức năng quản lý các dự án theo đúng định hướng thành phố đã đề ra.
Còn theo thạc sĩ Nguyễn Bình Minh, giảng viên Khoa Đô thị học, Trường ĐH Khoa học xã hội và Nhân văn TPHCM, thành phố nên định hướng phát triển NƠXH không chỉ dựa trên quy hoạch giao thông mà còn phải dựa trên quy hoạch xây dựng để hình thành nên các khu đô thị vệ tinh phù hợp với quy hoạch xây dựng.
Cụ thể, khi tuyến đường Vành đai 3 hoàn thiện có thể giúp hình thành các khu đô thị vệ tinh đã được xác định trong quy hoạch xây dựng TPHCM và quy hoạch vùng TPHCM, như: Nhơn Trạch (Đồng Nai), TP Thuận An (Bình Dương), Tây Bắc Củ Chi (TPHCM), khu đô thị Đức Hòa, Đức Huệ (Long An)…
 | |
|
Ở góc nhìn khác về NƠXH liên quan đến liên kết vùng, TS Dư Phước Tân, cán bộ Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, nhận định, hiện nay quỹ đất của TPHCM ngày càng hạn hẹp, trong khi đất đai ở các tỉnh lân cận còn khá nhiều. Chính vì vậy, liên kết vùng khi đường Vành đai 3 hoàn thành sẽ tạo điều kiện cho TPHCM giải quyết bài toán “thiếu đất” làm NƠXH. Tuy nhiên, việc này phải được tính toán sớm, ngay từ khi dự án đầu tư xây dựng đường Vành đai 3 triển khai, vì khi đường Vành đai 3 hoàn thành thì giá đất xung quanh chắc chắn sẽ tăng lên.
Liên quan đến vấn đề trên, Sở TN-MT TPHCM vừa đề xuất UBND TPHCM phương án thu hồi, đấu giá một phần đất thuộc Dự án đường Vành đai 3 đi qua TPHCM để tạo nguồn lực cho tái đầu tư phát triển.
Hiện có khoảng 2.000ha đất lân cận, liền kề với tuyến đường Vành đai 3, khu vực này chủ yếu là đất nông nghiệp, rất ít nhà ở. Nếu có thể triển khai thu hồi, bán đấu giá đối với số diện tích đất này thì dự toán với giá hiện tại, ngân sách nhà nước sẽ thu được hơn 100.000 tỷ đồng. Do thời gian thực hiện đấu giá có thể trong 3 năm theo tiến độ dự án, nên cần lựa chọn thí điểm một số mảnh, thửa để đấu giá, sau đó dựa trên kết quả đấu giá, rút kinh nghiệm để chỉ định thầu.
Cũng theo Sở TN-MT TPHCM, khả năng đấu giá thành công cao và tài chính thu được là lớn. Do đó TPHCM cần khẩn trương xây dựng quy hoạch 1/500 vành đai phố thị chạy dọc theo một bên hoặc hai bên đường Vành đai 3, bao gồm cả thiết kế chi tiết không gian - cảnh quan, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, từ đó minh bạch mục đích, nhu cầu sử dụng, mật độ xây dựng, hệ số xây dựng, chiều cao, số tầng, khối đế, khoảng lùi, diện tích cây xanh, kết nối giao thông… để người tham gia đấu giá biết và cân nhắc lựa chọn đầu tư.
* PGS - TS Nguyễn Minh Hòa, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TPHCM: Khả năng sinh lợi tốt
Sẽ có rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến 2.000ha đất mà Sở TN-MT TPHCM đề cập ở trên, bởi đây là “đất vàng”, khả năng sinh lợi khá tốt. TPHCM cần xây dựng cơ chế kiểm soát và chế tài trong việc xây dựng khai thác, cả khi đấu giá xong, khi đất đã có chủ, vì nếu buông lỏng thì sẽ có nhiều hệ quả tiêu cực phát sinh, như đất để hoang, mua đi bán lại, xây dựng phá vỡ quy hoạch chung, xây dựng sai công năng. Một điều cần phải lưu tâm là việc đấu giá đất không chỉ ở phần đất thuộc TPHCM mà còn ở 3 tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Do vậy, cần có những quy định thống nhất, không để khác biệt nhau và quan trọng hơn là làm sao gần 100km đường Vành đai 3 trở thành vành đai kinh tế - xã hội sinh động. Nếu không làm thận trọng thì sẽ không có sự thống nhất, có đoạn lung linh, có đoạn im lìm, như thế sẽ mất tính đồng bộ và giá trị của đường Vành đai 3 - con đường được kỳ vọng là động lực cho vùng kinh tế năng động nhất nước.
* Bà Nguyễn Anh Đào, cán bộ Trung tâm Mô phỏng và Dự báo kinh tế xã hội (thuộc Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM): Liên kết sẽ tạo sức mạnh
Khi các dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4 hoàn thành, khoảng cách giữa TPHCM và các tỉnh sẽ được kéo gần. Đây là điều kiện thuận lợi để hướng tới di chuyển các dự án NƠXH sang vùng lân cận, trong điều kiện quỹ đất trên địa bàn TPHCM ngày càng hạn hẹp. Phải khẳng định rằng, nội lực của TPHCM mạnh đến đâu thì cũng không mạnh bằng nội lực vùng.
Thời gian qua, TPHCM có chủ trương các dự án nhà ở thương mại phải dành một quỹ đất nhất định để phát triển NƠXH, tuy nhiên chưa đạt được kết quả như kỳ vọng vì nhiều nhà đầu tư nhà ở thương mại chưa thực hiện nghiêm quy định này. Hậu quả, từ năm 2018 đến nay, tình trạng lệch pha cung cầu trong thị trường bất động sản tại TPHCM ngày càng rõ nét khi thiếu sản phẩm nhà ở giá vừa túi tiền, NƠXH nhưng thừa nhà ở cao cấp. Do đó, phát triển NƠXH dọc theo đường Vành đai 3 một cách bài bản là hướng đi đúng, hiệu quả.
