“Khoét lõm” nhà ở, biến dạng đô thị

Biến tướng nhà riêng lẻ

Tại TPHCM nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp rất lớn. Do đó, để hạ giá thành căn hộ không còn cách nào khác là thiết kế diện tích nhỏ lại. Tuy nhiên, việc xây dựng những căn hộ mini gặp nhiều vướng mắc, nên nhiều hộ gia đình lách bằng cách chẻ nhỏ thiết kế các phòng trong căn nhà thành những căn hộ siêu nhỏ. 

Đơn cử, chung cư mini đang được rao bán rầm rộ nằm trên đường số 8, phường Linh Chiểu, quận Thủ Đức, với 30 căn hộ có diện tích khoảng 27m2, giá khoảng 500-700 triệu đồng/căn. Đây là chung cư do CTCP Địa ốc Việt Nam House làm chủ đầu tư, được giới thiệu đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý, như giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất... Khách hàng mua căn hộ sẽ được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư có công chứng đầy đủ. Thời gian sở hữu 20 năm căn hộ 300 triệu đồng và 50 năm căn hộ khoảng 600 triệu đồng. 

Thực chất những căn hộ này không thể có giấy chứng nhận quyền sở hữu, mà chỉ có thể cấp chung cho cả công trình, sau đó chủ đầu tư sẽ ký kết các hợp đồng cho thuê dài hạn, hoặc chuyển nhượng sở hữu có thời hạn. Như chung cư trên được UBND quận Thủ Đức cấp phép cho bà H. xây nhà riêng lẻ trên khu đất 873m2. Công trình gồm 4 tầng nổi, 1 tầng hầm, 1 tầng lửng và mái che cầu thang. Tuy nhiên, bà H. đã phối hợp với CTCP Địa ốc Việt Nam House để bán các căn hộ này dưới dạng căn hộ mini. Khách hàng mua phải ký “hợp đồng cho thuê một phần căn hộ” và thanh toán 1 lần.

Trước tình trạng biến tướng chung cư mini, Bộ Xây dựng đã có văn bản yêu cầu các tỉnh, TP trực thuộc trung ương tăng cường thực hiện các quy định của pháp luật về xây dựng, kiểm soát trật tự xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ. Phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ.

Quy định pháp luật chồng chéo

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết trong hơn 10 năm qua, nhất là từ năm 2010 đến nay, đã nở rộ tình trạng “khoét lõm” xây dựng chung cư mini, chung cư hộp diêm có nhiều tầng, nhiều căn hộ mini tại các đô thị, quận nội thành. Trong đó, có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ cho người mua, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Thực tế, tình trạng nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát, có nguyên nhân từ những bất cập của các quy định pháp luật về phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. Tình trạng xây dựng trái phép, sai phép các chung cư mini còn do những hạn chế, bất cập trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Hiện nay, tại các khu vực đô thị một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, một số hộ gia đình, cá nhân tự ý xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ, không tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng. Bên cạnh đó, một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép.

Về quy định của pháp luật chồng chéo, bất cập, ông Châu nêu thí dụ Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch, có giấy phép xây dựng, phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị. Nhưng đến năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP, đã cho phép phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân, được thiết kế kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ nhỏ tại các đô thị. 

Như vậy quy định này không phù hợp và trái với Luật Nhà ở 2005. Vì thế, để  kiểm soát tình trạng phát triển nhà chung cư mini ở nội thành, cần  sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị... Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở nhằm mục đích kinh doanh (để bán, cho thuê…) phải lập dự án đầu tư xây dựng”.

Các chung cư mini biến tướng có giá rẻ, gần trung tâm thường không đáp ứng các tiêu chuẩn theo quy định. Do không được công nhận, loại hình căn hộ biến tướng này đẩy rủi ro về người mua và tạo áp lực, gây quá tải cho hệ thống hạ tầng khi hầu hết đều được xây dựng trong hẻm nhỏ, giữa khu dân cư đông đúc, chật chội. LS. Trần Văn Cường, Đoàn luật sư TPHCM