Nghị định số 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9/2021 đang dần đi vào cuộc sống và được kỳ vọng là “liều thuốc đặc hiệu” thúc đẩy tiến độ "thay áo mới" cho các chung cư cũ đã phải dậm chân tại chỗ trong suốt hàng chục năm qua.
Tháo gỡ “nút thắt”
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có hơn 2.500 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994. Trong số này, có tới 25% thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm cấp độ D, nhưng việc cải tạo trên thực tế vẫn còn diễn ra rất “chậm chạp.”
Hà Nội là một trong những địa phương có số lượng chung cư cũ nhiều nhất nước. Thống kê cho thấy trên địa bàn thành phố có 1.516 chung cư cũ, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990; một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954. Hiện các chung cư cũ tập trung lượng dân cư khá đông đúc, vượt qua thiết kế ban đầu gấp khoảng 1,5 lần trong khi hệ thống kỹ thuật ở các chung cư đều cũ nát, chất lượng chung cư xuống cấp…
Tuy vậy, trong hơn 20 năm qua, thành phố Hà Nội mới chỉ có 1% chung cư cũ nát được cải tạo, sửa chữa trên tổng số 1.516 khu chung cư cũ của thành phố.
Theo kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, có rất nhiều nguyên nhân (cả khách quan và chủ quan) dẫn tới việc “ì ạch” trong cải tạo chung cư cũ, tuy nhiên vấn đề nổi lên nhất vẫn là vướng mắc chồng chéo về chính sách.
Ông Nghiêm cũng đặc biệt lưu ý rằng việc sau cả 2 thập kỷ Hà Nội mới cải tạo được 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư.
Kiến trúc sư Phạm Trần Hải, Viện nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh cũng thừa nhận tình trạng pháp lý của những căn hộ trong các chung cư cũ, nhất là các chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước khá phức tạp và đang là nút thắt khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn, kéo dài.
“Ngoài ra, còn có tình trạng đòi hỏi bồi thường vượt quá giá trị thực tế, thiếu hợp tác. Một số trường hợp cho rằng cải tạo, xây dựng thay thế các chung cư cũ là trách nhiệm của nhà nước, của doanh nghiệp do chủ đầu tư do có lợi nhận cao… mà chưa nhận thức được đó là trách nhiệm của cộng đồng,” ông Hải chia sẻ.
Trên góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận “nút thắt” nan giải nhất dẫn tới sự ách tắc trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ từ trước đến nay được nhận định là “tỷ lệ đồng thuận của người dân.”
Mặc dù vậy, với sự ra đời của Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, ông Khởi cũng khẳng định “nút thắt” trên sẽ được tháo gỡ.
Cụ thể, theo Nghị định 69 và Luật Nhà ở, khi xây dựng nhà chung cư cần phải xây dựng đồng bộ cả một khu và khi xây dựng cả một khu sẽ xuất hiện tình trạng trong khu đó có nhiều trường hợp như: Nhà chung cư nguy hiểm thuộc diện bắt buộc phải phá dỡ; nhà chung cư hư hỏng nặng bắt buộc phải phá dỡ; và cả nhà chung cư chưa đến mức phải phá dỡ cũng phải đưa vào diện phải phá dỡ ngay.
Theo ông Khởi, những trường hợp trên sẽ không cần nhận được sự đồng thuận 100% vẫn có thể triển khai, song thời điểm thực hiện chậm hơn. Quy định trên là để đảm bảo việc triển khai đồng bộ với quy hoạch và kiến trúc.
Thúc đẩy công tác cải tạo
Khẳng định Nghị định 69/2021/NĐ-CP đã giải quyết được một số vướng mắc được xem là cố hữu lâu nay, ông Lê Hoàng Châu-Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng Nghị định là "liều thuốc" hiệu nghiệm góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo các chung cư cũ.
Theo ông Châu, điểm mới của Nghị định 69/2021/NĐ-CP là đã đưa ra được rất nhiều giải pháp như: Nguyên tắc khi lập quy hoạch khu vực nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu, trong đó “quy mô dân số” phải đảm bảo được tính khả thi và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện.
Với quy định trên, dự án xây dựng lại nhà chung cư vừa có đủ số lượng căn hộ để tái định cư cho tất cả các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; vừa có thêm một số căn hộ dôi ra để chủ đầu tư bán thu hồi vốn đầu tư và có được một phần lãi.
Giải pháp thứ hai là “Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện” để tái định cư cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị vừa hợp lòng dân, vừa sát thực tế.
Nghị định 69 cũng uy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được tối thiểu 51% tổng số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đồng ý. Ngoài ra, các nguyên tắc xây dựng và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời quy cũng rất phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Có chung quan điểm, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng với sự điều chỉnh của Nghị định 69/2021/NĐ-CP, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại sẽ được tái định cư, giải quyết chỗ ở tạm thời, lựa chọn hình thức bồi thường, yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch bồi thường (nếu có).
Cùng với đó, chủ căn hộ chung cư phải cải tạo, xây dựng lại cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận về nhà ở và đất đai đối với nhà ở đã được bồi thường, tái định cư; giám sát thực hiện dự án; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà bố trí tạm thời; bồi thường thiệt hại xảy ra theo hợp đồng đã ký kết với chủ đầu tư theo quy định...
Mặc dù vậy, ông Nghiêm cũng lưu ý rằng để giải bài toán “ì ạch” trong cải tạo chung cư cũ, nhất là ở Hà Nội, thời gian tới, việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.
Cùng với đó, thành phố Hà Nội cũng cần xã hội hóa việc lập quy hoạch chi tiết và dự án thông qua lựa chọn chủ đầu tư hoặc đấu thầu. Đặc biệt là các đồ án quy hoạch chi tiết đã lập cần công bố công khai, lấy ý kiến của cộng đồng dân cư, ý kiến của các cơ quan, tổ chức; từ đó thẩm định phê duyệt có tính đến cân đối, hài hoà lợi ích của nhà đầu tư, Nhà nước và cộng đồng.
