Lỗ hổng phí bảo trì chung cư

Thời gian gần đây, vấn nạn này cũng đã nâng lên khi tranh chấp liên tục xảy ra ở các chung cư. Bởi lẽ khoản thu 2% phí bảo trì tại các chung cư tùy theo quy mô giá trị có thể từ vài tỷ đồng đến vài chục tỷ đồng. 

Chủ đầu tư chây ì bàn giao
Luật Nhà ở 2014 quy định, người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho BQT nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Quỹ bảo trì nhà chung cư có giá trị rất lớn, như đối với nhà chung cư trên 20 tầng quỹ này khoảng 20 tỷ đồng trở lên, cá biệt như quỹ bảo trì chung cư Keangnam lên đến 160 tỷ đồng, gấp nhiều lần vốn điều lệ của doanh nghiệp trung bình.

Đối với công trình nhà chung cư cao tầng, theo Luật Xây dựng, nhà thầu thi công phải chịu trách nhiệm bảo hành nhà chung cư cao tầng trong ít nhất 5 năm kể từ ngày đưa vào sử dụng, nên trong những năm đầu nhu cầu sử dụng quỹ bảo trì chung cư không lớn. Hiện nay, quỹ bảo trì chung cư thường được sử dụng để bảo trì một số thiết bị thuộc sở hữu chung, như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước bẩn... (đã hết thời hạn bảo hành).

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng ban hành Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 02/2016/TT-BXD. Những thông tư này đã điều chỉnh cơ bản, đầy đủ hoạt động các tổ chức, cá nhân có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, như bàn giao hồ sơ nhà chung cư, tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập và công nhận BQT, giá dịch vụ quản lý vận hành, trình tự bàn giao quỹ bảo trì 2% từ chủ đầu tư sang BQT.

Quy định là vậy, nhưng theo ghi nhận của ĐTTC, nhiều nơi BQT chung cư đã được thành lập và công nhận, nhưng chủ đầu tư vẫn chây ì hoặc không bàn giao phí bảo trì theo quy định. Đơn cử năm 2016, BQT chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú, TPHCM) được thành lập. Đơn vị này đã nhiều lần kiến nghị chủ đầu tư hoàn trả lại phí bảo trì cho cư dân nhưng vẫn chưa có kết quả. Trong khi đó, nhiều hạng mục chung cư đã hư hỏng xuống cấp nhưng không có kinh phí tu sửa, bảo trì.

Thế nhưng, chủ đầu tư Khang Gia gửi văn bản đề nghị xin thanh toán phí bảo trì chung cư theo hình thức trả góp 300 triệu đồng/tháng, thay vì trả tổng cộng 5,8 tỷ đồng theo quy định của Luật Nhà ở. Nguyên nhân đưa ra do công ty gặp khó khăn về tài chính, nên không đủ khả năng để thanh toán đúng hạn.

Đưa vào BQT trục lợi
Tham dự nhiều buổi hội nghị chung cư sẽ thấy hồ sơ lý lịch ứng cử viên rất sáng sủa, có công việc ổn định và thu nhập cao nhưng vẫn chen chân vào ghế BQT. Ông H., một nhân sự cấp cao của công ty bảo hiểm, tiết lộ thời gian qua ông và một số người quen lập hội “săn” căn hộ ở một số dự án lớn ở quận 2, 4, 7, Tân Bình, với mục đích chạy đua vào BQT.

Thực ra mức lương và thù lao chi trả cho các thành viên BQT theo quy định tuy rất “bèo”, chỉ 1-2 triệu đồng/người/tháng, nhưng lợi ích khi có chân ở BQT rất nhiều, nhất là việc quản lý sử dụng quỹ bảo trì, khai thác dịch vụ.

Chị H, cư dân sống tại một chung cư trên địa bàn quận Tân Phú, cho biết những năm trước khi chung cư sắp tổ chức hội nghị bầu BQT, một số ứng cử viên đến từng căn hộ tặng quà, mời đi ăn nhà hàng để vận động bỏ phiếu cho họ, với lời hứa sẽ “nỗ lực hết mình vì chất lượng cuộc sống của bà con, minh bạch thu chi, đại diện cư dân làm việc với chủ đầu tư để đòi quyền lợi tốt nhất cho cư dân...”.

Tuy nhiên, khi được bầu vào BQT chung cư, những thành viên này đã thể hiện sự nhập nhèm trong công tác quản lý, thu - chi; tự ý cho thuê hàng loạt công trình phụ như bãi xe, hồ bơi, sân tennis…

Theo ông Lê Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Vietcomreal, không ít người mua căn hộ hiện nay dùng mọi thủ đoạn để chen chân vào BQT, thậm chí họ xem đây là nghề hot dễ kiếm chác.

Thứ nhất, tiền thù lao. Thứ hai, có quyền chọn lựa nhà thầu, đơn vị sửa chữa, cải tạo, vận hành và cung cấp dịch vụ nhà chung cư, và đây có thể là những công ty sân sau do họ lập ra. Đặc biệt, đích nhắm quan trọng là nắm giữ tiền quỹ bảo trì. Khoản tiền này quy định phải mở tài khoản tiền gửi ở ngân hàng nhưng không quy định gửi ở ngân hàng nào. Đây là kẽ hở để các thành viên trong BQT trục lợi. 

Cách đây không lâu, hàng trăm hộ dân tại chung cư An Lạc (quận Bình Tân) đã tố cáo ông Phạm Công Dũng, Trưởng BQT nhiệm kỳ 2011-2013 và nhiệm kỳ 2014-2016, có dấu hiệu biển thủ hàng tỷ đồng. Theo kết luận thanh tra của Thanh tra Sở Xây dựng, cơ quan này xác định từ tháng 1-2011 đến 31-3-2016, BQT không lưu trữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ sách thu chi tài chính, sổ sách kỹ thuật lưu trữ chứng từ thu chi thanh toán; không cung cấp được quy trình bảo trì, bảo dưỡng sửa chữa chung cư, nên chưa có cơ sở kết luận việc sửa chữa bảo trì công trình của các đơn vị quản lý vận hành và bảo trì chung cư.

Kết luận cũng nêu rõ, từ tháng 10-2010 đến 11-2012, chủ đầu tư là CTCP Địa ốc Sài Gòn đã chuyển kinh phí bảo trì 2% cho BQT nhà chung cư theo các chứng từ ủy nhiệm chi với tổng số tiền 1,9 tỷ đồng. Trong thời gian này, BQT chung cư đã chi cho công tác bảo trì tòa nhà từ tháng 4-2011 đến 10-2016 hơn 1,6 tỷ đồng, trong đó có gần 1,1 tỷ đồng không có hóa đơn chứng từ kèm theo (chỉ có trên 517 triệu đồng có hóa đơn chứng từ).

Không nhất thiết  thu ngay từ đầu

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có khoảng 3.000 nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TPHCM. Mặc dù đã có hệ thống pháp luật tương đối hoàn chỉnh, nhưng trên thực tế quá trình quản lý, sử dụng và vận hành nhà chung cư vẫn còn xảy ra nhiều tranh chấp khiếu nại. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, nhận xét khoản thu kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà, nhằm thực hiện công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là rất cần thiết. Tuy nhiên, dù có thu kinh phí bảo trì 2% từ đầu cũng không đủ để thực hiện bảo trì trong suốt vòng đời của nhà chung cư. Sau hơn 10 năm, quỹ cạn, các chủ sở hữu căn hộ sẽ phải đóng góp thêm.

Do đó, nên chăng cần bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí này từ đầu khi nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo gánh nặng cho người mua nhà.

“Trong vòng 60 tháng, tức thời hạn 5 năm chung cư đang được bảo hành, khách hàng có thể đóng khoản phí 2% theo từng tháng, như vậy sẽ giảm nhẹ gánh nặng cho người mua căn hộ” - ông Châu kiến nghị.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng việc đưa ra mức 2% phí bảo trì hàm chứa nhiều bất cập. Nếu chủ đầu tư và BQT nảy sinh tranh chấp về sở hữu quỹ bảo trì, yếu tố nào là căn cứ để xác định 2% tương đương với bao nhiêu tiền.

Thực tế, 1 dự án chung cư được bán trong nhiều thời kỳ, nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn tương ứng với giá bán khác nhau. BQT không đủ chuyên môn nghiệp vụ đi kiểm tra từng căn hộ, sổ sách, kế toán, sẽ rất khó để biết chính xác số tiền 2% này.

Tại Hà Nội, hiện có 745 chung cư thương mại đưa vào sử dụng, trong đó chỉ 492 chung cư đã tổ chức bầu BQT và 238 chung cư được chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định. Còn tại TPHCM, trong số 1.367 nhà chung cư, hiện có 105 chung cư tranh chấp, 9 chung cư tranh chấp gay, gắt, phức tạp. Và chỉ trong 44 nhà chung cư có tranh chấp do Sở Xây dựng TP thụ lý, có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).