“Lỗi” chính sách khiến giá đất tăng khắp nơi?

Lương Sơn, Hòa Bình những ngày cuối tháng 3, khắp nơi trên đường làng, trong quán cà phê, bàn ăn hay tại phòng công chứng... câu chuyện được bàn nhiều nhất vẫn là đất... Một mảnh đất 6.000 m2 ở Ba Vì, cách Hà Nội chưa đầy 60 cây số cách đây 2 năm được bán với giá 1,7 tỷ đồng, đến thời điểm này đã có giá giao dịch lên tới gần 6 tỷ đồng, tức là tăng gấp hơn 3 lần. Một mảnh đất ở Hòa Lạc, hồ Đồng Mô, hồ Đồng Chanh tăng gấp đôi so với 1 năm trước.

Nhiều người dân ở các xã Cư Yên, Nhuận Trạch, gần hồ Đồng Chanh (Lương Sơn, Hòa Bình) không thể hiểu vì sao ngôi làng ẩn sâu trong núi, xưa nay vốn hiền hòa giờ trở thành nơi ô tô con vào ra nườm nượp, người lạ các nơi tới chỉ chỏ, đặt cọc, mua bán, chốt giá nhanh chóng những mảnh đất vốn là vườn tược trong làng.

Không chỉ ở các xã Cư Yên, Nhuận Trạch - nơi có 2 dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn đang được triển khai xây dựng, tại các Xã Tân Vinh, Hòa Sơn (Lương Sơn, Hòa Bình), giao dịch bất động sản cũng tăng đột biến.

Tại Hà Nội, chỉ 2 tuần sau khi công bố quy hoạch các dự án ven sông Hồng và quy hoạch 14 cây cầu bắc qua sông Đuống, sông Hồng, trong đó 4 cây cầu sẽ được triển khai sớm là cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Giang Biên và cầu Đuống đã xảy ra cơn sốt bất động sản quanh vị trí những dự án này. 

Dự án cầu Giang Biên nối trực tiếp từ đường vành đai 2, cầu Vĩnh Tuy đến xã Ninh Hiệp, Bắc Ninh nối phường Giang Biên với xã Dương Hà, huyện Gia Lâm. Cho đến thời điểm này, dự án vẫn chưa biết đến bao giờ mới được thi công, nhưng thị trường bất động sản tại khu vực đã được “cò”  bất động sản thổi giá chóng mặt.

“Năm ngoái giá đất mặt đường khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay lên tới 35 triệu đồng. Nhiều chỗ đất nông nghiệp cũng được rao bán giá lên tới 10 triệu đồng/m2”, một người dân ở xã Dương Hà cho biết.

Với chiêu thức không mới, “cò” đất ban đầu ký hợp đồng đặt cọc mua nhà của gia chủ cần bán, hẹn làm thủ tục sau 30 ngày. Sau đó, thông tin rao bán nhà được đăng tải trên hệ thống của “cò”, qua nhiều tầng nấc trung gian, nhiều khi chỉ sau 1 tuần, giá căn nhà đã được thổi lên gấp 1,5 lần. Thủ đoạn tương tự của “cò” bất động sản cũng diễn ra tại các khu vực phía Nam như tại nơi quy hoạch sân bay Hớn Quản (Bình Phước) hay thậm chí tại Bình Ba (tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu).

Giải mã những cơn sốt nóng bất động sản hiện nay, các chuyên gia chỉ ra 4 nguyên nhân cơ bản. Thứ nhất là tình trạng thiếu khung pháp lý, xung đột pháp luật liên quan đến bất động sản, không đủ để điều chỉnh quá trình phát triển.

Trong 2 năm 2019 – 2020, việc phê duyệt dự án đầu tư tại Hà Nội và TPHCM bị giảm đi 10 lần, nhưng trên thực tế khi có dấu hiệu giảm cung dự án, ngay lập tức những nhà đầu tư đang nắm quỹ nhà ở cũng kiên quyết giữ lại không bán, với tính toán giữ lại vài năm tới mức lợi nhuận còn cao hơn lãi suất mà họ gửi ngân hàng. Chính bởi vậy mà ngay từ cuối năm 2020, tại TPHCM bắt đầu xảy ra chuyện giá nhà ở tăng 30%, còn ở Hà Nội tăng 20%.

Nguyên nhân quan trọng thứ hai là hiện nay bước vào năm đầu tiên của kì quy hoạch 2021- 2030, cả nước đang tiến hành xây dựng quy hoạch, từ quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, đến quy hoạch các ngành trên phạm vi các nước… Khi những quy hoạch được đưa ra, nhiều khi mới chỉ ở dạng ý tưởng như sân bay Bình Phước, Phan Thiết, Bắc Giang... là “cò” đã vào cuộc thổi giá đất trong khu vực tăng chóng mặt. Tại Bình Ba, Vũng Tàu, cò đất còn ngang nhiên “vẽ” ra một dự án như thật để lừa nhà đầu tư khiến người dân không khỏi lo ngại.

“Cò bất động sản còn tự tung tin là có dự án đô thị ở Bình Ba khiến người dân đổ xô vào mua. Chủ đầu tư ban đầu có khi nhảy vào mua lại rồi sau đó bán cho người khác để đẩy giá cao hơn. Cứ như thế qua nhiều tầng nấc khiến giá đất bị đẩy lên cao ngất”, Ông Nguyễn Trung Thành - người dân ở gần dự án Bình Ba, Vũng Tàu chia sẻ.

Theo ông Lê Văn Hiển, Phó chủ tịch UBND xã Dương Hà, quận Long Biên, Hà Nội, về thực chất, sốt đất tại địa phương hiện nay vẫn là “sốt ảo” do chiêu thức đẩy giá của “cò”. “Có thấy nói đến giá đất tăng nhưng tại địa bàn không có giao dịch và không có chuyện mua bán đất nông nghiệp giá tới 5-10 triệu đồng/m2. Trước kia cũng có người chuyển nhượng đất nông nghiệp đúng giá quy định 1 triệu đồng/m2 để canh tác”, ông Hiển cho biết.

Một nguyên nhân nữa khiến giá đất bị đẩy cao là lãi suất ngân hàng hiện ở mức quá thấp, chỉ khoảng 4% cho kỳ hạn 6 tháng - ngang bằng mức lạm phát cơ bản, vì vậy người dân không còn mặn mà với lãi suất ngân hàng nữa mà chuyển sang bất động sản. Trong tâm lý người Việt, “người đẻ chứ đất đai không đẻ” nên dù có những chu kỳ trồi sụt khác nhau, đất đai vẫn là kênh trú ẩn an toàn nhất.

Hai năm trước đây, giá đất tăng chóng mặt tại Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh) và khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành (Đồng Nai). Nhiều nơi khác từ huyện chuyển thành quận, từ xã chuyển thành phường,… cũng đã từng xảy ra sốt đất khi thông tin quy hoạch mới chỉ dừng ở đề xuất, ý tưởng. Tuy vậy, đó chỉ là những cơn sốt nóng lạnh nhất thời, chưa đủ khả năng lan ra toàn thị trường.

Cơn sốt đất khởi đầu năm nay có tính chất hoàn toàn khác với trọng tâm ở  Hà Nội và TPHCM. Điều này có nghĩa tính lan rộng của nó hoàn toàn có thể xảy ra vì Hà Nội và TPHCM luôn là 2 trung tâm mạnh của thị trường bất động sản, đợt sốt lần này được nhìn nhận mang dáng dấp của cơn sốt rộng lớn thời kì 2007 – 2008, để sau đó nhiều nơi rơi vào vỡ “bong bóng” bất động sản.