Chủ đầu tư, khách hàng đều thiệt
Theo Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1-7-2015, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho khách hàng.
Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và khách hàng có yêu cầu, phía NH sẽ hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở như hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
| Tại TPHCM, các chủ đầu tư có ký hợp đồng bảo lãnh nhưng cách thức bảo lãnh và mức phí không giống nhau. Việc phát hành chứng thư bảo lãnh và mức phí phụ thuộc vào quan hệ giữa NH và chủ đầu tư. Có trường hợp chủ dự án là cổ đông lớn của NH, hoặc NH thỏa thuận cho chủ đầu tư vay để thực hiện dự án, khách hàng vay tiền để mua nhà và đồng thời NH đứng ra bảo lãnh. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA |
Tại TPHCM, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã hợp tác với NH chấp hành quy định trên. Tuy vậy không phải doanh nghiệp nào cũng chấp hành. Thí dụ, tại 1 dự án căn hộ ở quận 7, khi khách hàng hỏi việc phát hành chứng thư bảo lãnh khi tiến hành ký hợp đồng mua bán, nhân viên tư vấn nói không nên đòi hỏi chứng thư bảo lãnh do làm tăng giá thành.
Theo nhân viên này, thay vì làm thủ tục NH bảo lãnh, chủ đầu tư đảm bảo cam kết quyền lợi cho khách hàng trong hợp đồng. Cụ thể, nếu giao nhà trễ 6 tháng sẽ hoàn tiền 100% và bồi thường khoản phạt 20%/giá trị hợp đồng.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, yêu cầu bảo lãnh sản phẩm bán, thuê mua hình thành trong tương lai là cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Song tùy thuộc vào dự án, NH quyết định thực hiện bảo lãnh bằng hình thức tín chấp hoặc yêu cầu thế chấp tài sản bảo đảm. Trên thị trường chỉ số ít chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện nhận bảo lãnh bằng tín chấp, còn lại phần lớn dự án muốn NH bảo lãnh phải thế chấp chính dự án hoặc tài sản khác.
Tuy nhiên, yêu cầu thế chấp dự án để bảo lãnh sẽ bất hợp lý nếu chủ đầu tư đủ năng lực tài chính, hoặc khách hàng mua nhà không có nhu cầu vay vốn. “Chúng tôi không muốn vì điều kiện bảo lãnh phải đem dự án thế chấp cho NH. Thế chấp dự án chủ đầu tư sẽ gặp nhiều rắc rối, như không thể làm giấy chứng nhận cho khách hàng, bị liệt vào dạng mang dự án cầm cố...” - ông Phúc chia sẻ.
Tổng giám đốc Công ty SeaHolings Trần Hiền Phương cho biết, để bán được căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải chấp nhận chi một khoản phí ngay từ đầu để NH cấp chứng thư bảo lãnh cho từng hợp đồng mua căn hộ. Mức phí này do doanh nghiệp và NH tự thỏa thuận trên cơ sở hợp đồng hợp tác giữa 2 bên (1-2%). Mức phí bảo lãnh tuy không cao, nhưng cũng làm tăng chi phí của doanh nghiệp và người mua nhà.
Quy định NH bảo lãnh các dự án BĐS nảy sinh nhiều bất cập. Bộ Xây dựng đề nghị 11 địa phương báo cáo
Theo LS. Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TPHCM), quy định bảo lãnh còn nhiều điểm vướng. Chẳng hạn, về năng lực tài chính, chủ đầu tư đang tính dòng tiền cho nhiều dự án, trong khi cơ chế bảo lãnh NH (có thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, mục đích sử dụng vốn) chỉ được sử dụng cho dự án đó - dự án chưa đủ điều kiện đã huy động vốn - nên nhiều dự án không được NH cấp bảo lãnh (không có tài sản bảo đảm, không sử dụng đúng mục đích vốn…).
Bên cạnh đó, tình trạng chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, sau khi đã bán cho khách hàng mới thực hiện việc bảo lãnh chỉ là hình thức. Về phía NH cũng không muốn bảo lãnh vì mức rủi ro cao, quan hệ tín dụng phải có tài sản bảo đảm, phải kiểm soát dòng tiền sử dụng đúng mục đích. Trong khi đó, người mua nhà vẫn trong tình trạng không biết bảo vệ quyền của mình, không hiểu đầy đủ về bảo lãnh, không biết báo ai khi mua nhà không có bảo lãnh…
Mặt khác, việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh BĐS vẫn còn nhiều hạn chế do nhiều nguyên nhân (nhân sự, địa bàn rộng…), dẫn đến việc kiểm tra, phát hiện và xử phạt rất ít. Thực tế, hiện có rất ít dự án người mua nhà ở hình thành trong tương lai được bảo lãnh NH, thậm chí có chủ đầu tư được NH chấp nhận cấp bảo lãnh cũng không muốn vì sợ tốn phí.
Nhằm đánh giá lại thực tiễn chấp hành quy định bảo lãnh, mới đây Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị 11 địa phương báo cáo về tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định. Theo đó, 2 nội dung Bộ Xây dựng yêu cầu các tỉnh, thành phố báo cáo, gồm: tình hình thực hiện bảo lãnh trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện và những đề xuất, kiến nghị của địa phương.
Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương báo cáo cụ thể thông tin các dự án gồm tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, quy mô dự án đã được phê duyệt (gồm tổng mức đầu tư; tổng diện tích đất; tổng số nhà ở theo thiết kế).
Bên cạnh đó, các địa phương phải báo cáo tình hình kinh doanh của dự án (gồm số lượng nhà ở hình thành trong tương lai đã bán; số lượng nhà ở hình thành trong tương lai chưa bán; văn bản của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai).
Đồng thời, nội dung báo cáo cũng bao gồm tình hình thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai của dự án (tên NH cam kết bảo lãnh; hợp đồng/cam kết cấp bảo lãnh của NH; số lượng chứng thư bảo lãnh đã phát hành đối với từng hợp đồng). 11 tỉnh, thành phố phải báo cáo là Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, TPHCM, Cần Thơ, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Thừa Thiên Huế.
