Nghịch lý giá nhà tăng theo nguồn cung

(ĐTTCO) - Trong tháng 4-2021, thị trường chung cư phía Nam đón nhận 3.620 căn hộ mới và riêng tại TPHCM là 2.698 căn, thế nhưng giá nhà không những không giảm, mà còn tăng lên…


Hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng phân khúc này gần như không còn tồn tại. Ảnh: Dũng Minh
Hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng phân khúc này gần như không còn tồn tại. Ảnh: Dũng Minh

Cung tăng vẫn không kéo giảm được giá nhà

Cách đây 2 năm, nếu có 1,5-1,7 tỷ đồng là có thể mua được một căn hộ diện tích khoảng 70 m2 (tương đương 20-25 triệu đồng/m2) tại TPHCM. Nhưng hiện nay, căn hộ tầm giá này đã gần như tuyệt chủng, thậm chí mức giá này còn không mua được nhà tại các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương.

Căn hộ xoay quanh mức giá 30 triệu đồng/m2 cũng ngày càng khó tìm và dự báo sẽ trở thành “hàng hiếm” trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nếu lấy nguyên nhân cung hiếm để “đổ lỗi” cho việc giá nhà tăng mạnh thời gian qua thì chưa thực sự hợp lý, bởi ghi nhận mới nhất từ báo cáo của Công ty DKRA Vietnam cho thấy, nguồn cung căn hộ đã cải thiện rõ rệt trong những tháng đầu tiên của quý II-2021.

Cụ thể, tính riêng trong tháng 4-2021, thị trường chung cư phía Nam đón nhận 3.620 căn hộ mới từ 12 dự án mở bán, trong đó có 2 dự án mới. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 81%, tương ứng 2.936 căn trên nguồn cung mới, gấp 2,9 lần lượng tiêu thụ tháng liền trước là 1.001 căn.

Tính chung cả TPHCM và các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn cung mới tăng đáng kể so với tháng 3-2021, nhưng tập trung chủ yếu tại TPHCM và Bình Dương. Trong đó, TPHCM tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới trong tháng trên toàn thị trường với số lượng căn mở bán mới là 2.698 căn.

Mặc dù nguồn cung đã có sự cải thiện, nhưng vẫn chưa thể kéo giảm tốc độ tăng giá nhà khi nhìn vào mức tăng trưởng giá trong những tháng vừa qua.

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, có sự lệch pha rất lớn giữa các phân khúc nhà ở khi có tới 3.000 căn hộ và nhà ở đủ điều kiện bán hình thành trong tương lai được xét duyệt trong quý I-2021 có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.

Ở mức giá này, với một hộ gia đình gồm vợ, chồng và một con, diện tích căn hộ phù hợp để sinh sống rơi vào khoảng 50 m2, thì số tiền cần chi để sở hữu căn hộ không dưới 2 tỷ đồng, vượt quá tầm chi trả của đại bộ phận người dân.

“Hơn 80% người dân cần nhà giá rẻ, nhưng tại TPHCM, phân khúc này đã không còn tồn tại. Hiện nay, giá mỗi căn hộ mới xây đều trên 2 tỷ đồng”, đại diện Sở Xây dựng TPHCM nhấn mạnh.

Còn Theo thống kê của Savills Việt Nam, tỷ trọng căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng hiện chiếm chưa đến 10% tổng lượng căn hộ đang chào bán tại TPHCM và hầu đều có diện tích nhỏ, từ 50-60 m2.

Cần cơ chế đặc thù

Nghịch lý giá nhà tăng theo nguồn cung ảnh 1 Hiện nay, với một hộ gia đình trẻ, cần tối thiểu 2 tỷ đồng để có thể sở hữu được 1 căn chung cư. Ảnh: Dũng Minh
Thực tế, có nhiều doanh nghiệp mong muốn xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp túi tiền bởi đây là phân khúc có nhu cầu rất cao, làm đến đâu bán hết đến đó. Song, câu chuyện về làm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp cũng là tâm tư của nhiều doanh nghiệp.

Chia sẻ tại đại hội cổ đông tổ chức hồi cuối tháng 4-2021, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Hoàng Quân Group, cho hay Hoàng Quân được biết đến là doanh nghiệp làm nhà ở xã hội lớn nhất Việt Nam, nhưng việc tập trung phát triển ở phân khúc này cũng khiến doanh nghiệp có lợi nhuận rất thấp, cổ phiếu không hấp dẫn nhà đầu tư.

“Trong bối cảnh giá nhà đất tăng mạnh, một doanh nghiệp nhỏ chỉ cần làm một dự án nhà ở thương mại cũng có thể đạt mức tăng trưởng lợi nhuận 100%, trong khi con số này tại Hoàng Quân Group chỉ khoảng 10%. Chính vì vậy, trong tương lai, Tập đoàn sẽ phải làm thêm các dự án nhà ở thương mại để gia tăng lợi nhuận”, ông Tuấn nói.

Trên thị trường, Hoàng Quân Group không phải là trường hợp duy nhất dần dịch chuyển từ phát triển dự án nhà giá thấp sang trung bình và cao cấp, có thể kể thêm các trường hợp như Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long hay Công ty Lê Thành.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về xu hướng này, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, chiến lược định vị sản phẩm của mỗi doanh nghiệp phụ thuộc vào vị trí và giá thành đầu vào.

“Lấy ví dụ, phát triển dự án ở các quận trung tâm TPHCM thì không thể có nhà giá thấp vì giá đất rất cao lại khan hiếm, dẫn đến chi phí tạo lập dự án quá lớn. Bên cạnh đó, công tác đền bù giải tỏa cũng rất vất vả, cộng thêm thủ tục pháp lý nhiêu khê khiến thời gian triển khai dự án kéo dài, thậm chí không xác định được nếu bị ách tắc”, bà Hương nói.

Tuy nhiên, theo bà Hương, quan trọng nhất vẫn là cơ chế khuyến khích, hỗ trợ từ Nhà nước, bởi trên thực tế, không ít doanh nghiệp đã phải từ bỏ việc phát triển dự án nhà giá thấp do bị bó buộc về cơ chế để chuyển sang làm nhà ở thương mại với hành lang pháp lý thông thoáng hơn, hiệu quả cao hơn.

“Thực ra, không nên phân biệt hay hạn chế với suy nghĩ chỉ có giá thấp mới tốt, còn cao cấp thì không tốt nên không khuyến khích. Nhu cầu thị trường luôn đa dạng, kinh tế ngày càng phát triển nên nhu cầu về nhà ở chất lượng, không gian sống cao cấp cũng ngày càng cao”, bà Hương nêu quan điểm.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện nay, trong các loại chi phí đầu vào, chi phí đền bù và chi phí tài chính đều tác động lớn đến giá bán của một sản phẩm bất động sản, nếu muốn hạ giá bán thì cần phải giảm 2 loại chi phí này.

Ông Trung cho biết, theo pháp luật về nhà ở hiện hành, dự án quy mô từ 2 ha cũng phải làm nhà ở xã hội, tức là doanh nghiệp phải bỏ ra tối thiểu 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội và như vậy, giá đầu vào đất nhà ở xã hội phải tính theo quy định của Nhà nước.

Ví dụ, Nhà nước quy định giá đất khu đó là 7 triệu đồng/m2, nhưng trên thực tế, doanh nghiệp phải mua với giá 15-20 triệu đồng/m2, điều này có nghĩa doanh nghiệp phải bù lỗ từ 8-13 triệu đồng/m2 cho phần đất làm nhà ở xã hội. Hay với chi phí tài chính, do phần lớn nguồn vốn phát triển dự án là vốn vay ngân hàng, hoặc huy động từ phát hành trái phiếu nên phải trả lãi, trong khi thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục dự án kéo dài khiến chi phí lãi tăng.

Nếu không có cơ chế hỗ trợ cho các chi phí này thì doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá nhà ở thương mại để bù đắp nên giá nhà khó giảm.

“Để góp phần làm giảm giá nhà, tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách đặc thù để khuyến khích, hỗ trợ doanh nghiệp tham gia phát triển loại hình nhà ở này”, ông Trung nêu quan điểm.

Bình luận

Xin vui lòng gõ tiếng Việt có dấu

Các tin khác

Cuộc đấu giá tại xã Trạch Mỹ Lộc và xã Thọ Lộc huyện Phúc Thọ ngày 29/8/2024

Kẽ hở trong tổ chức đấu giá đất

(ĐTTCO) - Những phiên đấu giá đất tại Hà Nội và một số địa phương trong năm 2024 với hàng loạt những vấn đề đặt ra từ tổ chức, định giá… không ít cuộc đấu giá đã không thành công khi một loạt đối tượng vào nhiễu loạn, đẩy giá, thổi giá, tạo “sốt ảo”.

FIATO AIRPORT CITY tọa lạc ngay mặt tiền tuyến đường Tôn Đức Thắng (25B), vị trí trung tâm của Nhơn Trạch.

FIATO AIRPORT CITY – Dự án căn hộ tiên phong cạnh Sân bay Long Thành

(ĐTTCO)-FIATO AIRPORT CITY tự hào là dự án chung cư đẳng cấp đầu tiên khởi công và dự kiến hoàn thành trong bán kính 10km từ sân bay Long Thành. Lợi thế tiên phong này không chỉ mang lại giá trị vượt trội mà còn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng cao khi sân bay đi vào hoạt động.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì sức “nóng” với số lượng dự án mới được triển khai tăng trưởng mạnh

Định giá đất - 'Nút thắt' của thị trường bất động sản?

(ĐTTCO)- Các địa phương xây dựng bảng giá đất mới, tiệm cận giá thị trường hướng tới việc áp dụng giá thị trường, điều này sẽ khơi thông những vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, tuy nhiên, cũng có nguy cơ hình thành một mặt bằng giá mới, khiến giá nhà, đất tiếp tục tăng.

TPHCM: Loạt công trình giao thông kịp thời thông xe cuối năm

TPHCM: Loạt công trình giao thông kịp thời thông xe cuối năm

(ĐTTCO) - Cầu Phước Long, hầm chui nút giao thông Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ nhánh HC1, đường Song hành Quốc lộ 50 giai đoạn 1, nâng cấp mở rộng đường Tân Kỳ Tân Quý đã kịp thời thông xe cuối năm, đúng theo kế hoạch đề ra.

Khai trương 8 trạm dừng chân cao tốc Bắc Nam trước ngày 23 tháng Chạp

Khai trương 8 trạm dừng chân cao tốc Bắc Nam trước ngày 23 tháng Chạp

Cục Đường cao tốc Việt Nam cho biết, đã ký kết hợp đồng với các nhà đầu tư để khai thác 8 trạm dừng nghỉ trên cao tốc Bắc Nam, bao gồm: Mai Sơn quốc lộ 45, Nghi Sơn Diễn Châu, Diễn Châu Bãi Vọt; Nha Trang Cam Lâm; Cam Lâm Vĩnh Hảo; Vĩnh Hảo Phan Thiết có 2 trạm, và Phan Thiết Dầu Giây.

Vành đai 3 TPHCM thi công xuyên Tết

Vành đai 3 TPHCM thi công xuyên Tết

(ĐTTCO) - Dự án đường Vành đai 3 đoạn qua TPHCM có chiều dài 47,3km với 10 gói thầu xây lắp đang trong giai đoạn tăng tốc thi công ngày đêm.

Tết rực rỡ trên Đảo Hòn Tre Nha Trang

Tết rực rỡ trên Đảo Hòn Tre Nha Trang

(ĐTTCO)-Đến hẹn lại lên, Đảo Hòn Tre (Nha Trang) mùa lễ hội cuối năm trở thành tâm điểm hút khách với màn countdown chào năm mới hoành tráng bậc nhất Việt Nam cùng 1.001 trải nghiệm vui chơi, giải trí, nghỉ dưỡng, mua sắm tưng bừng sẵn sàng mang đến cho du khách hành trình du xuân thảnh thơi, đủ đầy trải nghiệm hiếm có.

Ông Nguyễn Toàn Thắng trao GCN cho Linh mục Nguyễn Tiến Hùng

Sở TNMT TPHCM trao sổ hồng cho cơ sở tôn giáo

(ĐTTCO) - Sáng 24-12, Giám đốc Sở TNMT Nguyễn Toàn Thắng đã đến thăm và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất (GCN, sổ hồng) cho Giáo xứ Văn Côi (quận Tân Bình).