Nhà giá thấp cần cơ chế riêng

Nhà giá thấp: Doanh nghiệp không mặn mà

Theo khảo sát mới nhất, trong 16 năm qua giá nhà đất tại TPHCM đã tăng 20-25 lần, trong khi thu nhập trung bình tăng chưa đầy 15%. Giá nhà đất tại các quận không phải trung tâm và huyện ven ngoại thành ở TP cách đây 8 năm dao động từ 9 triệu đồng/m2, nay tăng gấp 4 lần. Các căn hộ diện tích vừa để ở cũng tương tự, từ 800 triệu nay tăng vọt lên hơn 2 tỷ đồng. 

Chưa hết, UBND TP vừa ban hành Bảng giá mới nhà ở, công trình, vật kiến trúc xây dựng mới trên địa bàn TP, với mức tăng 5-10% so với giá cũ. Điều này đồng nghĩa giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng. Biểu hiện mới nhất là mức giá các chủ đầu tư công bố đều trên 1,3 tỷ đồng/căn hộ thương mại dưới 50m2 với 2 phòng ngủ. Với căn hộ theo dạng nhà ở xã hội (NoXH) chuyển công năng hoặc căn hộ có diện tích nhỏ hơn, thậm chí chỉ xấp xỉ 25m2 cũng có giá trên 1 tỷ đồng.

Cùng với giá đất “phi mã”, quỹ đất hạn chế, cơ chế tài chính về vốn vay khó khăn, đặc biệt là biên lợi nhuận kém hấp dẫn, đã khiến các doanh nghiệp địa ốc chẳng thiết tha đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp. Làm nhà giá thấp có lãi rất thấp, nếu gặp biến cố về tài chính ngân hàng, vật giá... phá sản, thua lỗ là không thể tránh khỏi. Đầu tư NoTM cao cấp 1 đồng lời 1 đồng, còn làm nhà giá thấp, NoXH bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào? 

10 năm trước, các công ty địa ốc Đất Lành, Khang Gia, Nam Long, Lê Thành... tiên phong đi vào phân khúc nhà giá thấp. Họ lấy hướng đi của mình là niềm tự hào. Cách đây mấy năm, Hoàng Quân cũng bước vào nhà giá thấp nhờ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng. Rồi Hưng Thịnh, Đất Xanh, Phúc Khang triển khai chiến lược mua lại nhà giá thấp để bán… Nhưng đến nay tất cả họ đều "từ chối" nhà giá thấp.

Nhu cầu thị trường bất động sản ngày càng cao, trong khi đó quỹ đất của TP ngày càng khan hiếm, khiến hàng loạt doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng “đánh bắt xa bờ”. Việc phát triển các dự án ra vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu… đang là giải pháp tối ưu của các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, việc hình thành những điểm nóng mới xung quanh TP cũng mang đến những thách thức lớn trong công tác hoàn thiện hạ tầng, giao thông kết nối liên vùng. Chính điều này lại đang khiến người có thu nhập thấp không muốn mua nhà giá rẻ nữa do ở quá xa, không thuận tiện cho sinh hoạt, đi lại. 

Nhà giá thấp: Khắc khoải niềm mơ ước

Trước tình hình này, thời gian qua nhiều dự án NoXH, NoTM giá rẻ tại TPHCM đã được thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng quỹ đất, kỳ vọng là cú hích cho thị trường nhà giá rẻ. Tuy nhiên, hình thức này đang cho thấy nhiều hạn chế. Nghị định 100/2015 quy định, chủ đầu tư dự án phát triển NoTM theo hình thức BT phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết... để xây dựng NoXH. Nhưng tại rất nhiều khu đô thị, chủ đầu tư đã không trích quỹ đất 20% làm NoXH, hoặc làm rất chậm, nhỏ giọt.

Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh, ước tính khoảng 1 triệu dân cư đô thị mới tăng lên mỗi năm. Dự báo đến năm 2020, 40% dân số sẽ sống ở khu vực đô thị. Tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo sức ép về nhà ở tăng cao, dẫn đến giá nhà đất tại đô thị sẽ ngày càng trở nên đắt đỏ. Đồng nghĩa người nghèo đô thị phải đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở với giá phù hợp khả năng tài chính. 

Trong khi đó, theo mục tiêu Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30-11-2011), để đáp ứng nhu cầu NoXH cho người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp, đến năm 2020 cần có 12,5 triệu m2 sàn NoXH. Song, đến nay việc phát triển NoXH mới đạt khoảng 33% (hơn 4 triệu m2 sàn). Thực tế này khiến mơ ước về một nơi chốn ăn ở ổn định của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp càng trở lên khắc khoải.

Minh bạch NoXH

Thực tế, chương trình NoXH dành cho người có thu nhập thấp được Chính phủ áp dụng, triển khai từ nhiều năm qua. Với chương trình này, Chính phủ ưu đãi từ vốn đến đất đai để người có thu nhập thấp có cơ hội được chỗ an cư giá rẻ. Hàng chục ngàn căn NoXH đã được xây dựng đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở cho người dân.

Bởi lẽ NoXH là loại hình nhà ở đầu tư xây dựng dành riêng cho các đối tượng đặc biệt mua hoặc thuê ở theo quy định của pháp luật. Các đối tượng được mua NoXH phải là người có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, TP nơi có dự án NoXH đó; người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân hoặc thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên; người có khó khăn về nhà ở như chưa có nhà ở… nhưng phải được căn cứ theo các quy định của pháp luật về diện hộ nghèo, cận nghèo…

Quy định rõ ràng như vậy nhưng do thông tin về dự án NoXH không được chủ đầu tư công khai rõ ràng và minh bạch để người dân có thể theo dõi. Chính việc nhập nhằng trong thông tin, việc xét duyệt hồ sơ mua nhà đều giao hết cho chủ đầu tư tự làm. Lợi dụng điều này, không ít chủ đầu tư tự đưa những hồ sơ không hợp lệ vào xét duyệt tiêu chuẩn mua nhà để kiếm lợi. Tức chỉ kẻ nhiều tiền mới được mua NoXH, còn người nghèo thì… chờ đó. 

Nhiều trường hợp bị phát hiện có những “người nghèo” được duyệt mua vài căn NoXH nhưng không sử dụng mà sang tay hoặc cho thuê nhằm trục lợi. Nhiều căn nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp bị rao bán công khai hoặc được cải tạo lại cho khách du lịch thuê. Thậm chí, hàng trăm chủ hộ đứng tên các căn NoXH tại nhiều dự án có xe hơi riêng. Sự thiếu minh bạch trong thông tin dự án, trong quá trình xét duyệt đối tượng được mua nhà thu nhập thấp, chừng nào chưa được công khai, rõ ràng, sẽ làm méo mó chủ trương lớn và đầy nhân văn của Chính phủ.  

Ngân hàng Thế giới từng không nhất trí với chính sách NoXH của Việt Nam bởi dựa trên cơ chế bao cấp, như được miễn tiền sử dụng đất, gói tín dụng ưu đãi… Cơ chế này luôn có nguy cơ bị biến dạng, trục lợi, và thực tế nhiều khu NoXH có lợi ích lớn bị rơi vào tay người giàu.