Đó là số liệu của NHNN. Còn theo ước tính của một số chuyên gia, các NHTM này đang nắm giữ 71% số lượng TP do chính các công ty BĐS phát hành. ĐTTC đã trao đổi với ông TRẦN THANH HẢI, Hiệu trưởng Trường Cao đẳng Viễn Đông về việc xử lý mối quan hệ NHTM và DN BĐS như thế nào.
PHÓNG VIÊN: - Nói như vậy cần phải gỡ rối sự đan xen giữa TPDN của công ty BĐS phát hành mà các NHTM đang nắm giữ?
Ông TRẦN THANH HẢI: - Đúng là khi các DN phát hành TP, số nhà đầu tư (NĐT) cũng hữu hạn, và đa số các NHTM bảo lãnh phát hành, nhưng sau đó NH mua TP đó hoặc DN mang TP đó đến NH thế chấp.
Nếu xét theo NĐ 08/2023, đầu tiên việc xử lý TPDN nói chung và TP của DN BĐS nói riêng là mối quan hệ dân sự giữa trái chủ và nhà phát hành.
Trường hợp NH đang nắm giữ phần TP đó thì NH là một trái chủ. NĐ 08/2023 nhằm mục đích hỗ trợ nhà phát hành, nên DN có thể đàm phán với người sở hữu TP để thanh toán gốc, lãi TP đến hạn bằng tài sản khác.
Và NH với tư cách là trái chủ có thể đồng thuận tài sản hoán đổi đó, nên khẩu vị sẽ tùy theo từng vị trí và tùy từng NH.
Tuy nhiên, vấn đề là một dự án BĐS vừa được DN thế chấp vay vốn của NH, vừa huy động tiền người mua qua các hợp đồng tương lai, và làm tài sản đảm bảo để phát hành TPDN.
Điều này rất phức tạp, chính vì thế phải có cơ quan nhà nước tham gia. Nhà phát hành luôn định giá tài sản cao, nâng giá trị tài sản có lên để tài sản có luôn cao hơn tài sản nợ. Nhưng phải hiểu rằng, tài sản nợ là nợ thật. Nợ của các trái chủ, nợ vay NH là nợ thật.
Do vậy tài sản thế chấp phải được đánh giá lại khi thị trường BĐS đang giảm, không còn cao như trên các báo cáo của DN, thậm chí có thể tuột xuống bằng tài sản nợ hoặc thấp hơn tài sản nợ. Đó là chưa nói đến một số tài sản BĐS còn vướng các thủ tục pháp lý.
 |
Thế nên tôi đề nghị, cơ quan nhà nước cần phải có bộ phận hỗ trợ trong các cuộc họp giữa nhà phát hành và trái chủ.
Theo quy định tại NĐ 65/2022, DN chỉ được thay đổi điều kiện, điều khoản của TP khi được số người sở hữu TP đại diện từ 65% tổng số TP cùng loại đang lưu hành trở lên chấp thuận. Nhưng nếu trong cuộc họp để hai bên thống nhất được cách xử lý, cơ quan nhà nước phải có tiếng nói rõ ràng tình trạng pháp lý của dự án BĐS đó.
Cơ quan nhà nước ở đây là ngành tài nguyên môi trường (đơn vị có liên quan đến việc cấp sổ đỏ, sổ hồng), ngành xây dựng (liên quan thủ tục pháp lý liên quan đến quy hoạch, xây dựng phòng cháy chữa cháy…) và Cục Thuế (công bố về các nghĩa vụ thuế của DN).
Sau đó, tùy tình trạng pháp lý của từng dự án BĐS để có sự định giá lại. Đó chính là cuộc thương thảo của trái chủ và nhà phát hành đúng như quy định tại NĐ 08/2023.
- Trong quá khứ, mô hình NH bán nợ xấu cho Công ty Quản lý tài sản của các TCTD Việt Nam (VAMC) và nhận TP đặc biệt, sau đó dùng TP này chiết khấu tại NHNN. Có ý kiến cho rằng nay có thể dùng VAMC cho TP BĐS. Quan điểm của ông thế nào?
- Đây cũng là ý kiến hay. Nhưng lưu ý VAMC cho TP BĐS cũng sinh ra rắc rối ở phần chiết khấu, bởi chiết khấu bao nhiêu phần trăm là phù hợp?
Đối với các dự án BĐS, từ lúc bắt đầu vay DN đã tìm cách nâng giá, sau đó họ vay vốn NH đến 70-80% giá trị tài sản thế chấp bằng TP. Nay giá thị trường đã rớt, nếu chiết khấu thấp hơn mức cho vay NH sẽ bị ảnh hưởng.
Cho nên việc chiết khấu đó là một quá trình gian nan, cần phải có tổ chức tư vấn (chẳng hạn như VAMC hiện hữu) để định giá.
Về việc DN BĐS khó khăn trong việc xử lý TPDN BĐS, kéo theo tác động ngược lên chất lượng nợ của DN BĐS tại NH, tôi quan sát một số DN “đại gia” BĐS, họ không chỉ có một dự án mà có nhiều dự án.
Nên chăng nghĩ đến hướng gộp lại để giải quyết. Chẳng hạn DN có 2 dự án mà dự án nào cũng đang vay nhiều hơn mức đánh giá lại, thì gom giá trị còn lại của cả 2 dự án dang dở vào 1 dự án để hoàn thành, đảm bảo có hàng tung ra thị trường. Từ đó DN cũng giải phóng được khó khăn, trả nợ NH, bớt được lãi vay.
Tôi nghĩ đó là cách tương đối khả thi để giải quyết bớt ách tắc quan hệ giữa NH với nhà phát hành.
- Được biết hiện nhiều NĐT cá nhân đang tìm cách bán lại TPDN, thậm chí chấp nhận bán lỗ để thu lại tiền mặt, và dự báo có thể có xu hướng thu mua TP từ các NĐT nhỏ. Ông nhận định gì về xu hướng này?
- Theo NĐ08/2023, đó là quan hệ dân sự, cơ quan quản lý nhà nước không can thiệp quan hệ này. Các NĐT bán lại TP, họ chấp nhận bán giá gốc bỏ hết lãi suất hay thậm chí bán lỗ, thì đó cũng là khẩu vị rủi ro khi đầu tư.
Trước đây họ không gửi tiết kiệm, không mua vàng, không mua USD, họ thích lãi suất cao nên mua TPDN lên đến 12%/năm, thậm chí có lúc 14-15%/năm, phải chấp nhận rủi ro.
Và nếu có NH hoặc tổ chức nào đó đứng ra gom để đủ mức 65% nhằm đàm phán với nhà phát hành theo tinh thần của NĐ65/2022 cũng hoàn toàn hợp lý.
- Ông nhận định thế nào về NĐ08 vừa ban hành?
- Ở đây tôi chỉ muốn góp ý một vấn đề. Đó là NĐ08/2023 vừa ban hành tạm hoãn điều khoản xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành.
Theo tôi điều này chưa hẳn là tốt, vì các nhà phát hành liên quan đến tất cả những vấn đề tài sản, uy tín và trách nhiệm dân sự. Việc tạm hoãn xếp hạng tín nhiệm này sẽ đánh đồng TP này với TP khác là không ổn.
Để có một thị trường TPDN phát triển lành mạnh, việc đánh giá xếp hạng của các đơn vị phát hành là hết sức cần thiết. Việc xếp hạng tín nhiệm nhà phát hành ngoài vấn đề cảnh báo cho công chúng các thông tin, còn liên quan đến vấn đề lợi ích, hiệu quả của những TP do các tổ chức được xếp hạng phát hành. Điều đó nên duy trì và phát triển xuyên suốt.
Dĩ nhiên phí xếp hạng rất cao, nhưng bù lại DN sẽ đổi được lãi suất huy động TPDN thấp nếu sức khỏe tốt. Trên thế giới, các nước đã thực hiện, tại sao Việt Nam không thực hiện.
- Xin cảm ơn ông.
Việc xử lý TP BĐS là mối quan hệ dân sự giữa trái chủ là NHTM và nhà phát hành là DN BĐS. NĐ08/2023 nhằm mục đích hỗ trợ nhà phát hành, nên DN có thể đàm phán với người sở hữu TP để thanh toán gốc, lãi TP đến hạn bằng tài sản khác. Và NH với tư cách là trái chủ có thể đồng thuận hay không tùy vào mỗi NH.
