Nhập nhằng phí bảo trì chung cư

Tranh chấp ngày càng nhiều

Theo kế hoạch thanh tra năm 2020 vừa được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ký ban hành, tại Hà Nội có 16 dự án thuộc diện thanh tra về công tác quản lý sử dụng kinh phí bảo trì. Trong đó có một số vừa qua xảy ra tranh chấp như cụm chung cư Bắc Hà C14 (Tố Hữu, Nam Từ Liêm) do Công ty Tập đoàn Bắc Hà làm chủ đầu tư; khu nhà ở Trung Văn của CTCP Xây dựng số 3; chung cư tại Khu đô thị Mỗ Lao (Hà Đông) của CTCP Đầu tư và phát triển Hoàng Thành… 

Tại TPHCM, các dự án cũng nằm trong danh sách này gồm chung cư Khang Gia Tân Hương (Tân Phú); Hoàng Anh River View (Công ty Hoàng Anh Gia Lai); chung cư Khánh Hội 2 (Công ty Đầu tư Dịch vụ Khánh Hội); Morning Start (Công ty Dịch vụ Xây dựng Địa ốc Xanh); Investco - Babylon (Công ty Xây dựng và phát triển Hồng Hà)...

Đây là lần đầu tiên công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì được đưa vào kế hoạch thanh tra của Bộ Xây dựng. Theo cơ quan này, đến đầu năm nay có 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư ở 11 địa phương. Trong số đó, có 68 tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì. Riêng địa bàn Hà Nội và TPHCM, tỷ lệ tranh chấp, khiếu nại liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao hơn. Hà Nội có 39/919 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 4,2%; TPHCM có 15/867 tòa có tranh chấp, chiếm tỷ lệ 1,7%.

Trước đó, qua kiểm tra công tác quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TPHCM, Bộ Xây dựng phát hiện có 212 nhà chung cư chưa thành lập BQT chung cư, có 10 chung cư chưa xác định được phần sở hữu chung, sở hữu riêng, các diện tích cho thuê, phòng sinh hoạt.

Để xử lý dứt điểm các tranh chấp này, Bộ Xây dựng đề nghị UBND TP tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bộ Xây dựng cũng đề nghị chuyển cơ quan điều tra xử lý nghiêm đối với các chủ đầu tư vi phạm nghiêm trọng, đặc biệt là hành vi chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trái quy định.

Thực tế, trong năm 2018 Sở Xây dựng TPHCM nhận được đơn phản ánh của 31 BQT nhà chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư không bàn giao, bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì nhà chung cư. Căn cứ theo quy định hiện hành, cơ quan này đề nghị UBND TPHCM ban hành quyết định xử phạt hành chính 6 chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho người dân, gồm chủ đầu tư các chung cư New Town, New Sai Gon, Hưng Ngân, Hoàng Anh River View, Trung Đông, Phú Hoàng Anh; trình TP ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với chủ đầu tư chung cư Full House vì không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Ghi nhận của ĐTTC tại chung cư Khang Gia Tân Hương (số 377 đường Tân Hương, quận Tân Phú) do Công ty Khang Gia làm chủ đầu tư, chung cư này được đưa vào sử dụng từ năm 2014 nhưng đến nay chưa bàn giao quỹ bảo trì. Ông Nguyễn Mạnh Hùng, Trưởng BQT chung cư cho biết đã nhiều lần yêu cầu Công ty Khang Gia bàn giao quỹ bảo trì theo quy định, nhưng đơn vị này khăng khăng chiếm giữ gần 6 tỷ đồng đã thu từ cư dân. Vì vậy, suốt thời gian dài cư dân nơi đây không có kinh phí để bảo trì các hạng mục bị hư hỏng, xuống cấp. Mỗi lần có sự cố, mọi người phải kêu gọi cư dân đóng góp để khắc phục.

Giữ hay bỏ?

Trước đó, tại chung cư Tân Tạo 1 (quận Bình Tân) do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Thái Sơn làm chủ đầu tư, đã bị cư dân tố không lập tài khoản để sử dụng kinh phí bảo trì 2%, không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, tăng phí quản lý không đúng quy định, chủ đầu tư không đóng kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu riêng.

Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có trách nhiệm thu hộ 2% kinh phí bảo trì chung cư từ người mua căn hộ, kể cả phần diện tích chủ đầu tư giữ lại. Số tiền này phải được gửi vào ngân hàng và chuyển giao lại cho cư dân khi BQT chung cư được thành lập. Căn cứ theo các quy định hiện hành, cư dân, BQT có cơ sở để yêu cầu chủ đầu tư buộc phải bàn giao khoản tiền này. Tuy nhiên, hiện đa số BQT được bầu không đủ thời gian, thiếu kinh nghiệm, chuyên môn, trình độ để quản lý vận hành chung cư.

Có những thành phần tìm mọi cách nhảy vào ghế BQT để tay trong tay ngoài cắt xén, trục lợi. Thậm chí, từng xảy ra tình trạng trưởng BQT sau khi nhận bàn giao khoản 2% phí bảo trì đã tiêu xài, không có hóa đơn chứng từ, khi sự việc được phát hiện đã cao chạy xa bay.

Về khoản phí 2%, từ đầu năm 2019, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) đã có kiến nghị gửi Thủ tướng, Bộ Xây dựng đổi mới phương thức thu và quản lý, sử dụng nguồn kinh phí này. 

HoREA cho rằng cách thu phí hiện hành làm tăng gánh nặng cho người mua, khi phải trả thêm 2% ngay khi nhận bàn giao. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp gay gắt về quyền quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư, đồng thời quỹ bảo trì là "miếng mồi ngon" thu hút một số phần tử xấu trong xã hội tìm cách tham gia BQT nhà chung cư để trục lợi. HoREA kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán ngay sau khi nhận nhà. Chủ sở hữu vẫn phải đóng 2% phí này nhưng chia đều trong 60 tháng. Đây cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư nên mới cần quỹ để sửa chữa, bảo dưỡng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thanh Hải, Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TPHCM, cho rằng nên bỏ khoản phí này khi người dân mua nhà. Theo ông Hải, chung cư có tuổi thọ vài chục năm, trong 5 năm đầu vẫn còn bảo hành từ phía chủ đầu tư, nhà thầu. Khi chung cư đi vào sử dụng, nếu phát sinh hư hỏng, người sử dụng có trách nhiệm đóng góp để sửa chữa. Bởi kinh phí 2% cư dân đóng ban đầu chỉ sử dụng khoảng 10 năm đầu.  

Luật muốn bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng lại gây ra các tranh chấp phát sinh liên quan đến khoản tiền này. Do đó, không nhất thiết phải nộp 2% phí bảo trì ngay từ đầu, có thể thực hiện đóng hàng năm; hoặc nếu phát sinh vấn đề cần phải có chi phí, cư dân sẽ đóng góp.