Thị trường Hà Nội sụt giảm về cả lượng cung và giao dịch, trong khi TPHCM tăng mạnh và có dấu hiệu khởi sắc hơn. Tuy nhiên, các chuyên gia dự báo thị trường BĐS sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức, nhất là việc thiếu hụt nguồn cung mới.
Hà Nội giảm, TPHCM tăng
Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý III thị trường BĐS Hà Nội đánh dấu sự sụt giảm cả về nguồn cung, lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ so với quý II và cùng kỳ 2018. Cụ thể, trong quý này nguồn cung mới chào bán tại Hà Nội 5.130 sản phẩm, lượng giao dịch 3.105 sản phẩm, đặc biệt là tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 60,5% - mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua. Trong khi đó, lượng cung và giao dịch BĐS nhà ở tại TPHCM tăng mạnh.
| HoSEA mới đây đã kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành sớm sửa đổi, ban hành khung pháp lý liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS cho phù hợp với những vấn đề thực tiễn phát sinh. |
Khảo sát của CBRE cũng cho thấy, trong quý III doanh số bán hàng của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội sụt giảm mạnh, lên tới hơn 30% so với quý trước đó. Ngược lại, tại TPHCM tổng cộng 13.072 căn hộ được chào bán mới, tăng 217% theo quý và 107% theo năm. Tổng nguồn cung trong 9 tháng đạt 21.619 căn, giảm 3% theo năm. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng cao nhất với 87% tổng nguồn cung chào bán trong quý III, theo sau là phân khúc cao cấp với 10%. Hiện nay, mức giá bán căn hộ phổ biến trên thị trường 32-40 triệu đồng/m2, tương đương 2,2-2,8 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ.
Tình hình tiêu thụ theo CBRE vẫn tốt tại các phân khúc, với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Trong quý III có 13.386 căn bán được, tăng 191% theo quý và 113% theo năm. Phần lớn căn hộ bán được ghi nhận tại dự án Vinhomes Grand Park (quận 9, TPHCM). Dự án này đã được chủ đầu tư chuẩn bị khá kỹ trước khi tung ra đợt mở bán, với số lượng lên đến gần 10.000 căn.
Tại TPHCM rất nhiều dự án vướng pháp lý, nên khi có dự án mở bán rất nhiều nhà đầu tư tham gia. Nhờ lượng nguồn cung đáng kể từ phân khúc trung cấp, giá trung bình thị trường giữ mức ổn định hơn so với quý trước đạt 1.852USD/m2, tăng 15% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, quận 2 và 9 ghi nhận mức tăng giá cao nhất 5-10% theo năm.
Ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thống kê của DKRA Vietnam cho thấy cả nguồn cung và sức cầu của thị trường TPHCM giảm mạnh. Toàn thị trường chỉ có 1 dự án được mở bán với 30 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67%. Ở phân khúc đất nền, sự kiện liên quan đến Công ty Alibaba phần nào tác động đến tâm lý người mua. Kết quả, trong quý III chỉ có 3 dự án mới ra mắt thị trường với số lượng 473 nền, bằng 73% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 75% - tăng không đáng kể so với 2 quý đầu năm.
Không bình thường?
Không bình thường?
Tại TPHCM, từ đầu năm đến nay hàng trăm dự án vướng mắc pháp lý, dính thanh tra, kiểm tra kéo dài, đã làm ảnh hưởng tới nguồn cung mới. Ông Nguyễn Nam Hiền, Phó Tổng giám đốc Hung Thinh Corp, cho biết thời gian này mọi năm Hưng Thịnh tung ra thị trường hàng chục ngàn căn hộ tại TPHCM, nhưng nay chỉ 1.000-2.000 sản phẩm, còn lại chủ yếu tập trung tại Quy Nhơn, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai...
“Dự án trên địa bàn TP rất nhiều, nhưng sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh quá hạn chế. Nếu không có sự thay đổi cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn cho các dự án sẽ làm gia tăng thiếu hụt nguồn cung” - ông Hiền nhấn mạnh.
Trước áp lực khan hiếm nguồn cung, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng giá trị BĐS tại TPHCM bị đẩy lên cao bất thường, tập trung ở một số dự án có vị trí trung tâm, đắc địa. Tuy nhiên, giao dịch trên thị trường thứ cấp, cho thuê đang có dấu hiệu chững lại. Ở thị trường sơ cấp, khách hàng cũng e ngại giá chủ đầu tư đưa ra.
Điều này lý giải vì sao thời gian qua, nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng dịch chuyển sang dự án tỉnh lẻ, vùng ven. Ông Trần Khánh Quang khuyến nghị Nhà nước cần ưu tiên phát triển các dự án giá thấp, căn hộ nhỏ, tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật, để kéo BĐS về giá trị thật. Chủ đầu tư cũng không nên lợi dụng nguồn cung khan hiếm kích giá quá cao, gây tâm lý thất vọng và hoang mang đến người mua.
Trao đổi với ĐTTC, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), bày tỏ quan ngại trước diễn biến thị trường rơi vào trạng thái không bình thường. Trong 18 dự án dự án nhà ở chung cư đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai năm 2019, tính từ tháng 8 đến tháng 10, do Sở Xây dựng TPHCM vừa công bố, cho thấy riêng 1 dự án tại quận 9 mới triển khai giai đoạn 1 đã chiếm tỷ trọng áp đảo từ nay đến các năm tới.
Thị trường không bình thường theo ông Châu do mất cân đối nguồn cung - cầu, giá thành đẩy lên quá cao. Trong khi phần nhiều dự án bị tê liệt, vướng mắc pháp lý, lại có những dự án một mình một chợ, tạo ra sân chơi thiếu bình đẳng, thiếu cạnh tranh. Thực trạng này càng kéo dài, người bị thiệt chính là người tiêu dùng, đặc biệt là đông đảo người nghèo, người thu nhập thấp không tìm được nhà ở mong muốn.
Cũng theo ông Châu, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền, căn hộ diện tích nhỏ hiện nay rất lớn. Tuy nhiên, nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu, đặc biệt là phân khúc căn hộ vừa túi tiền. Loại căn hộ diện tích nhỏ 1 phòng ngủ diện tích 30-35m2 xa trung tâm nay đã có giá 1,5-1,7 tỷ đồng/căn. Nghịch lý ở chỗ, giá thành căn hộ thuộc khung vừa túi tiền, song diện tích quá nhỏ, gia đình nghèo đông người không thể ở được.
“Để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững, giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, TP phải tìm mọi giải pháp tháo gỡ nguồn cung. Về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan đã chủ trì họp với các sở ngành, và đã tháo gỡ được một số vấn đề lớn về duyệt 1/500, đất công xen cài, vướng mắc chủ đầu tư - nhà đầu tư. Chính quyền TP đang khẩn trương tháo gỡ các vướng mắc HoREA kiến nghị và sớm có thông báo đến doanh nghiệp” - ông Châu cho biết.
