Phát triển nhà ở xã hội: Mòn mỏi chờ vay ưu đãi

Độ vênh cung-cầu, giá cao

TPHCM hiện có gần 13 triệu dân, trong đó phần lớn là người nhập cư, với khoảng 274.600 công nhân, lao động (69% là người ngoại tỉnh). Trong số này, chỉ có khoảng 16.190 người (chiếm tỷ lệ 8,54%) có chỗ ở tại các nhà lưu trú công nhân do doanh nghiệp đầu tư xây dựng, chủ yếu bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Phần lớn công nhân phải thuê phòng trọ, nhà trọ dân lập giá rẻ, thiếu tiện ích, thiếu an toàn. Mặt khác, TPHCM hiện có khoảng 500.000 sinh viên (sinh viên ngoại tỉnh chiếm 80%), trong khi rất ít trường đại học đáp ứng đủ chỗ cho sinh viên ở ký túc xá.

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, khi thực hiện khảo sát có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu NoXH trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức 10.000 hộ; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo 39.000 hộ; lao động trong khu công nghiệp 17.000 hộ. Đa số (chiếm tỷ lệ 65-94%) trong các nhóm đối tượng này đã lựa chọn phương thức thuê, mua NoXH. Trong khi đó, kế hoạch phát triển NoXH của Sở Xây dựng TP vạch ra cho giai đoạn 2017-2020 sẽ phát triển 39 dự án, với quy mô 45.000 căn hộ. Con số này nếu so với nhu cầu mua NoXH của người dân TP đến năm 2020 có độ vênh rất lớn về cung-cầu.

Thế nhưng, ghi nhận từ đầu năm đến nay, ngoài 2-3 dự án của Nam Long, Hoàng Quân, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - TTC Land, các dự án NoXH được các doanh nghiệp địa ốc giới thiệu ra thị trường khá khiêm tốn.

Rõ ràng giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, sinh viên, công nhân, lao động, người nhập cư và số lượng người tăng cơ học hàng năm của TP đang là một bài toán khó, nhất là kể từ khi nguồn vốn hỗ trợ để thực hiện các chính sách NoXH bị tắc. Một số doanh nghiệp mặc dù đã hỗ trợ lãi vay, nhưng người mua nhà vẫn phải trả lãi vay khá cao.

Đơn cử, dự án NoXH của Công ty Nam Long tại quận 9, hỗ trợ khách hàng lãi vay ưu đãi 7%/năm trong 2 năm đầu, những năm tiếp theo được tính theo lãi suất thả nổi nên thường lãi suất rất cao. 

So với nhà ở thương mại (NoTM), NoXH tuy được ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, các cơ chế về chính sách để giá nhà rẻ hơn, nhưng hiện nay đang dần biến tướng và thực tế mức giá không còn rẻ. Ghi nhận tại nhiều dự án NoXH như Green River (quận 8), Imperial Place (Bình Tân), HQC Bình Trưng Đông (quận 2), mức giá bán dao động từ 15-22 triệu đồng/m2. Mức giá này tương đương giá bán NoTM, song để hồ sơ được xét duyệt, các chủ đầu tư còn ép khách hàng mua gói nâng cấp nội thất (sơn tường, lót gạch, tủ bếp, kệ bếp, thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng...) lên đến vài triệu đồng/m2.

Thiếu giải pháp, nhiều nút thắt
Thời gian qua, dù đã có hàng loạt chủ trương và chính sách thúc đẩy phát triển NoXH, nhưng theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (BĐS)  (Bộ Xây dựng), doanh nghiệp đầu tư và triển khai các dự án còn nhiều khó khăn. Về vốn, theo quy định của pháp luật về nhà ở, ngân sách nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho các ngân hàng (NH) khi thực hiện chính sách hỗ trợ NoXH.

Nhưng thực tiễn cho thấy, việc cân đối nguồn vốn ngân sách cho phát triển NoXH chưa thực hiện được. Rõ nhất là khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải ngân hết từ tháng 6-2016, đến nay ngân sách mới bố trí được cho NH Chính sách xã hội 500 tỷ đồng (cho năm 2018) để thực hiện chính sách này. Còn các NHTM khác vẫn chưa được bố trí nguồn vốn cấp bù lãi suất để cho vay. 

Bên cạnh đó, chính quyền các địa phương cũng chưa thực sự quan tâm quy hoạch, bố trí quỹ đất và giám sát doanh nghiệp thực hiện. Cụ thể, khi làm quy hoạch khu công nghiệp, khu chế xuất (KCN-KCX) chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NoXH; chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án NoTM để phát triển NoXH, hoặc có bố trí nhưng ở tại các vị trí không thuận lợi hoặc chưa giải phóng xong mặt bằng…

Đại diện Tập đoàn Phú Cường cho biết quy trình thủ tục rất chậm, nhất là công tác giải tỏa đền bù, hồ sơ quy hoạch, hồ sơ xin giấy phép xây dựng cho đến khi hoàn thành dự án NoXH để bán cho người có thu nhập thấp tại TPHCM rất nan giải. Ngoài việc bị khống chế về diện tích (25-72m2), mức lợi nhuận không quá 10%, chủ đầu tư còn phải liên kết với NH, sở xây dựng và chính quyền địa phương để xác minh hồ sơ của người mua.

Thời gian qua, TPHCM cũng đã có nhiều chương trình khuyến khích xã hội hóa nhà ở dành cho công nhân, bằng việc kêu gọi các nhà đầu tư tư nhân xây nhà trọ cho thuê. Dự kiến đến năm 2020, TPHCM sẽ phát triển những dự án NoXH cho công nhân với giá bán thấp nhất, đáp ứng khoảng 200.000 chỗ ở cho người lao động, nhất là với công nhân đang làm việc tại các KCN-KCX của TP.

Ở quy mô toàn TP, theo ước tính của Ban Quản lý các KCN-KCX (HEPZA), hiện lượng nhà lưu trú công nhân mới đáp ứng nhu cầu của 21.500 người, rất nhỏ so với khoảng 177.000 công nhân đang cần chỗ ở. 

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), đang có sự khác nhau về quy định mức lãi suất cho vay mua NoXH, và lãi suất nợ quá hạn trong các quyết định của Thủ tướng Chính phủ và NHNN. Do đó, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ và NHNN xem xét 3 đề xuất.

Thứ nhất, áp dụng một mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm trong năm 2018 đối với tất cả đối tượng thụ hưởng chính sách NoXH để đảm bảo công bằng, bình đẳng, không phân biệt vay tại NH Chính sách xã hội, hoặc vay tại các NHTM được NHNN chỉ định như Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank; không phân biệt trường hợp vay trong năm 2018 với năm 2013 theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.

Thứ hai, NHNN cho phép các NHTM tiếp tục giải ngân cho chủ đầu tư các dự án NoXH dở dang thuộc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để hoàn thành dự án, bàn giao nhà ở cho người mua nhà; cho phép các NHTM tiếp tục giải ngân cho người đã mua NoXH nhưng chưa được nhận nhà trong năm 2016 do dự án bị dở dang kéo dài đến nay.

Thứ ba, về thời hạn vay ưu đãi để mua, thuê, thuê mua NoXH, Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ đã quy định thời hạn vay tối thiểu 15 năm (trừ trường hợp khách hàng muốn vay với thời hạn ngắn hơn). NH Chính sách xã hội vừa cho biết sẽ cho vay mua NoXH với thời hạn từ 15-25 năm.

Điều này có thể dẫn đến cơ chế xin-cho, vì không rõ trường hợp nào được vay 15 năm, trường hợp nào 20 năm, hoặc 25 năm. Do vậy, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ quyết định về thời hạn cho vay ưu đãi mua, thuê, thuê mua NoXH tại thời điểm hiện nay để các NH thống nhất thực hiện.Khẩn trương bổ sung vốn cho NoXH
Mới đây, Bộ Xây dựng có Văn bản 1248/BXD-QLN gửi Thủ tướng Chính phủ, về việc bổ sung vốn tín dụng cho lĩnh vực NoXH. Bộ Xây dựng nhận định nguyên nhân chính dẫn đến việc phát triển NoXH tiến triển rất chậm, nhiều khó khăn, ách tắc là do nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách NoXH.

Đến nay vẫn chưa được bố trí và không có nguồn vốn để tiếp tục cho vay, sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng theo quy định tại Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ đã giải ngân hết vào cuối tháng 12-2016.

Để đảm bảo mục tiêu phát triển NoXH đến năm 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 sàn NoXH cho các đối tượng có thu nhập thấp, công nhân lao động tại các KCN, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đang triển khai đầu tư xây dựng loại hình nhà ở này, Bộ Xây dựng đã đề nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ KH-ĐT tổng hợp, báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, bổ sung kế hoạch đầu tư công khai giai đoạn 2016-2020 để thực hiện chính sách NoXH.

Cụ thể, cần thiết bổ sung vốn cho NH Chính sách xã hội 3.000 tỷ đồng để thực hiện cho giai đoạn đến năm 2020; cấp cho các tổ chức tín dụng theo đề nghị của NHNN tại Văn bản 9716/NHNN-TCKT ngày 21-12-2016 để bù lãi suất cho vay trong năm 2018 là 3.431 tỷ đồng.

Nhằm gỡ khó cho người thu nhập thấp mua nhà, HoREA vừa qua cũng có văn bản kiến nghị áp dụng chung mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm, tiếp tục giải ngân cho các dự án dang dở, thống nhất thời hạn được vay đối với các trường hợp được mua NoXH.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực kể từ ngày 1-7-2015, Chính phủ đã có Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển NoXH, nhưng đến nay mới có điều kiện triển khai. Sau khi Thủ tướng Chính phủ có quyết định về cấp bù chênh lệch lãi suất cho vay NoXH, nhưng vẫn còn tắc nguồn tái cấp vốn từ ngân sách để NH Chính sách xã hội và các NHTM có căn cứ triển khai thực hiện.