PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, có ý kiến cho rằng việc bỏ khung giá đất là “thả nổi” giá đất, sẽ khiến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản đội lên, đẩy giá nhà tăng theo?
PGS.TS NGUYỄN THẾ CHINH: - Trước tiên cần khẳng định quy định trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất, nhưng vẫn có quản lý nhà nước, không phải là thả nổi. Việc bỏ khung giá đất không ảnh hưởng nhiều tới giá thị trường, chỉ ảnh hưởng tới nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp.
Trong dự thảo Luật Đất đai đã có quy định để đảm bảo cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân được ổn định trong vòng 5 năm, và tăng không quá 20% so với kỳ trước. Như vậy, người dân và các doanh nghiệp có thể yên tâm về các khoản thuế đất hàng năm.
Dù vậy, cần lưu ý hiện tại khái niệm về hệ số biến động giá thị trường trong dự thảo luật vẫn còn khó hiểu. Do vậy, cơ quan soạn thảo nên quy định cụ thể để địa phương thực hiện, cũng như tránh lặp lại cơ chế “2 giá đất” do có nhiều loại công trình sử dụng đất khác nhau. Tôi cho rằng, cần có những quy định cụ thể hơn từ chính sách để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng cũng như có những điều chỉnh phù hợp.
Đất đai khác hàng hóa thông thường ở chỗ diện tích có hạn, nên về lâu dài giá sẽ luôn tăng. Do đó, định giá đất trong từng giai đoạn cần xem xét đến tỷ lệ tăng và cân đối với mức tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.
Cùng với đó, khi không còn khung giá đất, các cơ quan chức năng minh bạch thông tin về quy hoạch sử dụng đất, công bố đến xã, phường, thôn, xóm để dân biết về tình pháp lý từng thửa đất. Về lâu dài, cần có bản đồ cơ sở dữ liệu đất đai để người dân có thể tra cứu thông tin về thửa đất, giá trị của đất.
Bảng giá đất phải xác định đúng với giá trị thị trường của đất đai. Các nước trên thế giới đã có rất nhiều phương pháp định giá để tìm ra giá trị đất đai. Bảng giá đất chưa thể định giá ngay cho từng mảnh đất cụ thể, mà chỉ định giá cho một vùng đất có giá trị tương đồng.
Việc xác định giá trị vùng đất đó để đưa vào bảng giá, về mặt khoa học cả thế giới đều đã làm, Việt Nam cũng đã thí điểm việc này. Điều quan trọng cần cập nhật thông tin thường xuyên cho từng mảnh đất khi mỗi giao dịch liên quan đến mảnh đất trong khu vực đó diễn ra.
Nếu chúng ta đặt đề xuất bảng giá đất ổn định trong 5 năm lại sẽ không sát với tinh thần nội dung của Nghị quyết 18 đưa ra là bảng giá đất phải sát với giá thị trường, và khi đó lại sẽ lạc hậu.
- Nhưng để xác định và cập nhật bảng giá đất ngoài đòi hỏi phải có nhân lực, vật lực, yếu tố công nghệ cũng rất quan trọng. Với góc độ chuyên gia, ông kiến nghị những giải pháp gì để giải quyết vấn đề này?
- Muốn xác định giá đất phải có cơ quan tư vấn độc lập. Muốn có tư vấn độc lập phải có chuyên gia giỏi, công nghệ tiên tiến. Bây giờ điều này đều có thể thực hiện được. Tôi lấy đơn cử như ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý đất đai, rất nhiều nước trên thế gới đã áp dụng từ lâu.
Cách đây nhiều năm, chúng tôi cũng đã kiến nghị lập phòng nghiên cứu và ứng dụng công nghệ này song đến nay vẫn chưa có. Đây là điều chúng ta đã làm chậm so với nhiều nước.
Ứng dụng công nghệ GIS trong quản lý đất đai giúp nhà quản lý mô phỏng và quy hoạch việc sử dụng tài nguyên đất của một thành phố, quận, huyện hay một quốc gia. Công nghệ này cũng giúp nhà quản lý lập bản đồ tài nguyên đất, lưu trữ và thao tác dữ liệu địa lý, phân tích và hoạch định chiến lược cụ thể.
Quan trọng hơn, công nghệ GIS giúp tiết kiệm chi phí đầu tư, thời gian giải quyết nhanh trong việc lưu trữ số liệu, thu thập số liệu với số lượng lớn trong thời gian ngắn, phân tích số liệu từ nhiều nguồn, số liệu được quản lý, xử lý và hiệu chỉnh tốt.
GIS cũng giúp nhà quản lý phân tích và phân vùng các dạng đất dựa trên bản đồ. Mỗi loại đất sẽ được hiển thị với một màu, giúp nhà quản lý dễ dàng phân loại và quản lý. Các đường biểu diễn trên bản đồ phân bố của các loại đất có các thông tin như địa điểm, diện tích…
- Theo kế hoạch Bộ TN-MT đưa ra đến năm 2025 sẽ hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về thông tin đất đai. Hiện thời gian đến mốc này không còn nhiều, vậy tiến độ này có đạt đúng đích để có thể làm công cụ thực hiện khi Luật Đất đai sửa đổi lần này có hiệu lực?
- Số liệu báo cáo của Bộ TN-MT cho thấy, đến nay việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính cơ bản đã hoàn thành trên 43 triệu thửa đất với trên 22 triệu hồ sơ và đưa vào vận hành, quản lý khai thác sử dụng trong hệ thống văn phòng đăng ký đất đai.
Cả nước đã có 61/63 tỉnh, thành đã thực hiện thanh toán nghĩa vụ hành chính về đất đai qua Cổng dịch vụ công quốc gia và 21/63 tỉnh, thành phố đã triển khai liên thông thuế. Như vậy, bước đầu hệ thống thông tin đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai được hình thành.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy những địa phương đã được “số hóa” dữ liệu đất đai, hiện chỉ chú trọng vào cơ sở dữ liệu địa chính, còn các cơ sở dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất - các thành phần cấu thành cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh - vẫn chưa được đầu tư. Đây là điểm mấu chốt cần gấp rút hoàn thiện trong thời gian tới.
Nền tảng dữ liệu cũ chúng ta đã có, Bộ TN-MT chỉ cần triển khai trên nền tảng ấy. Tôi cho rằng với việc ứng dụng công nghệ như hiện nay hoàn toàn có thể thực hiện đúng theo kế hoạch để đáp ứng được việc thực thi Luật Đất đai.
- Xin cảm ơn ông.
| Ứng dụng công nghệ chúng ta sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian, chi phí và nhân lực. Vấn đề mấu chốt là chúng ta có quyết tâm làm và làm như thế nào. |
