Trong đề cương sửa đổi Luật nhà ở, Bộ Xây dựng đang đề xuất phương án cấp quyền sử dụng chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư. Ngay từ khi được công bố, đề xuất đã thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người dân và thị trường bất động sản bởi những vướng mắc chưa có lời giải rõ ràng.
Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay hoặc sẽ có thời hạn 50 năm, 70 năm.
Trước đề xuất này, ông Sử Ngọc Khương - giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư của Savills Việt Nam - cho biết có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này.
Thứ nhất, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50 - 70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.
Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài.
"Đề xuất này cho thấy sau 50 - 70 năm, quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.
Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật, bởi khi mua căn hộ người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài", ông Khương nói.
Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng cho biết có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật đất đai và Luật xây dựng. Ví dụ, theo Luật xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn 50 - 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này, bởi khi mua chung cư người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.
Với công trình chung cư và căn hộ, vì vậy các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không.
Theo ông Khương, đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý, song ở các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Do đó, nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.
"Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại", ông Khương cho hay.
Ông Khương cũng chỉ ra trong trường hợp hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định.
Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.
Cần gia hạn thời gian sử dụng theo kết quả kiểm định?
Theo ông Khương, các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó.
Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50 - 70 năm, ông Khương khuyến nghị cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.
