Vấn đề ở chỗ, Hà Nội và TPHCM có hơn 2.000 chung cư cũ nát (Hà Nội 1.600 và TPHCM 474), được xếp hạng C và D (mức độ nguy hiểm phải di dời). Việc di dời, xây mới được đặt ra từ 20 năm nay, nhưng số chung cư xây dựng mới trên nền đất cũ thực hiện được rất ít. TPHCM mới dỡ bỏ xây mới được 5 chung cư, Hà Nội được 6 chung cư.
Có rất nhiều vướng mắc trong chuyện phá bỏ chung cư cũ nát để xây mới, một trong số đó là dân bám trụ không chịu đi cho dù chung cư nghiêng lún. Chính quyền địa phương, chủ đầu tư và cư dân chung cư không tìm được tiếng nói chung, nên câu chuyện chung cư cũ lình xình mãi không có lối ra.
Trước tình hình đó, Ban Pháp chế Bộ Xây dựng đưa ra đề án chung cư có thời hạn sử dụng 50 hay 70 năm, khi hết thời hạn người dân trả lại đất để xây chung cư mới hoặc làm công viên, bãi xe hay khách sạn, nhà hàng. Khi đã ban hành luật, cư dân chung cư đến thời điểm đó phải chuyển đi, nếu không sẽ bị cưỡng chế theo luật. Theo những người xây dựng luật, điều này sẽ tránh việc người dân chây ỳ, mặc cả, và mọi việc sẽ nhanh chóng, dễ dàng hơn. Những người ủng hộ cho luật này viện dẫn ra các minh chứng ở châu Âu và Singapore đã thực hiện thành công.
Luật mới đang trong quá trình xây dựng nhưng người dân rất tâm tư. Phần đông cho rằng căn hộ chung cư sẽ là bất động sản không có giá trị thừa kế, bởi đến năm thứ 50 căn hộ chung cư có giá bằng 0, như vậy cha mẹ để lại cho con cái tài sản không giá trị. Hệ quả, người ta không mua căn hộ chung cư nữa mà săn lùng nhà gắn liền với đất, hoặc chuyển từ mua sang thuê trong 50 năm. Bởi với 4 tỷ đồng, thay vì mua người ta bỏ vào ngân hàng, tiền lãi hàng tháng dư để thuê căn hộ chung cư khoảng 75m2 trong 50 năm.
Thật ra, thời hạn chung cư 50 năm đã được Bộ Xây dựng bàn đến cách nay chừng 10 năm, nhưng khi ấy chỉ bàn về khía cạnh kỹ thuật, tức đề cập đến 50 năm vật liệu xây dựng, kết cấu nền móng của chung cư sẽ không còn sử dụng được nữa. Còn lần này bàn về thời hạn 50 năm + (thời gian kéo dài thêm) được đặt ra liên quan chủ yếu đến quyền sở hữu căn hộ và đất. Những người làm luật và quản lý muốn tách bạch 2 chuyện căn hộ và đất ra để bứng người dân ra khỏi căn hộ ở thời điểm T nào đó mà không gặp trở ngại. Chính điều này gây ra phản ứng của người dân.
Ở Việt Nam hiện có 2 loại hình thái chung cư liên quan đến đất là chung cư được xây dựng trên đất công (đất của Nhà nước) và chung cư xây dựng trên đất chủ đầu tư mua của dân, của đối tác, thuê của Nhà nước có thời hạn, thuê của tổ chức, qua đấu giá. Có những khu chung cư khi bán cho dân, chủ đầu tư nói rõ đất này thuê thời hạn 50 năm và người mua chỉ được ở có 50 năm.
Chẳng hạn, khu chung cư Cộng Hòa Garden ở Tân Bình là đất thuê của quân đội, so với các loại khác giá căn hộ loại này thấp hơn. Những khu chung cư khác bán giá cao hơn 45-100 triệu đồng/m2, người bán và người mua đều hiểu họ được quyền sở hữu căn hộ vĩnh viễn, có nghĩa là sau 50, 70 năm chung cư bị đập bỏ quyền lợi của họ vẫn còn gắn với đất và như thế họ có quyền bán, chuyển nhượng, thừa kế quyền được ở trên đất đó.
Giả dụ, khuôn viên khu chung cư 1.000m2 (bao gồm tòa nhà, công viên, hồ bơi, đường nội bộ và công trình phụ) có 1.000 căn hộ, có nghĩa mỗi chủ căn hộ là chủ sở hữu 1m2 đất nền (lẽ ra chủ đầu tư khi bán căn hộ phải có điều khoản này được ghi rõ trong hợp đồng và chủ căn hộ nhận giấy chủ quyền 1m2, hoặc vi bằng có công chứng xác nhận đồng sở hữu của 1.000 hộ dân/1.000m2). Quyền sở hữu nền đất này không còn thuộc quyền của nhà đầu tư (họ mất quyền sau khi bán căn hộ), không thuộc quyền của người bán đất cho chủ đầu tư và không thuộc quyền định đoạt của Nhà nước nếu Nhà nước giao đất cho chủ đầu tư có thu phí.
Như vậy sau 50, 70, 90 năm sử dụng, khi chung cư phải đập bỏ, người dân sống hợp pháp trên đó có quyền hiệp thương tìm nhà thầu xây chung cư mới để có căn hộ chung cư mới, khi đó họ chỉ mất chi phí xây dựng. Không ai có quyền định đoạt thay họ, cho dù khi đó giá đất tăng lên gấp hàng chục lần, nhưng họ phải chấp hành các quy định của Nhà nước liên quan đến thời hạn công trình, quy chuẩn xây dựng vào thời điểm xây mới và các quy định khác liên quan đến giao thông, môi trường, an toàn cháy nổ.
Mỗi nước có hoàn cảnh khác nhau, rất khó áp dụng được.
Mỗi nước có hoàn cảnh khác nhau, rất khó áp dụng được.
Chẳng hạn, ngay từ khi tách ra khỏi Malaysia để trở thành quốc gia độc lập, Singapore đã có chủ trương nhà nước lo chỗ ở cho dân chúng. Năm 1960, Singapore thành lập Hội đồng Phát triển nhà ở (HDB) là cơ quan hợp pháp duy nhất có nhiệm vụ giải quyết bài toán nhà ở xã hội để ổn định an sinh.
Mỗi 5 năm HDB đặt hàng các công ty tư nhân xây dựng nhà, biệt thự, chung cư trên đất của nhà nước, sau đó chính phủ mua hết sản phẩm của các nhà thầu xây dựng đảm bảo các nhà thầu luôn có lời, tiếp đó phân phối cho dân. Tùy theo từng đối tượng HDB đưa ra giá bán hợp lý. Sau 50, 70, 90 năm nhà nước thu hồi đất và đưa nó trở lại vòng đời mới. Còn ở châu Âu, khi mua căn hộ chung cư họ mua cả phần đất của chung cư tọa lạc (đồng sở hữu), quyền này được luật pháp bảo hộ theo tinh thần đất đai là sở hữu tư nhân.
Cần nói rõ, điều luật này nếu được thông qua (giả dụ 1-1-2023), hiệu lực của luật chỉ có giá trị thực thi từ ngày ban hành, còn trước đó không áp dụng được do quy định luật không hồi tố. Có nghĩa những chung cư xây dựng trước khi bàn hành luật không dính dáng. Còn người xây dựng luật muốn xí xóa tính lại từ đầu sẽ gặp những vấn đề nan giải không gỡ được.
Việc định thời hạn chung cư là cần thiết, nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, mục đích cuối cùng không phải tạo thuận lợi cho công tác quản lý, đẩy cái khó cho dân, mà tìm ra giải pháp hài hòa trong tình thế “đất đai là sở hữu toàn dân” theo hướng nhà trên đất là 50 năm, nhưng quyền được sống trên mảnh đất đó là vĩnh viễn.
