Nguy cơ “bong bóng” từ… những phiên đấu giá
Ngay sau khi Thủ tướng Chính phủ có công điện gửi các bộ ngành liên quan và một số địa phương rà soát, chấn chỉnh công tác đấu giá đất, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố thuộc Trung ương về việc kiểm soát nguy cơ xảy ra bong bóng BĐS, tăng cường công tác quản lý thị trường BĐS.
Bộ Xây dựng khuyến cáo, một số trường hợp giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS. Một số địa phương đã xảy ra các vụ việc, hiện tượng, như doanh nghiệp triển khai việc kinh doanh BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý; chuyển nhượng đất đai, kinh doanh BĐS trái quy định; thực hiện các dự án phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý…
Nhấn mạnh việc những vấn đề nêu trên gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS, Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường; đánh giá tác động của các trường hợp có kết quả đấu giá cao bất thường, gấp nhiều lần giá khởi điểm đến mặt bằng giá đất, nhà ở và thị trường BĐS trên địa bàn.
Theo chuyên gia Trần Khánh Quang, cảnh báo của Bộ Xây dựng hoàn toàn có cơ sở. Bởi ngay sau khi có kết quả đấu giá các lô đất ở Thủ Thiêm (TPHCM), mặt bằng giá mới cho từng khu vực mặc nhiên được thiết lập, bất chấp có được thị trường chấp nhận hay không. Tiềm ẩn của những thông tin trên làm xáo động giá cả, khiến người mua và người bán không xác định được đâu là giá trị thật để xác lập trong quá trình giao dịch BĐS.
Từ tình hình trên, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương tổng hợp thông tin, đánh giá, nhận định về khả năng tiềm ẩn nguy cơ xảy ra “bong bóng”, hoặc các diễn biến bất thường khác. Theo đó, các địa phương tập trung chỉ đạo các cơ quan chức năng tăng cường quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu tư theo tâm lý đám đông.
Xử lý nghiêm với các trường hợp môi giới, mua bán BĐS, dự án BĐS, quyền sử dụng đất, buông lỏng quản lý, vi phạm pháp luật về đất đai, về kinh doanh BĐS. Tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm trường hợp các dự án BĐS chưa đủ điều kiện pháp lý đã đưa vào kinh doanh.
Chỉ là kênh “trú ẩn” tạm thời?
Thời gian gần đây, trên mạng xã hội đầy rẫy thông tin “sốt đất” sau khi hoạt động sản xuất kinh doanh dần trở lại bình thường. Tuy nhiên, số liệu mới đây của DKRA (công ty tư vấn và môi giới BĐS) cho thấy sức hấp thụ của thị trường khá thấp. Theo đó, tỷ lệ tiêu thụ chung của thị trường trong tháng 9-2021 đạt khoảng 54% trên nguồn cung mới, đạt mức tăng 55,8% so với tháng 10-2021 (233 sản phẩm) và 33% so với cùng kỳ năm 2020 (273 sản phẩm).
Phân khúc căn hộ sức cầu có cải thiện, nhưng tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới vẫn ở mức khá thấp so với thời gian đầu sau giãn cách xã hội. Cụ thể, TPHCM và tỉnh giáp ranh ghi nhận 7 dự án căn hộ mở bán (1 dự án mới và 6 giai đoạn tiếp theo); cung cấp ra thị trường khoảng 2.981 căn, gấp 3,8 lần tháng trước (784 căn) nhưng chỉ bằng 65% so với cùng kỳ 2020 (4.605 căn). Tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường đạt 67%, gấp 5,2 lần so với tháng 10-2021, bằng 54% lượng tiêu thụ cùng kỳ 2020.
Bà Nguyễn Thanh Hương, Tổng giám đốc Vạn Phúc Land, cho rằng những thông tin sốt nhà đất thời gian qua mọi người cần hết sức tỉnh táo. Trong tình hình dịch bệnh kéo dài, tích tụ của người dân khó khăn nhưng BĐS sốt là điều khó hiểu. Anh Bình, một nhà đầu tư căn hộ tại TPHCM, chia sẻ anh đầu tư 2 căn hộ tại dự án khu đô thị Celadon (Tân Phú) đến nay đã đóng mỗi căn gần 2 tỷ đồng.
Gần tết cần “ra hàng” với mức chênh lệch 150 triệu đồng/căn nhưng hơn tháng nay vẫn chưa có khách hàng, trong khi đó trên mạng xã hội lại xuất hiện nhiều thông tin “cháy hàng”. Nhiều chuyên gia cũng nhận định, thị trường BĐS thời điểm này là bài toán đầu cơ, không phải đầu tư, vì nhiều người lo ngại thông tin lạm phát, đồng tiền sẽ mất giá, người dân phải tìm nơi đầu tư để dòng tiền sinh lợi nhiều hơn. Vì thế, dòng tiền đi vào BĐS theo kiểu đầu cơ, để trú ẩn tài sản, không phải mua để đầu tư.
“Trước tình trạng trên, có thể giá BĐS sẽ bị đẩy lên vì dòng tiền đầu cơ đang đi săn lùng. Tuy nhiên, dòng tiền đầu cơ không bền vững, nhà đầu tư nên cẩn trọng với dòng tiền của mình vì không phải đất ở đâu bỏ tiền vào cũng có giá.
Có những khu vực bỏ tiền vào 5-10 năm mới có thể thanh khoản được, bởi thị trường BĐS có nhược điểm tính thanh khoản kém, chậm và vốn lên. Trong giai đoạn này không nên dùng đòn bẩy, vốn lớn vì rất rủi ro. Nếu giá đất đứng, thị trường bị sập hay mua phải đất đang có giá đỉnh của cơn sốt, phải đợi đến chu kỳ kế tiếp rất lâu” - chuyên gia Phan Công Chánh khuyến cáo.
| Một số trường hợp đất trúng đấu giá cao bất thường gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS. |
