Tạm dừng đổi đất lấy hạ tầng: Nguy cơ vỡ kế hoạch nhà ven kênh

Tuy nhiên, do nhiều khó khăn về nguồn vốn, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện dự án và sự hợp tác từ phía người dân... đến nay mới khoảng 500 căn nhà được di dời. Kỳ vọng lớn nhất cho đại dự án này là xã hội hóa theo phương thức BT (xây dựng - chuyển giao) đổi đất lấy hạ tầng.

Vẫn loay hoay vốn, quỹ đất

Theo Sở Xây dựng TPHCM, trên địa bàn TP hiện có khoảng 57 tuyến kênh rạch cần thực hiện công tác cải tạo môi trường. Cụ thể, các dự án cải tạo, di dời khoảng 22.000 căn nhà ven 57 tuyến kênh rạch này là một phần của chương trình chỉnh trang đô thị giai đoạn 2016-2020. Tuy nhiên, để thực hiện việc di dời nhà ven kênh rạch, nguồn vốn đầu tư cho chương trình này, TPHCM chỉ có khoảng 2.100 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo dự kiến để hoàn tất di dời nhà trên và ven kênh rạch cần tổng mức đầu tư khoảng 50.000 tỷ đồng. Đây áp lực rất lớn, trong khi chủ trương của TP là huy động tối đa mọi nguồn lực xã hội cùng tham gia đầu tư các dự án chỉnh trang và phát triển đô thị, phấn đấu đến năm 2020 hoàn thành toàn bộ việc di dời nhà trên kênh rạch. Do đó, TP khuyến khích thực hiện phương thức hợp tác công-tư (PPP) thanh toán theo hợp đồng BT. Theo đó, nhà đầu tư được khai thác quỹ đất dọc tuyến kênh rạch để kinh doanh thu hồi vốn.

Cụ thể, theo kế hoạch, TP sẽ chia làm 3 nhóm triển khai di dời nhà ven kênh, chỉnh trang đô thị thời gian tới. Nhóm 1, thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách, gồm 52 dự án với gần 14.000 căn nhà di dời, kinh phí bồi thường và tái định cư (TĐC) hơn 21.500 tỷ đồng. Nhóm 2, được thực hiện bằng nguồn vốn doanh nghiệp, tập trung tại 3 tuyến kênh, di dời khoảng 1.800 căn nhà, kinh phí dự kiến hơn 2.700 tỷ đồng.

Nhóm 3, thực hiện theo hình thức PPP với 6 dự án tại quận 7, 8 và Bình Thạnh, di dời hơn 6.200 căn nhà, kinh phí khoảng 19.000 tỷ đồng. Thống kê cho thấy số tiền cần để bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) các dự án đầu tư cải tạo và di dời nhà ven kênh lên đến 50.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, việc thực hiện chương trình này đang gặp một số khó khăn, vướng mắc do nguồn vốn ngân sách hạn chế. Không những vậy, việc kêu gọi nguồn vốn từ doanh nghiệp cũng không khả thi, bởi TP hiện không có nhiều quỹ đất công có giá trị lớn để bù đắp phần kinh phí thiếu hụt giữa giá trị quỹ đất và chi phí đầu tư, bồi thường GPMB của dự án… đối với một số dự án thực hiện theo hình thức BT. Nay hình thức này lại bị tạm dừng thực hiện, càng gây khó khăn cho TP trong việc huy động nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chương trình đột phá trên.

Ngoài ra, các dự án chỉnh trang đô thị trên và ven kênh, rạch cần nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian thực hiện lâu nên không có nhiều nhà đầu tư đủ khả năng đáp ứng về năng lực, kinh nghiệm triển khai thực hiện. Về quỹ nhà ở TĐC, với quy mô di dời và TĐC khoảng 20.000 hộ dân, quỹ nhà ở phục vụ công tác TĐC cho các trường hợp bị ảnh hưởng của TP hiện nay là không đủ.

Ách tắc giải tỏa, di dời và TĐC
Đến nay đã qua hơn nửa chặng đường, việc di dời nhà trên và ven kênh rạch vẫn diễn ra hết sức chậm chạp, thậm chí có nguy cơ không hoàn thành đúng tiến độ đề ra. Bên cạnh khó khăn về vốn, nguyên nhân cơ bản khiến việc chậm giải tỏa, di dời nhà ven kênh rạch là còn nhiều vướng mắc về phương án giải tỏa, di dời và TĐC. 

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, việc triển khai đang khá chậm còn do chưa có sự phối hợp của nhiều quận huyện, sở ngành trong triển khai dự án. Cụ thể, tại dự án bờ Nam Kênh Đôi (quận 8) có gần 10.000 căn nhà phải di dời với khoảng 32.000 nhân khẩu bị ảnh hưởng, nhưng cho đến nay vẫn chưa có tiến triển báo cáo khả thi.

Lý giải sự chậm trễ này, UBND quận 8 cho rằng quận đã có phương án di dời toàn bộ các hộ dân thuộc diện giải tỏa, bước đầu đã ưu tiên di dời các nhà lụp xụp ven kênh rạch không bảo đảm an toàn. Tương tự, theo một lãnh đạo quận 4, trong hơn 1.000 căn nhà ven kênh, rạch tại quận 4 tới 40% nhà có diện tích 10-20m2.

Như vậy, mỗi hộ dân chỉ nhận được tiền bồi thường trên dưới 100 triệu đồng, trong khi có tới 5-10 nhân khẩu/hộ, không đủ tiền mua nhà TĐC. Ngoài ra, do tâm lý e ngại của người dân khi chuyển về nơi ở TĐC do không tìm được công việc phù hợp và đã quen với việc sinh hoạt, buôn bán tại nơi ở cũ.

Ông Lê Trần Kiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết hiện trên toàn địa bàn có khoảng 21.851 căn nhà trên và ven kênh rạch thuộc 61 dự án được phân loại thành 3 nhóm thực hiện. Đối với nhóm thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách, có 7 dự án đã có chủ trương đầu tư với số lượng 2.204 căn nhà. Hiện UBND quận 4, 6, 7, Bình Thạnh đã thực hiện bồi thường được 1.678 căn nhà.

Một số dự án khác đã được ghi vốn chuẩn bị đầu tư với quy mô 7.910 căn nhà, tổng mức bồi thường dự kiến 12.458 tỷ đồng, nhưng hiện cũng chỉ ghi vốn chuẩn bị đầu tư được 14 tỷ đồng. UBND các quận đang chuẩn bị thực hiện như khảo sát, đo vẽ hiện trạng, điều tra, kiểm đếm, thông báo thu hồi đất… Nặng gánh nhất là nhóm dự án được thực hiện theo hình thức BT chỉ với 6 dự án, quy mô di dời 6.223 căn nhà, nhưng tổng kinh phí bồi thường lên tới hơn 19.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, nhóm dự án xây dựng nhà ở thương mại kết hợp chỉnh trang đô thị đang được các chủ đầu tư tự thỏa thuận bồi thường được gần 17/35ha, vẫn còn dang dở 1.801 căn nhà chưa di dời xong. Hiện nay, có 3 dự án đã được HĐND TP thông qua chủ trương thu hồi đất để thực hiện chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, do chưa hoàn tất bồi thường GPMB, chưa đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp nên sẽ chuyển qua hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư.

Mới đây, tại cuộc họp sơ kết hơn 2 năm thực hiện Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị trên địa bàn TP giai đoạn 2016-2020, Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Thành Phong yêu cầu các sở, ngành, quận, huyện vận dụng đơn giá bồi thường, hỗ trợ hợp lý; tính toán đồng bộ việc bố trí TĐC, gắn việc di dời nhà ở ven kênh rạch đồng bộ với việc ổn định đời sống của người dân.

Ông Nguyễn Thành Phong cũng yêu cầu các sở, ngành, quận, huyện cần khéo léo, thận trọng làm từng bước; nhất là không để vi phạm pháp luật. Đối với các căn nhà trên và ven kênh rạch thiếu tính pháp lý cần phải khảo sát thật kỹ để có giải pháp hài hòa, bảo đảm việc ổn định đời sống của các hộ dân.

Cần cơ chế đặc biệt
Từ năm 2015, TPHCM đã đa dạng hóa hình thức thu hút đầu tư, nhưng thời gian qua các nhà đầu tư chủ yếu quan tâm hình thức BT. Trong khi đó, Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư công trình theo hình thức BT.

Song đến nay Nghị định chưa được ban hành, Bộ Tài chính đã đề nghị các địa phương tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công (đất đai) để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT. Việc trình ban hành Nghị định này là cần thiết để hoàn thành khung pháp lý theo yêu cầu phát triển của thực tế. Nhưng việc dừng hẳn các hoạt động đầu tư kinh doanh để chờ chính sách có thể gây ra những ách tắc và tác động không đáng có cho các bên. Cụ thể, việc ngưng này sẽ gây nguy cơ vỡ kế hoạch chỉnh trang đô thị, di dời nhà ven kênh rạch của TPHCM.

Trước tình hình này, UBND TP đã chỉ đạo Sở Xây dựng cân đối nguồn vốn ngân sách để thực hiện dứt điểm các dự án dở dang của giai đoạn trước; đồng thời hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý để UBND trình HÐND TP thông qua chủ trương thu hồi đất toàn bộ các dự án. Cụ thể, nhóm 7 dự án với quy mô 526 căn nhà thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách đã được ghi vốn bồi thường, thực hiện hoàn thành trong năm 2018.

Đối với nhóm 18 dự án quy mô 7.910 căn nhà đã được ghi vốn đầu tư, các đơn vị liên quan hoàn thành các thủ tục chuẩn bị bồi thường hỗ trợ và TĐC vào cuối năm 2020. Nhóm 27 dự án với 5.391 căn nhà chưa có chủ trương đầu tư, các đơn vị phải hoàn thành các thủ tục đầu tư phê duyệt dự án bồi thường, hỗ trợ và TĐC trong năm 2019 để tiếp tục triển khai công tác bồi thường trong giai đoạn sau năm 2020.

Đồng thời, TP đã kiến nghị Chính phủ cho phép được áp dụng chỉ định thầu nhà đầu tư thực hiện chỉnh trang đô thị trong trường hợp đặc biệt theo Điều 26 Luật Ðấu thầu, sẽ rút ngắn được 250 ngày làm thủ tục. Bên cạnh đó, theo nhiều chuyên gia, TP phải có cơ chế đặc biệt trong bồi thường, GPMB và TĐC các dự án có nhà ven và trên kênh rạch. Bởi thực tế thời gian qua, nhiều giải pháp các sở, ngành đưa ra như ném đá ao bèo, hiệu quả đạt được không cao.

Theo đó, TP có thể hỗ trợ thêm 30% giá trị đất để di dời, tạo cuộc sống cho những hộ dân có nhà diện tích nhỏ. Cùng với đó, để có quỹ nhà phục vụ TĐC cần tập trung phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, đảm bảo cung cấp căn hộ và nền đất cho các hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện bồi thường, tiền bồi thường cao hơn giá thương mại để có thể chủ động và tự chọn lựa nơi ở mới. Có vậy TP mới có thể di dời hết 20.000 căn nhà trên và ven kênh, rạch trong giai đoạn 2016-2020.