Thị trường bất động sản khởi sắc hay dấu hiệu 'thổi giá'?

Tuy nhiên, với hạ tầng cơ sở chưa hoàn chỉnh, quy hoạch của nhiều khu vực đấu giá ở vùng ven đô không có gì phát triển đột biến, việc đấu giá các thửa đất lên cao ngất ngưởng khiến nhiều người đặt câu hỏi: liệu có hay không tình trạng đầu cơ, “thổi giá” để trục lợi - điều đã từng xảy ra trong quá khứ?

Tăng cao bất thường gấp 7-8 lần

Trái ngược với thị trường các tỉnh, thành phía Nam khi đấu giá đất có phần ảm đạm, tại Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) đang ghi nhận sự “tăng nhiệt” trở lại, với những phiên đấu giá đất nền lập đỉnh về giá chưa từng có trong lịch sử.

Mới đây nhất, phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04 của thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội đang gây sự chú ý của dư luận cả về số hồ sơ, số người tham gia đấu thầu, mức độ “gay cấn” trong đấu giá, cũng như tiếp tục thiết lập kỷ lục giá đất mới tại khu vực này. Đáng chú ý, số lượng đấu giá chỉ có 19 lô đất, nhưng đã có tới hơn 700 hồ sơ tham gia đấu giá.

Bắt đầu diễn ra từ đầu giờ sáng 19-8, nhưng phải sau 19 tiếng đồng hồ với nhiều vòng đấu giá, cho đến tận 4 giờ 30 sáng ngày 20-8 phiên đấu giá 19 lô đất nói trên mới kết thúc. Giá trúng cao nhất tại phiên đấu giá cũng đã lập đỉnh kỷ lục mới của khu vực này với mức giá 133,3 triệu đồng/m², gấp hơn 18 lần giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m².

Theo thông tin được đơn vị tổ chức công bố, toàn bộ lô đất nói trên đều đã bán đấu giá thành công. Trong đó, lô cao nhất trúng với giá 133,3 triệu đồng/m² có ký hiệu LK03-12, nằm ở vị trí góc với 2 mặt thoáng, diện tích trên 113m². Như vậy người trúng đấu giá sẽ phải bỏ ra gần 15,1 tỷ đồng.

Bên cạnh lô đất trên, 11 lô khác cũng được thiết lập mức giá trên 100 triệu đồng/m². Hai lô đất có giá trúng thấp nhất tại phiên này là 91,3 triệu đồng/m², tuy nhiên mức giá này vẫn cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm. 19 lô đất được đấu giá có diện tích mỗi lô từ 74-118m². Khoản tiền đặt cọc tham gia đấu giá đất theo quy định dao động từ 109-172 triệu đồng/lô (chiếm 20% giá lô đất, tính theo giá khởi điểm).

Bùng nổ giá đất nền?

Thực ra hiện tượng “lập đỉnh” giá đất mới sau đấu giá như trường hợp phiên đấu giá đất ở huyện Hoài Đức nói trên không phải là mới. Trước đó, vào ngày 10-8, huyện Thanh Oai (Hà Nội) cũng tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, Thanh Oai, Hà Nội.

Các thửa đất đấu giá có diện tích từ 60-85m², với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m² đến 12,5 triệu đồng/m². Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người. Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m², gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63-80 triệu đồng/m², gấp 5-6,4 lần so với giá khởi điểm.

Không chỉ tại huyện Thanh Oai, giá đất đấu giá ở nhiều huyện khác của Hà Nội cũng rất cao. Trước đó, ngày 28-7, 85 thửa đất tại huyện Đan Phượng giá trúng đấu giá cũng gần 100 triệu đồng/m² tùy từng lô, vị trí. Trước đó, huyện Đông Anh tổ chức đấu giá đất, giá trúng đấu giá nhiều lô đất cũng vọt lên hơn 100 triệu đồng/m².

Thực tế, thời gian qua nhiều khu vực vùng ven Hà Nội cũng đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Giá trúng của các lô đất hầu hết đều cao hơn nhiều so với giá khởi điểm. Không chỉ riêng Hà Nội, mà “hiệu ứng” tăng giá đất cũng xảy ra tại một số tỉnh thành lân cận. Đơn cử, giá BĐS tại tỉnh Hưng Yên cũng đang có chênh lệch khá lớn, với mức gần 100 triệu đồng/m² giữa đất dự án trong các khu đô thị và giá đất được Nhà nước bán đấu giá.

Theo báo cáo thị trường BĐS Việt Nam của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, quý I-2024, dự án nhà ở nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng là dự án Vaquaris Văn Giang (xã Cửu Cao, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên). Dự án này có hơn 200 giao dịch với mức giá bình quân 91 triệu đồng/m². Hay phân khúc shophouse ở khu chợ thương mại Như Quỳnh (huyện Văn Lâm, Hưng Yên), thời gian gần đây được đẩy lên cao.

Những căn 4 tầng diện tích 60m², đã hoàn thiện việc xây thô, có sổ đỏ, giá rơi vào khoảng 5,8 tỷ đồng (hơn 96,6 triệu đồng/m²), hay căn ở mặt ngoài Quốc lộ 5 có giá hơn 100 triệu đồng/m². Trong khi trước đó, những căn shophouse ở đây chỉ có giá khoảng 30-50 triệu đồng/m².

Ai đứng sau “thổi giá”?

Với giá đất cao ngất ngưởng trong các phiên đấu giá nói trên song vẫn “cháy hàng”, đã khiến dư luận đặt ra: ai mới thực sự là người đứng sau những cú “lập đỉnh” giá đất nói trên?

Theo một số chuyên gia và nhà đầu tư, việc giá đất cao gấp 7-8 lần giá khởi điểm trong một khoảng thời gian ngắn là bất thường. Khả năng cao sẽ có một số trường hợp bỏ giá cao rồi bỏ cọc, nhằm tạo sóng “lùa gà”, tức lướt sóng để hưởng chênh lệch.

Đơn cử như phiên đấu giá đất tại Thanh Oai diễn ra vào đầu tháng 8 vừa qua, dù đại diện UBND huyện Thanh Oai cho biết, quy trình tổ chức đấu giá an toàn tuyệt đối, một vài khách hàng có thắc mắc nhưng không xảy ra vấn đề gì, mọi việc đều đã được kiểm soát; phiên đấu giá có sự tham gia của 1.600 người, với tổng số hồ sơ nộp đăng ký tham gia đấu giá lên tới 7.000 bộ, đạt kỷ lục về lượng hồ sơ tham gia một phiên đấu giá đất ở huyện Thanh Oai từ trước tới nay.

Vậy nhưng, nhiều nhà đầu tư “có máu mặt” thực sự đã tỏ ra ngạc nhiên khi hàng ngàn lô đất các huyện vùng ven, cách trung tâm thành phố gần 40km đều được chốt giá “trên trời”, mà theo họ là với mức giá trên không biết đầu tư thế nào để có thể sinh lời trong ngắn và trung hạn.

Theo tìm hiểu thực tế của ĐTTC, tại phiên đấu giá 19 lô đất ở huyện Hoài Đức, trong số các hồ sơ nộp tham gia đấu giá đất, bên cạnh những người mua có nhu cầu thực sự thì còn có sự góp mặt của không ít các môi giới, và cả các “nhóm chơi đấu giá đất chuyên nghiệp”.

Một đại diện tham gia phiên đấu giá cho biết họ tham gia theo nhóm. Tất cả cùng “hùn vốn” chung và tham gia đấu giá, số lượng đấu giá có thể lên đến hàng chục lô đất. Nếu đấu giá trúng, xét thấy nhu cầu mua sau khi đấu giá vẫn còn cao, nhóm sẽ lập tức bán ngay, “lướt sóng” để ăn chênh lệch giá, sau đó sẽ tìm đến phiên đấu giá đất khác.

Theo quy định, sau khi trúng đấu giá, người trúng cần nộp số tiền còn lại, chậm nhất 30 ngày từ khi trúng đấu giá. Ngoài ra, người trúng còn cần thanh toán các khoản lệ phí, thuế liên quan như phí công chứng, thuế trước bạ và một số chi phí khác. Nếu không nộp tiền đúng hạn, người trúng có thể mất tiền đặt cọc và quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, thực tế nhiều môi giới thường bán “lướt” ngay sau khi đấu giá thành công.

Theo ghi nhận tại phiên đấu giá đất ở Hoài Đức, dù buổi đấu giá kết thúc lúc gần sáng 20-8, song nhiều môi giới vẫn chờ đợi trước cửa hội trường Trung tâm Văn hóa Thông tin huyện Hoài Đức để xin thông tin lô đất, số điện thoại những người trúng. Việc này để cò đất liên hệ lại ngay khi có khách hàng quan tâm, cũng như nắm bắt mức giá nhà đầu tư mong muốn lướt cọc.

Trong khi đó, thông tin từ một số nhà đầu tư cá nhân cho biết, đang có hiện tượng các hội, nhóm đầu cơ (cò đất) đẩy mức đấu giá đất lên cao nhằm tạo mặt bằng “ảo”. Khi mặt bằng “ảo” được thiết lập, lực lượng “cò đất” này sẽ “đẩy hàng” các ô đất vị trí xung quanh đã mua trước đó để bán kiếm lời.

Theo các nhà đầu tư này, chiêu trò “thổi giá” này không mới, đã từng xảy ra. Đơn cử, sau khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội hơn chục năm trước, đất nền tại một số khu vực ở Lương Sơn (Hòa Bình), Xuân Mai (Hà Nội) cũng từng “sốt” vì những thông tin nhiễu loạn về quy hoạch, nhiều khu vực thiết lập mặt bằng giá mới và là môi trường “màu mỡ” cho các “cò đất” lướt sóng.

Hệ quả, khi cơn sốt đất đi qua, nhiều người đã giàu lên từ những khoản lời kiếm được qua “lướt sóng”, trong khi nhiều người “ôm trái đắng” khi thành kẻ “mua sau cùng”, đất không bán được trong khi các khoản nợ vay ngân hàng ngày một phình to.