Tâm lý chờ đợi…
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, dự báo quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng “thăm dò”. Hiện nay các nhà đầu tư, người mua nhà cũng như DN triển khai dự án nhà ở đều có tâm lý chung là chờ đợi, xem các chính sách mới liên quan đến đầu tư - kinh doanh BĐS sẽ tác động như thế nào đến thị trường.
Đặc biệt là những điểm mới của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ có tác động khi đi vào thực tiễn. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước hay không. Điều này góp phần làm tăng nhu cầu đối với các sản phẩm BĐS, tạo cơ hội tăng giao dịch. Từ đó thúc đẩy nguồn cung BĐS và đảm bảo sự bình đẳng, công bằng đối với người dân.
Cũng theo ông Đính, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư có tài chính lành mạnh, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... Bởi khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án BĐS buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê.
Tương tự, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định một số điểm mới, như môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch; DN kinh doanh dịch vụ BĐS phải công khai thông tin BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; cấm phân lô bán nền đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại.
Như vậy, những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh BĐS lành mạnh và minh bạch trên thị trường.
Về Luật Nhà ở, quy định chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn.
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Từ đó giúp thị trường gia tăng nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực.
Thị trường sẽ ngày càng lành mạnh
Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Nhà ở và Thị trường BĐS, nhận định việc các bộ luật sớm có hiệu lực cơ bản sẽ giải quyết, tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý của các dự án. Đồng thời, có nhiều chính sách hỗ trợ, ưu đãi, cùng với đó là các quy định rõ ràng, minh bạch hơn về quy định pháp lý so với trước đây.
Ngoài ra, sự hồi phục của thị trường sẽ sớm ổn định và tạo ra môi trường thuận lợi mới cho nhà đầu tư. Những hạn chế, vướng mắc về mặt thể chế sẽ được tháo gỡ thông qua việc ban hành mới cũng như sửa đổi, bổ sung ban hành mới nhiều luật, nghị định, thông tư trong nhiều lĩnh vực liên quan đến lĩnh vực BĐS.
Cùng với việc hoàn thiện thể chế, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã gấp rút rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, DN. Tổ công tác đã nhận được 138 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, DN, hiệp hội và người dân liên quan đến 191 dự án BĐS. Theo chức năng, nhiệm vụ được giao, Tổ công tác và Bộ Xây dựng đã xem xét, phân loại và chuyển cơ quan và thẩm quyền xử lý.
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), vẫn còn một số bất cập trong việc xử lý vướng mắc của các dự án BĐS, nhà ở do một số quy định của luật. Có thể kể đến sự bất cập do quy định DN chỉ được “thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở, hoặc đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại”.
Theo ông Châu, Chính phủ đang phối hợp với Ủy ban Thường vụ Quốc hội để trình Quốc hội xem xét ban hành “nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở”. Nếu được Quốc hội thông qua, sẽ có nhiều trường hợp nhà đầu tư thực hiện phương thức “thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư.
Bàn về giải pháp cho thị trường, ông Châu chia sẻ: “Một trong những giải pháp cho thị trường BĐS là tăng tổng cầu nhà ở. Nhưng điều cần lưu ý không phải là tổng nhu cầu nói chung mà là tổng nhu cầu có khả năng thanh toán. Để làm được điều này và hạn chế đầu cơ, chúng ta phải phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đó là hướng chủ đạo”.
Dự báo thị trường trong thời gian tới, ông Châu cho rằng quá trình phục hồi của thị trường BĐS sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa.
Phân khúc có nhu cầu lớn là căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Tiếp đến là loại hình nhà, đất thổ cư khi các nhà đầu tư ngày càng chắc chắn hơn về triển vọng phục hồi của thị trường địa ốc sau khi trải qua quá trình thăm dò.
