Cơ chế đặc thù gỡ vướng cho thị trường
Tại diễn đàn, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho biết, Quốc hội mới thông qua về Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Sau đó, Quốc hội lại thông qua 2 nghị quyết về bất động sản là Nghị quyết 170 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TPHCM, TP Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa và Nghị quyết 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Đây là 2 cơ chế đặc thù giúp tháo gỡ các vướng mắc đang tồn đọng tại nhiều dự án bất động sản trên địa bàn cả nước, qua đó trở thành động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản.
"Về nguyên tắc dự án nào sai thì phải làm lại từ đầu nhưng khi có một cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 171 sẽ cho phép tiếp tục các dự án. Ví dụ như không phải đấu thầu lại mà chỉ cần xác định mức giá để tiếp tục. Hoặc là vấn đề liên quan đến quy hoạch mà chưa phù hợp sẽ làm sao để điều chỉnh lại. Còn Nghị quyết 170 cho phép nhà đầu tư nhận quyền chuyển nhượng. Theo luật trước đây, chuyển nhượng phải có đất ở mới được làm nhà ở thương mại còn không thì phải đấu thầu, đấu giá. Nhưng Nghị quyết này cho phép được thí điểm chuyển đất đó thành thương mại", ông Cường nêu vấn đề.
Tác động của nghị quyết này theo như ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM trình bày là nếu như trước kia, theo luật cũ, TPHCM có 86 dự án không thể triển khai được liên quan đến 57.000 căn nhà. Doanh nghiệp bị chôn vốn gặp rất nhiều khó khăn. Tuy nhiên, bây giờ có Nghị quyết 171 thì các dự án dần được tháo gỡ. Đến nay, TPHCM nhận được đăng ký thí điểm 343 dự án với 1913ha, mỗi dự án có 830 căn nhà thì 343 dự án sẽ có một lượng nhà ở ra thị trường rất lớn. Cụ thể dự kiến sẽ có thêm 216.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới.
Trong khi đó, TP Hà Nội đã thành lập một tổ công tác đặc biệt để rà soát tháo gỡ vướng mắc các dự án. Ông Nguyễn Anh Quân, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hà Nội cho biết, tính đến tháng 4, tổ công tác đã họp 7 phiên với 6 phiên họp đầu tiên đã tháo gỡ điểm nghẽn cơ bản cho 24/36 dự án được khởi động lại.
Thảo luận tại diễn đàn, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng chia sẻ, cùng với cơ chế chính sách tháo gỡ các dự án nhà ở thương mại, cũng cần cơ chế chính sách để thúc đẩy phát triển tốt hơn hơn nữa nhà ở xã hội để đáp ứng cho xã hội chứ không phải đặt vấn đề cho người thu nhập thấp. Ở trong đó, phải có những cơ chế khuyến khích và ưu đãi rõ ràng hơn để các chủ đầu tư có nguồn lực, có sự quan tâm trong việc phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Dũng, thời gian qua, các cơ chế chính sách về phát triển nhà ở xã hội, Luật Nhà ở năm 2023 cũng đã có sửa đổi bổ sung về việc dành quỹ đất, thủ tục đầu tư…nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, số lượng các dự án hoàn thành đưa vào sử dụng còn hạn chế.
"Cho nên cần phải có cơ chế khuyến khích hơn nữa. Chính phủ cũng đang xây dựng và trình Quốc hội về các cơ chế chính sách. Còn đối với vấn đề nguồn vốn, cần phải có quỹ để ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Ngoài ra, thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư cần phải được rút ngắn để tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp tham gia. Có như vậy mới mong rằng đạt được mục tiêu đề ra có 1 triệu căn nhà ở xã hội", ông Dũng chia sẻ.
Linh hoạt nguồn vốn để phát triển bền vững
Liên quan đến vấn đề vốn, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 cho biết hiện nay, tính đến cuối tháng 2-2025 vừa qua, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TPHCM đạt khoảng gần 1,1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 28% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn và tăng 1,15% so với cuối năm 2024 (cao hơn tốc độ tăng của tín dụng chung trên địa bàn trong 2 tháng đầu năm).
Diễn biến tăng trưởng tín dụng lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng như kể trên là tích cực, có tác động thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi, đồng thời góp phần quan trọng vào việc thực hiện chiến lược quốc gia về nhà ở.
Ông Lệnh cho biết, không có việc ngân hàng gây khó trong vấn đề này. Một dự án đủ pháp lý thì tín dụng ngân hàng hoàn toàn cho vay được. Tuy nhiên đối với nhà ở xã hội thì có dự án vẫn còn vướng về pháp lý.
Theo TS. Trương Văn Phước, nguyên Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, chúng ta đi theo kinh tế thị trường nên hãy để kinh tế thị trường phát huy tác dụng. Cụ thể là hãy để người cho vay tiền chịu trách nhiệm phân bổ dòng vốn thế nào. Các chính sách tín dụng dành cho bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng của ngành ngân hàng hiện nay có thể xem là “chấp nhận được” và đang được “rót” đúng vào các nhu cầu mang tính thị trường.
Hiện nay, câu chuyện thuế quan sẽ gây khó khăn cho xuất khẩu. Nhìn sang Trung Quốc, với việc bị Mỹ áp thuế cao, họ quay trở lại nhu cầu nội địa và thị trường bất động sản và họ hạ thấp lãi suất, đó là những hướng đi thực tế để vốn tập trung vào nhiều ngành khác, từ đó bù đắp xuất khẩu.
"Tuy nhiên, ngoài tín dụng, chúng ta còn có cơ chế phát hành trái phiếu riêng lẻ hoặc thông qua hình thức đối tác công tư (PPP), Chính phủ cũng có nguồn vốn có thể tham gia vào BĐS, hay triển khai áp dụng sớm thực tế các cơ chế đặc thù về trung tâm tài chính, trái phiếu dự án, huy động xã hội hóa... Thị trường bất động sản là thành tố rất quan trọng trong bất kỳ nền kinh tế nào. Việc thay đổi thể chế để nó phát triển là điều cần làm. Vấn đề cần làm hiện nay là nhanh chóng sửa được thể chế của thị trường bất động sản gắn với thể chế của một thị trường tài chính", TS. Trương Văn Phước chia sẻ.
Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng khuyến cáo xung quanh vấn đề đưa vốn vào lĩnh vực bất động sản. Theo ông, để nhận biết nguồn vốn vào thị trường cái nào cần thiết, cái nào không, phải xác định dựa trên nhu cầu. Có nhiều loại cầu: cầu nhà ở, các sản phẩm kinh doanh, cầu về đầu tư... Đầu tư để đón đợi các cơ hội thì ở những đô thị phát triển.
Tuy nhiên theo ông Đính còn có loại cầu để đầu cơ, thường không có nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản mà họ mong đợi sinh lợi. Cung hiện nay đang phát triển để bám sát cầu nhưng nhiều chỗ chưa đi theo cầu. Có những khu vực không đáp ứng cầu nên xây xong thì bỏ hoang, do nhà phát triển dự án không quan sát.
Nếu dễ dãi cho dòng vốn chảy vào đầu cơ, như mua đất mà không xây nhà, hay mua để đó sẽ không phát huy giá trị mục đích của nguồn vốn, gây khó khăn tiếp cận vốn cho người dân và không tạo động lực cho giới trẻ.
