Tìm giải pháp gỡ khó, thúc đẩy thị trường BĐS

Tập trung tháo gỡ cho Hà Nội và TPHCM

Nhằm lấy ý kiến, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Bộ trưởng Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà ngày 24-4 đã chủ trì cuộc họp với chuyên gia đầu ngành trong các lĩnh vực kinh tế, tài chính, BĐS. Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nhấn mạnh sẽ tiếp thu ý kiến đóng góp của các chuyên gia, phối hợp với các bộ, ngành đưa ra các giải pháp, nhanh chóng hoàn thiện báo cáo tổng thể để báo cáo Thủ tướng trong thời gian sớm nhất. 

Bộ Xây dựng cho biết, đại dịch Covid-19 đã gây ra thiệt hại lớn đối với các hoạt động của doanh nghiệp và giao dịch thị trường BĐS. Cụ thể, số lượng sàn giao dịch đóng cửa chiếm khoảng 80%, còn lại đều hoạt động cầm chừng, Tỷ lệ người lao động mất việc, tạm ngừng công việc hoặc làm việc cầm chừng tương đối lớn.

Số lượng doanh nghiệp được thành lập mới tăng thấp nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2015-2019, trong đó số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới giảm 11,9%, tạm ngưng kinh doanh tăng 94,1% so với cùng kỳ năm 2019 - tỷ lệ doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh tăng cao nhất trong các ngành nghề; số lượng, giá trị sản phẩm BĐS tồn kho tăng…

Theo các chuyên gia, việc Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp về thể chế, tài khóa và tín dụng đối với phát triển nhà ở và thị trường BĐS, đặc biệt là tập trung trọng tâm phát triển nhà ở xã hội có thể coi là giải pháp tạo đà, kích thích sự phát triển của thị trường BĐS trong giai đoạn khó khăn này. Trước mắt, Bộ Xây dựng cần phối hợp đánh giá kỹ lưỡng tình hình ở 2 thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM, rà soát việc triển khai các dự án nhà ở, BĐS lớn ở hai địa phương này bởi đây là thị trường lớn nhất…

Các chuyên gia đã đánh giá cao Bộ Xây dựng đã chủ động xây dựng báo cáo, đề xuất giải pháp tháo cụ thể và kịp thời nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản ngay sau đại dịch Covid-19. Song, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, Bộ Xây dựng cần sớm đề xuất với Chính phủ có chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp như: xem xét cho phép chậm nộp, giãn nộp tiền sử dụng đất; hỗ trợ miễn giảm thuế cho doanh nghiệp; điều chỉnh giảm lãi suất cho vay…

Cần bộ tiêu chuẩn tín dụng đặc thù 2020

Liên quan đến vấn đề này, ngày 24-4, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cũng đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ KH-ĐT, Bộ Xây dựng, Bộ TN-MT, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, NHNN, UBND TPHCM… với nội dung đưa ra nhiều kiến nghị, đề xuất giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp BĐS và người mua nhà.

HoREA đề xuất NHNN có ý kiến với các NHTM áp dụng Thông tư 01/2020/TT-NHNN, cho phép doanh nghiệp BĐS và người mua nhà tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ 300.000 tỷ đồng; cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn; người vay mua nhà ở thương mại được giảm khoảng 30-50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, để vượt qua khó khăn.

Theo HoREA, nếu tại thời điểm này vẫn áp dụng 100% tiêu chuẩn hoạt động tín dụng theo Luật Các tổ chức tín dụng, rất khó cho cả tổ chức tín dụng và doanh nghiệp. Vì vậy, NHNN xem xét xây dựng bộ tiêu chuẩn hoạt động tín dụng đặc thù, chỉ áp dụng cho năm 2020.

Cụ thể: 

(1) Xem xét giảm lãi suất cho vay, đối với các khoản dư nợ tín dụng hiện nay và cả các khoản vay mới, có thể giảm lãi suất từ 30-50% tùy theo đối tượng, trong thời hạn tối thiểu 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020); giảm phí hoạt động ngân hàng.

(2) Tạo điều kiện tối đa cho các doanh nghiệp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng (vay mới) và xem xét giảm 50% giá trị tài sản thế chấp để thực hiện biện pháp bảo đảm tiền vay, đối với doanh nghiệp được tổ chức tín dụng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn, có phương án sử dụng vốn khả thi, có khả năng tài chính để trả nợ. 

(3) Giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn, đối với các khoản nợ đến hạn trong năm 2020. (4) Tiếp tục cho cá nhân, hộ gia đình vay tín dụng mua nhà, được giảm khoảng 30-50% lãi vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020).

(5) Chỉ đạo các tổ chức tín dụng thực hiện nghiêm quy định “phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản nắm giữ do việc xử lý nợ vay trong thời hạn 03 năm” theo Khoản 3 Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng, để vừa sớm xử lý nợ xấu, vừa thu hồi vốn, vừa đưa nguồn lực bất động sản vào lại nền kinh tế.

(6) Chỉ đạo và có cơ chế khuyến khích các tổ chức tín dụng thực hiện “hoạt động cho vay hợp vốn”để vừa tăng thêm nguồn vốn tín dụng, vừa nâng cao chất lượng thẩm định khả năng đáp ứng các điều kiện vay vốn của khách hàng, cũng vừa hỗ trợ lẫn nhau khi đã chạm trần giới hạn cấp tín dụng.

(7) Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép nới rộng thêm 5% đối với giới hạn cấp tín dụng, đối với một khách hàng không được vượt quá 20%; đối với một khách hàng và người có liên quan không được vượt quá 30% vốn tự có của NHTM, chỉ áp dụng đặc thù trong năm 2020.

Giãn đóng TSDĐ, không siết TPDN BĐS

Về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ), theo HoREA nếu phải nộp TSDĐ tại thời điểm hiện nay doanh nghiệp và các hộ gia đình càng tăng thêm gánh nặng. Vì vây, Chính phủ cần xem xét chấp thuận cho doanh nghiệp được giãn tiến độ nộp TSDĐ dự án nhà ở đối với số nợ TSDĐ phải nộp phát sinh trong tháng 3 đến tháng 6-2020 (sau 90 ngày kể từ ngày có thông báo nộp TSDĐ) được giãn tiến độ 5 tháng, tương tự quy định giãn thuế của Nghị định 41/2020/NĐ-CP. Bên cạnh đó, cho cá nhân, hộ gia đình cũng được giãn tiến độ nộpTSDĐ 12 tháng, khi hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Cũng theo HoREA, trong bối cảnh hiện nay không nên siết trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) BĐS vì đây là nguồn vốn đầu tư có ý nghĩa quan trọng. Lấy dẫn chứng, năm 2019, hoạt động phát hành TPDN BĐS đạt 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%. Trong đó, có 84,2% doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tổng giá trị trái phiếu dưới 3 lần vốn chủ sở hữu, lãi suất bình quân 10,3% (tương đương lãi suất vay ngân hàng), đảm bảo được yếu tố an toàn và hợp lý.

Quý I-2020, hoạt động phát hành TPDN cả nước có giá trị lên đến 37.308 tỷ đồng. Trong đó, TPDN BĐS phát hành nhiều nhất, đạt 20.474 tỷ đồng, chiếm 55%, lãi suất bình quân 10,8%/năm, cũng tương đương lãi suất vay ngân hàng. Có thể nói, hoạt động phát hành TPDN đã bổ sung được nguồn vốn đầu tư quan trọng của xã hội thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng. 

Hiện nay, đang trong quá trình thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, nên các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn thay thế, trong đó, có kênh phát hành TPDN.

Vì vậy, theo HoREA rất cần thiết sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường TPDN minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp BĐS, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu. Cộng hưởng với những khó khăn mới phát sinh do đại dịch CoViD-19 hiện nay, cơ quan này đề nghị không nên siết hoạt động phát hành TPDN, để tạo thêm kênh huy động vốn đầu tư xã hội cho lĩnh vực BĐS.

Ngoài ra, HoREA cũng đưa ra nhiều kiến nghị, đề xuất tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp địa ốc vốn dĩ ách tắc, vướng mắc lâu nay như: “”quy định phải có “đất ở” mới được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại; công tác rà soát, thanh tra; thanh toán quỹ đất hoàn vốn cho các dự án thực hiện theo Hợp đồng BT được ký trước ngày 1-1-2018; ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án nhà ở; xây dựng và ban hành quy trình “chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp…

6 khuyến nghị của HoREA đối với các DN địa ốc

(1) Nên hoãn thông báo thu tiền mua nhà, thuê nhà theo hợp đồng trong giai đoạn đại dịch hoành hành, để tránh gây áp lực cho khách hàng; Tăng cường liên lạc thăm hỏi và chăm sóc khách hàng; Nếu có chính sách hỗ trợ thì kịp thời thông báo cho khách hàng.

(2) Cần xem xét việc hoãn thu, giảm tiền thuê, thậm chí miễn thu tiền thuê nhà, mặt bằng trong một thời gian nhất định để hỗ trợ khách hàng.
(3) Cần xem xét chính sách giảm giá bán nhà, tặng voucher, tăng tỷ lệ chiết khấu, hỗ trợ lãi vay mua nhà (trong thời gian chờ giao nhà) và các khuyến mãi khác.

(4) Cần tập trung phát triển phương thức làm việc từ xa, tận dụng tối đa các thành tựu của khoa học, công nghệ số, trí tuệ nhân tạo, thực tế ảo, internet kết nối vạn vật, tiếp thị quảng bá dự án và sản phẩm trực tuyến, online, công nghệ BIM trong sản xuất, thi công, quản lý dự án, kinh doanh bất động sản.

(5) Cần chuyển hướng mạnh mẽ sang phát triển bất động sản xanh và thông minh, hướng vào sản phẩm nhà ở có giá trung bình, nhà ở có giá vừa túi tiền (affordable housing), nhà ở giá thấp (low-cost housing), nhà ở xã hội và tích cực tham gia các chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại các chung cư cũ hư hỏng, tham gia đề án phát triển Khu đô thị sáng tạo phía Đông TPHCM…

(6) Hiện nay, Chính phủ đã cho phép nới dần các biện pháp giãn cách xã hội, nhưng vẫn thực hiện nghiêm túc các biện pháp phòng chống đại dịch CoViD-19 theo Chỉ thị 16/CT-TTg, thì ngay từ bây giờ, các doanh nghiệp phải nỗ lực chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện với tâm thế mới, tầm nhìn mới, để tái khởi động mạnh mẽ thị trường bất động sản, tái khởi động các dự án, thực hiện các đợt khuyến mãi lớn, để tạo cú huých cho nền kinh tế và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng và nhà đầu tư.