Việc hợp nhất các địa phương đưa cả nước từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành phố, tạo làn sóng dịch chuyển dòng tiền và cơ hội tái định vị cho các đô thị mới hình thành.
Qua đó, mở ra dư địa và đánh dấu một bước ngoặt đặc biệt đối với thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 khi dần hình thành những trục phát triển mới, đồng thời hé lộ những vấn đề mang tính cơ cấu cần được xử lý để tạo nền tảng phát triển bền vững.
Giá bán tăng
Theo báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, trong nửa đầu năm 2025, thị trường nhà ở tại TPHCM có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng mở bán mới; trong đó, nguồn cung mới của quý II vừa qua là khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng.
Đối với thị trường căn hộ, dù nguồn cung căn hộ tăng gấp đôi so với quý trước, nguồn cung của sáu tháng đầu năm nay vẫn thấp hơn 16% so với tổng nguồn cung của 6 tháng đầu năm 2024 và thấp nhất kể từ 2015 đến nay, cho thấy nguồn cung chưa thực sự hồi phục dù các dự án nhà ở tại TPHCM liên tục được gỡ vướng pháp lý từ cuối năm 2024 đến nửa đầu năm nay.
Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung, đối với giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ bán tại TPHCM đạt 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 7% theo quý và 29% theo năm.
Nguồn cung mở bán mới bao gồm một dự án và giai đoạn bán hàng tiếp theo của các dự án đã mở bán thời gian trước, với giá bán trong quý II/2025 được điều chỉnh tăng từ 10 - 13% so với giai đoạn trước.
Cùng với mức tăng 29% theo năm của giá bán sơ cấp, tỷ lệ hấp thụ của các nguồn cung mở bán mới trong nửa đầu năm 2025 đạt 74% trên tổng số căn mở bán, giảm so với cùng kỳ năm 2024 (86%).
Trong quý II/2025, chủ đầu tư áp dụng thêm nhiều chính sách hỗ trợ bán hàng như chiết khấu từ 9 - 16% (tùy phương thức thanh toán), hỗ trợ vay với ân hạn nợ gốc lên đến mười năm, tặng thêm gói nội thất,…
Bên cạnh đó, nguồn cung mới của thị trường bất động sản gắn liền với đất quý II/2025 đã tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước, chỉ đến từ một dự án mở bán mới nằm tại huyện Nhà Bè (trước khi hợp nhất).
Dự án này cách trung tâm khoảng 25 - 30 phút di chuyển, có mức giá bán sơ cấp ghi nhận tại quý II đạt khoảng 200 triệu đồng/m2 đất, thấp hơn 35% so với trung bình thị trường.
Ngoài ra, do bối cảnh nguồn cung mới hạn chế nên giá chào bán thứ cấp của thị trường bất động sản gắn liền với đất ghi nhận tăng 9% so với cùng kỳ.
Theo các chuyên gia, trong khi thị trường nhà ở tại TPHCM tiếp tục ghi nhận lượng nguồn cung chào bán mới hạn chế, giá bán liên tục tăng, thì ngày càng có nhiều dự án được triển khai tại các thị trường thay thế như Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ).
Tuy xu hướng này không mới nhưng ngày càng rõ nét, đặc biệt trong nửa đầu năm 2025 khi nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương (gần 8.300 căn hộ mở bán mới) cao gấp gần 6 lần nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Long An (gần 4.400 căn mở bán mới) cao gấp 33 lần so với nguồn cung mới tại TPHCM trong cùng giai đoạn.
Các dự án nhà ở mở bán mới này nằm cách trung tâm thành phố từ 25 - 35 km, trong đó một số dự án nổi bật quy mô lớn được phát triển dưới dạng đô thị đa chức năng. Dự kiến sẽ thúc đẩy nhu cầu giãn dân về phía các khu ngoại thành khi dự án cùng các tiện ích đô thị, hạ tầng kết nối hoàn thành và đi vào hoạt động.
Dự báo khả quan
Theo trang Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến thị trường căn hộ đã tăng khoảng 11%. Riêng phân khúc đất nền từng sôi động trong tháng 3/2025 nhờ thông tin về việc hợp nhất địa giới hành chính, nhưng sau đó đã quay về trạng thái bình thường.
Tổng thể, niềm tin thị trường đã quay trở lại, nguồn cung được cải thiện, dù còn nhiều điểm nghẽn như lệch pha cung - cầu, tâm lý chờ đợi chính sách vĩ mô từ nhà đầu tư vẫn còn hiện diện.
Một bộ phận lớn nhà đầu tư vẫn đang quan sát các yếu tố như thông tin thuế quan, sau hợp nhất và diễn biến kinh tế vĩ mô nói chung.
CBRE Việt Nam cho rằng, nhìn chung trong 6 tháng cuối năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TPHCM vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán mới.
Thay vào đó, nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ) sẽ dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán mới trong năm 2025 của khu vực TPHCM mở rộng (bao gồm TPHCM và các khu vực ngoại thành).
Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung dự báo: “Với khoảng cách giá bán của các thị trường ngoại thành thấp hơn giá bán tại TPHCM từ 50 - 80% (lần lượt cho thị trường căn hộ và bất động sản gắn liền với đất) tính tại quý II/2025, cùng với nguồn cung tương lai dồi dào hơn, dư địa tăng giá tại các thị trường ngoại thành còn rất lớn, dự kiến mức tăng giá bán sơ cấp trung bình trong ba năm tới đạt 9 - 11%/năm cho thị trường căn hộ và tăng 6 - 12%/năm cho thị trường bất động sản gắn liền với đất”.
Theo Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn Đinh Minh Tuấn, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2025 đã dần bước qua giai đoạn trầm lắng và đang tạo nền tảng cho một chu kỳ mới. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ và diễn biến giao dịch vẫn khác nhau giữa các phân khúc. Lượng giao dịch tăng khoảng 35% so với cùng kỳ.
Đặc biệt, tại thị trường miền Nam, nhiều vướng mắc pháp lý đã được tháo gỡ cho các dự án, khiến niềm tin quay trở lại và thanh khoản có dấu hiệu cải thiện.
Tại Hà Nội và TPHCM, thị trường căn hộ và đất nền có giao dịch tích cực hơn, trong khi nhà phố, nhà riêng vẫn diễn biến đi ngang do xu hướng dịch chuyển về phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.
Các chuyên gia nhận định, tổng hòa các yếu tố cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Việc điều chỉnh địa giới hành chính không chỉ mở ra dư địa phát triển mới mà còn là phép thử cho năng lực quản lý, quy hoạch và phản ứng chính sách.
Từ nay đến cuối năm, xu hướng phân hóa sẽ ngày càng rõ nét, khi nhà ở cao cấp tiếp tục mở rộng, còn nhóm nhà ở vừa túi tiền vẫn trong tình trạng khan hiếm.
Trong bối cảnh tiềm năng lớn song vẫn còn nhiều ẩn số, người mua và nhà đầu tư cần duy trì sự thận trọng, cân nhắc dài hạn và theo dõi sát sao các chuyển động chính sách, từ đó mới có thể đón đầu làn sóng phát triển một cách hiệu quả và bền vững.
