Nếu được thông qua, Luật Đất đai 2024 sẽ có tác động mạnh mẽ đến việc quản lý, sử dụng đất và phát triển kinh tế - xã hội của TPHCM.
Khơi thông nguồn lực đất đai
Giám đốc Sở TN-MT Nguyễn Toàn Thắng cho biết, TPHCM hiện còn 1.030ha đất chưa sử dụng, chiếm khoảng 0,5% diện tích tự nhiên với 209.539ha. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất chưa sử dụng, nhưng chủ yếu là các quy định về sử dụng đất, quy hoạch, đầu tư còn chồng chéo, thiếu thực tiễn, dẫn đến nguồn lực đất đai chưa được phát huy một cách hiệu quả nhất.
Đối với việc xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, theo lãnh đạo Sở TN-MT, việc Nhà nước thu hồi đất hiện nay vẫn còn tình trạng khiếu nại, khiếu kiện. Nguyên nhân chủ yếu là bồi thường, hỗ trợ giá trị chưa tương xứng với giá thị trường. Giải pháp hợp lý nhất là thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng đất cùng loại hoặc đất khác loại. Tuy nhiên, giải pháp này chưa thể thực hiện vì không được quy định trong Luật Đất đai 2013.
Do những bất cập trên, thời gian qua công tác quản lý sử dụng đất đai TPHCM gặp nhiều khó khăn, vì sự chồng chéo của nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong các lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu… Chính vì vậy, khi Luật Đất đai 2024 cùng các luật có liên quan chính thức có hiệu lực, kỳ vọng sẽ gỡ nhiều vướng mắc cho TPHCM. Ngoài ra, cùng với các cơ chế, chính sách đặc thù của Nghị quyết 98, các chuyên gia, nhà đầu tư kỳ vọng sẽ tạo một “sinh khí mới” để phát huy tốt nguồn lực từ đất đai nhằm phát triển kinh tế - xã hội.
Ông Phùng Quốc Hiển, nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết, nguồn thu từ đất đai của TPHCM khoảng 40.000 tỷ đồng/năm, là một con số rất lớn, bằng số thu ngân sách của một số tỉnh. TPHCM hiện là siêu đô thị, chắc chắn đến 2050 và cuối thế kỷ này TPHCM sẽ thành một đại siêu đô thị rất lớn, quy mô dân số không phải là 14 triệu dân, thậm chí lên đến 20 triệu dân.
Do đó, tài nguyên đất đai trở thành nguồn lực vô cùng quý giá để phát triển kinh tế - xã hội. Bên cạnh đó TPHCM cũng đang bị mất cân đối rất lớn về quản lý, phân bổ đất đai. Cụ thể, TP đang thiếu quỹ đất lớn cho giao thông, nhà ở, giáo dục và đặc biệt dành cho công nghiệp công nghệ cao, không có các dự án lớn để tạo sự bứt phá. Điều này khiến cho khả năng thu hút đầu tư của TP, nhất là FDI đang bị chậm lại.
Ông Hiển nêu thêm, vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp hiện nay vẫn còn bất cập. Ông Hiển dẫn chứng hơn 80.000 tỷ đồng không thu được từ việc cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong khi đó, việc định giá đất, xác định giá đất cũng là vấn đề, xác định bằng cách nào, vào thời điểm nào cũng là câu chuyện đang được đặt ra, vấn đề này cũng không phải của riêng TPHCM mà là của nhiều tỉnh thành khác.
Nhiều kỳ vọng ở chính sách mới
Theo bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng, có 5 nhóm chính sách tác động rất lớn để việc quản lý, sử dụng đất của TPHCM khi Luật Đất đai 2024 và các bộ luật liên quan có hiệu lực. Cụ thể là nhóm chính sách liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.
Theo đó, Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) đã có những quy định để tích hợp giữa 3 quy hoạch này. Chẳng hạn Luật Đất đai 2013 quy định, một số đô thị không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, mà chỉ cần lập quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị.
Nhưng với Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), quy định rõ các quận, TP, thị xã trực thuộc, TP trực thuộc trung ương, không phải lập quy hoạch sử dụng đất khi đã có quy hoạch chung của TP được duyệt. Bà Hạnh cho rằng đây là điểm rất mới khi lồng ghép, tích hợp các quy hoạch, tránh mất thời gian và thêm thủ tục.
Hay như với nhóm chính sách liên quan đến việc thu hồi đất các vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông khi phát triển các tuyến và điểm kết nối giao thông, Luật Đất đai 2013 có quy định nhưng lại không xếp vào danh mục trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Vì vậy, khi các địa phương triển khai rất vướng.
Vấn đề này đã được tháo gỡ khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) xếp trường hợp này vào danh sách thuộc danh mục thu hồi đất. “Đây là nội dung bổ trợ hết sức quan trọng cho TPHCM khi thu hồi đất tại các vùng phụ cận trong quá trình đầu tư mới hoặc mở rộng các tuyến đường, nhà ga, điểm kết nối giao thông” - bà Hạnh nhấn mạnh.
Nhóm chính sách bà Hạnh đánh giá sẽ tác động rất lớn đến diện mạo đô thị TPHCM, đó là khai thác hiệu quả không gian ngầm đô thị. Luật Quy hoạch hiện hành cùng các nghị định hướng dẫn đã có quy định về vấn đề này, nhưng mới chỉ dừng lại ở việc sắp xếp không gian ngầm.
Đã vậy, quy định về giao quyền quản lý, tính tiền sử dụng đất như thế nào, các đối tượng được sử dụng không gian ngầm là những ai, sau khi xây xong các công trình ngầm có được cấp quyền sở hữu hay không, được quyền cho thuê, chuyển nhượng hay không… vẫn bỏ ngỏ. Những vấn đề này, Luật Đất đai 2024 cùng nghị định hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho biết Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) có một số quy định mới sẽ tháo “điểm nghẽn” lâu nay. Cụ thể, Điều 126 Luật Đất đai 2024, đã bổ sung trở lại quy định “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất”, với cơ chế thực hiện có tính khả thi nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực có thể tiếp cận đất đai minh bạch, bảo đảm được quyền, lợi ích của người có đất bị thu hồi và không làm thất thu ngân sách nhà nước.
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định về “tách thửa đất, hợp thửa đất” (Điều 220) đối với các loại đất đã quy định các điều kiện rất cụ thể, đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng đất, nhất là nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình được “tách thửa đất ở” hoặc “tách thửa đất” kết hợp với chuyển mục đích sử dụng đất sang “đất ở”.
Tình trạng lãng phí đất công, trong đó có các địa chỉ nhà, đất công thuộc quản lý của các cơ quan Trung ương trên địa bàn TP, là vấn đề đáng quan ngại. Tuy nhiên, thời gian qua công tác phối hợp xử lý của TPHCM và các cơ quan Trung ương vẫn chưa quyết liệt, gây lãng phí tài sản công và thất thu ngân sách.
