TPHCM kiến nghị bỏ khung giá đất

Khung giá đất nhiều bất cập

Theo UBND TP, khung giá đất là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất, do khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường. Vì vậy, TP kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

Theo đó, trong quá trình xác định giá đất để thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, các công ty thẩm định giá khảo sát, thu nhập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất.

Các thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm, tính từ thời điểm định giá đất làm cơ sở thực hiện. 

Bảng giá đất trên địa bàn TP hiện căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Khung giá đất ở tại TPHCM thuộc loại đô thị đặc biệt, có mức tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa 162 triệu đồng/m2, chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Do đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng nhà đất, các bên mua -  bán thường thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, không thể hiện đúng giá thị trường, nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. 

Khó nắm được các giao dịch thực

UBND TP cũng đánh giá, hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản (BĐS) trên thị trường rất khó khăn. Lý do, việc giao dịch BĐS theo luật định tại Việt Nam chưa minh bạch như các nước phát triển.

Các giao dịch này không buộc phải qua sàn giao dịch hay qua công ty môi giới BĐS, nên việc thanh toán tiền mua, bán BĐS cũng không quy định phải qua ngân hàng.

Đồng thời, cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch. Ngoài ra, chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng BĐS, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng. 

TP cho rằng việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.

Do đó UBND TP kiến nghị các bộ nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất. 

Cần xác định rõ trách nhiệm

Văn bản UBND TPHCM nêu, trong quá trình triển khai công tác xác định, thẩm định tính toán để thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai, các sở ngành của TP đã áp dụng các quy định hiện hành.

Tuy nhiên, thực tiễn khi triển khai cho thấy nhiều quy định pháp luật chưa rõ ràng, việc xác định đúng sai chưa có chuẩn mực, dẫn đến nhiều rủi ro cho công tác xác định, thẩm định giá đất.

Thời gian qua khi làm việc với cơ quan thanh, kiểm tra, việc xác định trách nhiệm của các cơ quan chưa rõ ràng, dẫn đến tâm lý e ngại chưa mạnh dạn đề xuất tháo gỡ khó khăn phát sinh trong thực tiễn. 

Trong khi đó, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì giá BĐS bị điều chỉnh bởi cung - cầu nên luôn thay đổi. Do đó, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường. Về dài hạn không nên ban hành khung giá đất cố định cho giai đoạn dài đến 5 năm.

Từ thực tế trên nhiều ý kiến cho rằng, Chính phủ cần phân quyền cho UBND các tỉnh, TP chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá phổ biến trên thị trường và thực tế của từng địa phương, nhằm tạo đồng thuận của người dân khi triển khai dự án. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng giữa khung giá đất của Chính phủ ban hành và bảng giá đất do các địa phương, cụ thể là TPHCM, công bố với giá đất thực tế trên thị trường có khoảng cách rất lớn 30-50%. Điển hình như đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1) theo khung giá đất chỉ 162 triệu đồng/m2. 

Theo luật TP được phép quy định cao hơn khung giá của Chính phủ nhưng không quá 30%. Như vậy, giá đất tối đa của 3 tuyến đường này cũng chỉ khoảng 210 triệu đồng/m2, trong khi giá đất thực tế lên đến hàng tỷ đồng/m2.

Nếu áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trong trường hợp đơn giá thuê đất hàng năm, hoặc để xác định giá khởi điểm để đấu giá cũng chỉ hơn 442 triệu đồng/m2, rất thấp so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Từ những bất cập trên, ông Châu kiến nghị Chính phủ xem xét đề xuất của UBND TPHCM, nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất, thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất.

Như vậy vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho. Bên cạnh đó, hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.