Về tổng thể, hiện vẫn tồn tại sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thậm chí có trường hợp mâu thuẫn, xung đột của các khái niệm, các thuật ngữ, cụm từ trong các luật, các văn bản dưới luật, tính hệ thống của luật nên gây ra sự thiếu thống nhất giữa các cơ quan nhà nước, gây khó khăn cho doanh nghiệp.
Cụ thể như Sở Tài nguyên-Môi trường (TN-MT) TPHCM cho rằng, vướng mắc hiện nay không phải là khái niệm "quyền sử dụng đất ở hợp pháp" theo kiến nghị của Sở Xây dựng tại Văn bản 10580/SXD-PTĐT ngày 4-9-2018, mà là khái niệm về "nhà đầu tư" và "chủ đầu tư”; hoặc vướng mắc về thành phần hồ sơ "văn bản chấp thuận đầu tư" trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 2-6-2014 của Bộ TN-MT, có thể được hiểu là "Quyết định chủ trương đầu tư" theo Luật Đầu tư, hoặc "Quyết định chấp thuận đầu tư" theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14-1-2013 của Chính phủ. Và cho đến nay nội dung này vẫn chưa được thống nhất giải quyết.
Hay như khi tiến hành lập các thủ tục xin chấp thuận đầu tư dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất rạch… rất ít dự án có 100% đất ở được "chỉ định chủ đầu tư" theo Khoản (2.c) Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở), thì phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở và phải thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều 170 Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư thì “nhà đầu tư" lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nên không làm được thủ tục công nhận "chủ đầu tư" dự án.
Bởi lẽ "nhà đầu tư" không được cơ quan có thẩm quyền nhận hồ sơ trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định "chủ đầu tư tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư". Và căn cứ Khoản 4 Điều 30, Khoản 1 Điều 31 Luật Quy hoạch đô thị, quy định "Đồ án quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng", cũng như căn cứ Khoản (2.d) Điều 28 Luật Xây dựng quy định tương tự "Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt là cơ sở để cấp giấy phép xây dựng và lập dự án đầu tư xây dựng".
PHÓNG VIÊN: - Từ thực tiễn ông có thể cho một thí dụ để thấy rằng doanh nghiệp địa ốc hiện nay đang oằn gánh nặng thủ tục, trong khi nhiều doanh nghiệp tìm cách lách đã tạo ra tham nhũng?
ThS.LS THÁI VĂN CHUNG: - Hàng loạt dự án bị dừng hoạt động trong thời gian qua, ngoài các nguyên nhân chủ quan của chủ đầu tư như năng lực tài chính yếu, năng lực quản lý hạn chế dẫn đến dự án bị gián đoạn, đình trệ, còn do quy trình, thủ tục pháp lý liên quan đến việc hoàn thiện đầu tư một dự án còn nhiều bất cập, dẫn đến nhiều dự án kéo dài nhiều năm qua nhưng đến nay vẫn không thực hiện được.
Thí dụ như dự án Khu dân cư phường Phước Long B, quận 9, do CTCP Hải Nhân làm chủ đầu tư kéo dài hơn 13 năm qua, nhưng đến nay chủ đầu tư vẫn đang loay hoay chạy để xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và giấy phép đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng dự án.
Do dự án có chủ trương chấp thuận đầu tư đã lâu, nhưng hàng loạt thủ tục pháp lý liên quan khác thuộc các sở ban ngành thành phố, địa phương quản lý đến nay vẫn chồng chéo, chưa thống nhất, nên không loại trừ khả năng dự án bị thu hồi lại do hết thời hạn triển khai nhưng không thực hiện theo quy định của pháp luật.
Một khi thủ tục đầu tư dự án còn nhiều hạn chế bất cập, một dự án bất động sản còn nhiều sở ban ngành làm đầu mối quản lý, cấp phép dẫn đến thời gian thực hiện lâu, chi phí cơ hội tăng cao, thì hoạt động kinh doanh của các nhà đầu tư chân chính bị ảnh hưởng.
Khi đó, những công ty cơ hội như Alibaba, Công ty Bắc Nam 179 của Vũ Nhôm… vẫn còn cơ sở để lộng hành, thao túng trên thị trường. Họ tận dụng dựa vào các mối quan hệ với một số cán bộ có địa vị, chức quyền trong bộ máy nhà nước để có được chữ ký, bút phê chấp thuận chủ trương đầu tư, bỏ qua một số quy trình, thủ tục bắt buộc theo quy định của pháp luật để đạt được mục đích của mình.
Hậu quả của vấn nạn này là nhà nước không thu được đầy đủ tiền thuế; cơ sở hạ tầng không được bảo đảm về chất lượng; người dân bỏ tiền đầu tư không mua được sản phẩm tốt, thậm chí có nguy cơ bị mất tiền đầu tư, gây bức xúc trong dư luận, xã hội.
- Bất động sản là một trong những lĩnh vực kinh doanh đem lại siêu lợi nhuận và “hot” nhất hiện nay. Một dự án thành công có thể giúp doanh nghiệp “hóa rồng”, nhưng gặp bất lợi sẽ giết chết doanh nghiệp đó với nhiều hệ lụy kèm theo. Góc nhìn riêng của ông về vấn đề này như thế nào?
- Trong kinh doanh nói chung, thông thường lĩnh vực nào có cơ hội mang lại lợi nhuận cao thì gắn liền với nguy cơ rủi ro lớn cho các nhà đầu tư. Có thể nói, lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong thời gian qua đúng với nhận định này.
Do hoạt động đầu tư bất động sản vẫn mang “tính chất cơ hội nhất thời” nên nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực này đã giàu lên rất nhanh, tích lũy được một khối lượng tài sản lớn trong một thời gian ngắn.
Đơn cử, nhiều nhà đầu tư kiếm được nhiều tiền từ việc sốt giá đất ở Phú Quốc trong thời gian qua, do họ nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thậm chí đất rừng với giá thấp. Sau đó từ tin đồn Phú Quốc được áp dụng quy chế đặc khu kinh tế nên giá đất bị đẩy lên rất cao, có khi gấp cả chục lần giá mua trước đó.
Các nhà đầu tư khắp nơi vẫn đổ về để săn lùng, mua bằng được đất, bất động sản tại hòn đảo này, bất chấp cảnh báo của chính quyền. Và thực tế cũng không ít nhà đầu tư bất động sản phải trốn nợ, thậm chí bị vướng vào vòng lao lý do gặp rủi ro trong quá trình đầu tư.
Hàng loạt vụ án hình sự liên quan đến cán bộ của các ngân hàng bị khởi tố điều tra, truy tố, xét xử trong thời gian qua đều gắn chặt với hoạt động đầu tư đối với các dự án bất động sản.
- Trong bối cảnh như vậy, cần làm gì để gỡ các nút thắt, đồng thời lấp lỗ hổng pháp lý để phát triển một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững thưa ông?
- Việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật để thu hút các nhà đầu tư nói chung là trách nhiệm của Chính phủ, chính quyền các cấp. Do đó, để bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững cần kết hợp nhiều yếu tố.
Trước hết các bộ, ngành, Chính phủ, Quốc hội hết sức quan tâm giải quyết sự chồng chéo, thiếu thống nhất, thậm chí có trường hợp mâu thuẫn, xung đột của các khái niệm, các thuật ngữ, cụm từ trong các luật, các văn bản dưới luật, để đảm bảo tính đồng bộ, tính hệ thống của hệ thống pháp luật.
Ngoài ra, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hậu kiểm thực chất sau khi dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư, để bảo đảm dự án phải triển khai thực hiện trên thực tế trong thời hạn luật định.
Ngược lại, qua thanh tra, kiểm tra nếu thực tế chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện mang tính đối phó, khó có khả năng hoàn thành dự án theo đúng tiến độ phải kiên quyết xử lý, thậm chí quyết định thu hồi dự án để giao cho các nhà đầu tư có năng lực thực hiện.
- Xin cảm ơn ông.
