Đây là cuộc gặp gỡ, làm việc thường niên giữa lãnh đạo TP với cộng đồng doanh nghiệp bất động sản nhằm lắng nghe vướng mắc trong môi trường đầu tư, từ đó đề xuất kiến nghị với lãnh đạo… Trước giờ “G”, ĐTTC ghi nhận những ý kiến cộng đồng doanh nghiệp TP kiến nghị.
Sở KH-ĐT gây khó doanh nghiệp?
Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), chưa tính các năm trước đây, chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển 61 dự án sang Sở Kế hoạch-Đầu tư để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, nhưng không có dự án nào được xem xét, làm thủ tục trình UBND TP để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý trong dự án).
Bên cạnh đó, có dự án dù không vướng đất công, nhà đầu tư bổ sung hồ sơ nhiều lần theo yêu cầu, nhưng đến nay Sở vẫn chưa trình UBND TP để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, làm cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn. Do đó doanh nghiệp kiến nghị cần có sự phối hợp chặt chẽ, liên thông giữa các sở ngành để thống nhất yêu cầu về thủ tục hồ sơ.
Về việc thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” của tổ chức kinh tế tại Sở Kế hoạch-Đầu tư, nhiều doanh nghiệp đề nghị chỉ cần có “văn bản chấp thuận” của UBND cấp tỉnh cho tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp tổ chức kinh tế đang thực hiện và chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất cho dự án.
Bởi lẽ, nếu nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ được thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).
Đối với dự án nhà ở thương mại, nhiều ý kiến doanh nghiệp kiến nghị UBND TP xem xét, sớm ban hành “Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại”, gồm 4 bước. Bước 1, lập thủ tục “Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư 2020.
Bước 2, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.
Bước 3, thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính như: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; thẩm định thiết kế cơ sở; cấp giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất.
Bước 4, lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.
Hiện nay, theo báo cáo của Sở Xây dựng, tổng thời gian thực hiện trình tự thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại lên đến 247 ngày làm việc, tương đương 50 tuần, chưa tính 14 ngày nghỉ lễ, tết chính thức. Tổng thời gian trên đây chưa bao gồm thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại Sở Tài nguyên-Môi trường, Sở Tài chính, Văn phòng UBND TP, Cục Thuế (do các cơ quan này chưa có báo cáo).
Để thực hiện đúng tinh thần cải cách thủ tục hành chính, một cửa liên thông, HoREA kiến nghị UBND TP chỉ đạo các Sở, ngành liên quan xác định thời gian thực hiện các bước (nêu trên).
Đẩy nhanh thủ tục cấp sổ hồng
Trước vướng mắc trong môi trường đầu tư – kinh doanh bất động sản trên địa bàn, cộng đồng doanh nghiệp đã đưa ra 9 kiến nghị.
Thứ nhất, kiến nghị Sở Tài nguyênMôi trường chủ động phối hợp với Sở Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương thực hiện xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở, để sớm giải quyết cấp “sổ hồng” cho hơn 30.402 căn nhà trong 63 dự án của 17 doanh nghiệp mà Hiệp hội đã báo cáo và hơn 100 dự án nhà ở đang còn tồn ở Sở Tài nguyên Môi trường.
Thứ hai, đề nghị UBND thành phố xem xét, chỉ đạo giải quyết “ưu tiên” giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn. Đối với các sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh của chủ đầu tư (nếu có) cần tách riêng để xử lý.
Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước, thì đề nghị tách ra xử lý riêng, với một số biện pháp bảo đảm, như sau: (i) Các căn hộ và diện tích kinh doanh mà chủ đầu tư giữ lại, chưa cấp sổ hồng và sẽ cấp sau, khi đã có kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) Hoặc, chủ đầu tư ký quỹ một khoản tiền; (iii) Hoặc, chủ đầu tư có văn bản cam kết thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) với Nhà nước.
Thứ tư, kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo xây dựng hoàn thiện “Quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất” của Sở Tài nguyên-Môi trường và Sở Tài chính, nhất là công tác “điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu”.
Thứ năm, kiến nghị UBND thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên-Môi trường, Sở Tài chính xem xét, sớm giải quyết các dự án đã “tạm nộp” tiền sử dụng đất. Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế phù hợp với từng thời kỳ.
Trường hợp việc chậm nộp tiền sử dụng đất không có nguyên nhân chủ quan từ tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế không phải nộp số tiền tương đương tiền chậm nộp tiền sử dụng đất. Khoản chậm nộp tiền sử dụng đất được tính từ thời điểm bàn giao đất thực tế tới thời điểm chính thức được thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo tỷ lệ % thu tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật từng thời kỳ”.
Thứ sáu, UBND thành phố xem xét, chỉ đạo không thu thêm tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm hồ bơi, vườn hoa, lối đi nội bộ, bãi đậu xe nổi… đối với các dự án nhà chung cư đã được “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Bởi lẽ, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố đã xem xét thẩm định, nên không dẫn đến có phát sinh thêm các khoản thu ngân sách nhà nước.
Thứ bảy, UBND thành phố xem xét chỉ đạo Sở Tài nguyên-Môi trường cấp “sổ hồng” cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được “Quyết định về duyệt Phương án xác định giá đất cụ thể” và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Thứ tám, UBND thành phố xem xét chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà.
Thứ chín, để giảm tải cho Ban Giám đốc Sở Tài nguyên-Môi trường các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TPHCM (có thời điểm, Ban Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM phải ký hàng trăm “sổ hồng” mỗi ngày), Hiệp hội đề nghị phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp “sổ hồng” (cấp mới, cấp đổi) cho tổ chức, cá nhân, phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai.
